Buenos dias,
Soy co-proprietaria al 50% de un inmueble hipotecado con mi ex pareja de hecho.
Tras nuestra separacion estamos valorando la opcion de tramitar una extincion de condominio y hemos presentado un estudio de viabilidad con el banco para que el se pueda quedar con la totalidad de la deuda como unico proprietario.
El inmueble ha incrementado considerablemente su valor debido a una reforma de la vivienda y debido a un incremento del valor catastral del mismo.
Mi duda es, habiendo sido pareja de hecho en regimen de separacion de bienes, y dado que cada uno de los dos pudo aportar economicamente a la compra / reforma / convivencia en % diferentes y proporcionales a los ingresos de cada uno (aun siendo proprietarios al 50/50), como puedo calcular la compensacion economica que el deberia aportarme en caso de que el estudio fuese viable?
A nivel legal se basa en demonstrar las aportaciones de cada uno, o en la % de propiedad? Se tiene que tener en cuenta el incremento de valor?
Muchas gracias
1 Respuesta
Buenos días. El caso que nos planteas es bastante común y tiene el claro punto en contra que, aunque tenga las ventajas de la extinción de condominio con respecto a la reducción de costes en la transmisión de la propiedad no será así en las plusvalías, ya que como señalas, al incrementar el valor del inmueble habrá una plusvalía por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión en la extinción de condominio.
Este el punto esencial, aunque tengas que tributar sobre la ganancia, al existir un incremento del valor es la opción beneficiosa para ambas partes, ya que quedará reflejado ese incremento, basado en una situación real, tanto para el adquiriente, aunque tenga que hacer un desembolso y también para el que transmite, ya que el pago de impuestos será inferior al beneficio o incremento de valor obtenido.
Para el cálculo es mucho más sencillo que establecer o demostrar aportaciones. El punto de arranque para la extinción, como en cualquier operación de venta es una Tasación, del inmueble. Si el valor es superior, divides entre ambos al estar al 50% y saldrá el valor que la otra parte tendrá que abonar. En el acuerdo es importante determinar que hacer con la hipoteca, si está sigue en vigor, si la cancelas o la asume la otra parte, restando esa cantidad de lo que tengas que entregar.
Sobre esta mitad es la que tendréis que determinar, al no estar casados y no ser gananciales, que parte de pagos habéis aportado diferente para modificar la parte a pagar o recibir. Si por ejemplo la parte que transmite ha pagado una cantidad superior esta cantidad debe ser sumada, de la misma forma que por ejemplo si hubiera pagado mayor cantidad a la compra. Llegado al acuerdo entre las partes, guardar la justificación del porque este mayor pago es importante de cara a justificar la variación patrimonial en el IRPF para la parte que recibe el pago en la extinción de condominio. Para la parte que se hace con la propiedad, el acuerdo de extinción de condominio será la base para determinar el precio de adquisición de ese 50% en futuras compraventas.
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