¿Es barata la hipoteca?

Una de las dudas más usuales que formulan los clientes sin una formación hipotecaria suficiente, cuando buscan un préstamo hipotecario para adquirir una casa, es si la hipoteca que se le ofrece es barata. Muy relacionada con esta duda, está la de querer saber si el préstamo hipotecario que se ha contratado es bueno, competitivo, si se ha acertado con el banco.

Lo primero que hay que saber es que no existe un único préstamo hipotecario barato, ya que hay entidades que ofrecen financiación con las mismas condiciones. Por otra parte, tal vez la hipoteca que nos hayan concedido sea la más competitiva dado nuestro perfil económico y garantías aportadas, pese a que en el mercado se comercialicen préstamos mejores.

Por tanto, responder a la pregunta de si hemos contratado la mejor hipoteca, siempre va a ser complicado. Además de que no todos los bancos ofrecen las condiciones hipotecarias de forma accesible al público en general, existe la posibilidad de conseguir ventajas si sabemos y podemos negociar; además según la oficina del mismo banco que visitemos podemos conseguir condiciones hipotecarias diferentes. Y finalmente, nuestra situación laboral, nuestro nivel de ahorros, los avalistas que podemos aportar y demás condicionantes personales y económicos determinan las hipotecas del mercado a las que podemos acceder.

Por tanto, al igual que cuando hacemos la declaración del IRPF no podemos fijarnos en lo que le devuelven al vecino para saber lo que tributaremos nosotros, tampoco la hipoteca del vecino es necesariamente comparable a la nuestra.

Cómo saber si hemos contratado una buena hipoteca

Si tenemos claro que cada familia e hipoteca es un mundo, entenderemos que lo que a continuación explicaremos es una generalización que puede no ser aplicable a todos los casos. Sin embargo, sí hay características del préstamo hipotecario a analizar para valorar la operación.

Diferentes finalidades, diferentes condiciones

En primer lugar hay que diferenciar la oferta hipotecaria según la finalidad: compra-venta de una primera vivienda, una segunda residencia, una subrogación o cambio de banco, o buen una reunificación de deudas. Cada finalidad tiene una financiación en condiciones muy diferentes, siendo las mejores las del cambio de banco y la compra de la vivienda habitual.

Utilizar comparadores de hipotecas nos ayudará a hacernos una idea de la oferta en cada finalidad, si bien dada la opacidad de la oferta hipotecaria y los intereses comerciales de muchos de estos comparadores, no queda otra que acudir a expertos hipotecarios (solicitar información a los brokers colaboradores de Futur Finances) o negociar personalmente con los bancos.

Comisiones

Una hipoteca barata no tendrá comisiones ni de apertura, ni de estudio ni de desistimiento (cancelación parcial o total). Muchas veces nos fijamos en la cuota inicial sin analizar primero características tan importantes como las comisiones, que encarecen la cuota durante 30 o 40 años; por pocos euros que representen al mes, al final de los año son miles.

Productos vinculados

Importante también es que no lleve seguros adicionales, planes de pensiones obligatorios o cualquier otro producto financiero que no nos interese. Hay escrituras de préstamo hipotecario que contemplan cláusulas de bonificación del tipo de interés en función de los productos contratados o vinculación mantenida con el banco. Muchas veces el sobrecoste del seguro o la poca rentabilidad del producto que nos bonifica hace que sea más rentable no contratarlo, pese a no disfrutar de la bonificación pactada. Los seguros suelen ser más baratos si se contratan con una aseguradora especializada que mediante la aseguradora del banco. Por tanto, a menos seguros y productos nos obliguen a contratar, más barata acabará siendo la hipoteca, en principio. El único seguro obligatorio por Ley es de incendios (hogar), y no implica que tengamos que contratarlo con la aseguradora del banco, tampoco.

Cuidado con los swaps (que no son seguros de tipo de interés, pese a que se han colocado con este argumentario de venta en muchas oficinas), que son caros y no recomendables si no entendemos perfectamente el funcionamiento de las permutas financieras.

Cláusulas y estipulaciones varias en la escritura

Vital es que no tenga cláusulas que empeoren la operación financiera. Por ejemplo las cláusulas de suelo, que limitan el tipo de interés mínimo que nos aplicará el banco. De nada sirve tener un buen tipo de interés variable si nos limitan la bajada.

Garantías adicionales

 Las garantías adicionales son un coste más a tener en cuenta. Tal vez una hipoteca con un tipo de interés mayor sea preferible a una financieramente más barata si no nos obliga a aportar avalistas o a hipotecar otro bien inmueble. A menos garantías obligatorias, mejor hipoteca contratada, ceteris paribus.

Tipo de interés

El tipo de índice de referencia es muy importante para saber si la hipoteca firmada es económica, al igual que el diferencial que se le suma. En las hipotecas a tipo variable, el tipo de interés se calcula sumando al índice de referencia un diferencial. Un Euribor + 1 no se puede comparar directamente con un IRPH de entidades + 1, por ejemplo. Hay que estudiar como evolucionan en el tiempo ambos índices para poder extraer conclusiones.

La cuota inicial de un préstamo a tipo variable no tiene importancia, ya que se calcula con un tipo fijo que solo está vigente el primer año o 6 meses. No nos dejemos engañar por esta cifra inicial de la mensualidad, para comparar. Lo importante es analizar diferentes escenarios de tipo de interés variable, con la evolución posible del tipo de referencia. Y es muy recomendable tomar un Euribor (recomendamos evitar el IRPH de conjunto de entidades por ser más caro y conflictivo jurídicamente) en su máximo histórico, aplicarlo a la hipoteca que estamos estudiando y calcular esta cuota. Si con nuestros ingresos no vamos a ser capaces de afrontar esta cuota máxima, tal vez es mejor no hipotecarse o buscar una casa más barata.

Hay que analizar la operación en su conjunto para poder responder a la pregunta de si la hipoteca ofrece un tipo de interés TAE bajo o no. Leamos siempre con atención la oferta vinculante y el borrador de la escritura, unos días antes de la firma ante notario, y nos ahorraremos muchos problemas futuros.