Buenos dias,
Soy co-proprietaria al 50% de un inmueble hipotecado con mi ex pareja de hecho.
Tras nuestra separacion estamos valorando la opcion de tramitar una extincion de condominio y hemos presentado un estudio de viabilidad con el banco para que el se pueda quedar con la totalidad de la deuda como unico proprietario.
El inmueble ha incrementado considerablemente su valor debido a una reforma de la vivienda y debido a un incremento del valor catastral del mismo.
Mi duda es, habiendo sido pareja de hecho en regimen de separacion de bienes, y dado que cada uno de los dos pudo aportar economicamente a la compra / reforma / convivencia en % diferentes y proporcionales a los ingresos de cada uno (aun siendo proprietarios al 50/50), como puedo calcular la compensacion economica que el deberia aportarme en caso de que el estudio fuese viable?
A nivel legal se basa en demonstrar las aportaciones de cada uno, o en la % de propiedad? Se tiene que tener en cuenta el incremento de valor?
Muchas gracias
1 Respuesta
Buenos d铆as. El caso que nos planteas es bastante com煤n y tiene el claro punto en contra que, aunque tenga las ventajas de la extinci贸n de condominio con respecto a la reducci贸n de costes en la transmisi贸n de la propiedad no ser谩 as铆 en las plusval铆as, ya que como se帽alas, al incrementar el valor del inmueble habr谩 una plusval铆a por la diferencia entre el valor de adquisici贸n y el de transmisi贸n en la extinci贸n de condominio.
Este el punto esencial, aunque tengas que tributar sobre la ganancia, al existir un incremento del valor es la opci贸n beneficiosa para ambas partes, ya que quedar谩 reflejado ese incremento, basado en una situaci贸n real, tanto para el adquiriente, aunque tenga que hacer un desembolso y tambi茅n para el que transmite, ya que el pago de impuestos ser谩 inferior al beneficio o incremento de valor obtenido.
Para el c谩lculo es mucho m谩s sencillo que establecer o demostrar aportaciones. El punto de arranque para la extinci贸n, como en cualquier operaci贸n de venta es una Tasaci贸n, del inmueble. Si el valor es superior, divides entre ambos al estar al 50% y saldr谩 el valor que la otra parte tendr谩 que abonar. En el acuerdo es importante determinar que hacer con la hipoteca, si est谩 sigue en vigor, si la cancelas o la asume la otra parte, restando esa cantidad de lo que tengas que entregar.
Sobre esta mitad es la que tendr茅is que determinar, al no estar casados y no ser gananciales, que parte de pagos hab茅is aportado diferente para modificar la parte a pagar o recibir. Si por ejemplo la parte que transmite ha pagado una cantidad superior esta cantidad debe ser sumada, de la misma forma que por ejemplo si hubiera pagado mayor cantidad a la compra. Llegado al acuerdo entre las partes, guardar la justificaci贸n del porque este mayor pago es importante de cara a justificar la variaci贸n patrimonial en el IRPF para la parte que recibe el pago en la extinci贸n de condominio. Para la parte que se hace con la propiedad, el acuerdo de extinci贸n de condominio ser谩 la base para determinar el precio de adquisici贸n de ese 50% en futuras compraventas.
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