Buenos días, explicó mi caso para resolver algunas dudas que tengo.
Me voy a separar de mi expareja (no casados) y tenemos un piso con hipoteca al 50% cada uno.
Él no quiere quedarse con el piso ni con la deuda, lo cual mediante un convenio regulador lo asumiría todo yo.
El banco no aceptaría sacarlo de la hipoteca ya que yo no sería solvente al 100%, pero eso tampoco sería problema para el ya que él asumiría estar en la hipoteca hasta que se liquidara entera.
Tampoco iría al notario ni al registro a modificar los datos ya que económicamente ahora mismo no me lo puedo permitir.
¿Bastaria con solo pactar en el convenio regulador que yo me quedo con la casa a cambio de seguir pagando la hipoteca?
¿Podria ir al registro a cambiar el nombre con la sentencia firme sin tener gastos?
¿Tendría que pagar algún impuesto a hacienda?
¿Se consideraría que yo tengo incremento patrimonial?
No puedo compensar a mi expareja económicamente, pero si firmar en convenio por mutuo acuerdo que yo cargo con los gastos de la hipoteca a cambio del 100% de la propiedad.
Agradezco cualquier información al respecto.
Gracias.
Mari Carmen.
1 Respuesta
Apreciada Mari Carmen,
Lamento que la duda que nos planteaste en su día quedara sin respuesta.
No obstante, respondo por si llega alguna persona con un caso parecido al tuyo al foro.
En vuestro caso, al no estar casados, el convenio regulador de divorcio no es aplicable; lo que podéis firmar es un acuerdo privado (o ante notario) en el que tu expareja te ceda voluntariamente su mitad de la propiedad y asuma seguir figurando en la hipoteca hasta su extinción. Sin embargo, para que esa cesión tenga efectos frente a terceros (banco, Registro de la Propiedad) y ante Hacienda, es preciso elevarla a escritura pública y anotarla en el Registro. Eso conlleva gastos de notaría y registrales que no podréis evitar.
Aunque él acepte quedarse formalmente en la hipoteca, sin firma de escritura y asiento registral tú no tendrás inscrito el 100 % de la finca, por lo que el banco seguirá requiriendo tu solvencia compartida. Solo con la sentencia o convenio privado no se modifica el Registro. Para cambiar el titular, deberás presentar la escritura y liquidar los impuestos correspondientes.
En cuanto a la tributación, esa cesión se considera donación parcial. Tendréis que presentar el “Impuesto de Sucesiones y Donaciones” en la Agencia Tributaria de tu CC.AA, pagando sobre el valor de la mitad transmitida. No existiría incremento patrimonial para tu expareja (pues no vende, sino cede) y para ti el valor a declarar será el valor de mercado de ese 50 % menos la parte proporcional de la deuda que asumes. Gracias a ello la base imponible queda reducida por la deuda pendiente.
Respondiendo a tus dudas:
- no basta con un simple pacto en el convenio; necesitas escritura pública y registrarla para que el cambio sea oponible.
- no podrás evitar los gastos notariales y registrales; la sentencia firme de un juzgado solo sustituye al convenio de divorcio, no al pacto entre no casados.
- sí debes tributar donación; la base es el valor de mercado de la mitad, minorado por tu parte de la hipoteca.
- no habrá ganancia patrimonial para tu expareja, y para ti el incremento se compensa con la deuda asumida.
Este asunto excede en parte mi ámbito de economista; te sugiero contactar con nuestros especialistas en Futur Legal para la redacción de la escritura el análisis jurídico completo: https://futurlegal.com 😊🏠.
Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.
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