Buenas!
Necesito saber que opciones tengo para conseguir una hipoteca para la compra de un solar, con el fin de construir una casa modular. El objetivo es alquilar la casa para generar ingresos y pagar la hipoteca.
El solar tiene un valor de unos 140-150.000€, mientras que la casa también rondará los 120-140.000€.
Yo soy trabajador indefinido de la administración pública, con ingresos superiores a los 3.000€ mensuales, sin hipotecas ni préstamos. Aunque no tengo muchos ahorros actualmente. Podría disponer de unos 20-30.000€.
Actualmente vivo en una casa que está a nombre de mi padre, libre de hipotecas.
Quería saber la mejor forma para conseguir comprar el solar y construir la casa. He visto algunas opciones:
- Hipoteca autopromotor, aunque los bancos suelen pedir que ya tengas el solar a tu nombre. He visto alguna oferta de otras empresas que te dan el 50% del solar, por lo que necesitaría el otro 50%.
- Hipotecar la vivienda donde vivo (valorada en 350.000€), aunque está a nombre de mi padre y no se si eso es viable…? No se si conviene ponerla a mi nombre primero o se puede hacer directamente a nombre de mi padre y las nuevas propiedades a mi nombre…
Bueno, esa es la cuestión. No se si alguien sabe o me puede ofrecer alguna solución a este caso.
Un saludo,
Guillem Bernat –
2 Respuestas
Hola Guillem Bernat:
Con respecto a tu situación laboral, decirte que si eres funcionario o interino de la administración pública tienes bastante ganado de cara a asegurar tu solvencia a la entidad bancaria (mira condiciones de las hipotecas para funcionarios que pueden ofrecerte los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por Futur Finances). Además, tienes un sueldo medio-alto y no tienes otros préstamos, con lo que tu capacidad de pago es bastante buena desde el punto de vista de un analista de riesgos. De todos modos, piensa que el máximo que te van a otorgar está limitado, entre otras cosas, por la relación entre la cuota que te saldría a pagar cada mes de la hipoteca y tus ingresos, siendo el límite del 40%, como máximo, el que aplican las entidades. Eso quiere decir que con un sueldo de 3.000 euros netos al mes, puedes hacer frente a una hipoteca cuya cuota mensual no supere, como máximo, los 1.200 € (40% sobre tu salario). Esto sería el tope, cuanto menos justo vayas, mejor. Y si has de ir muy justo, intenta que al menos sea un hipoteca a tipo fijo, que como vayas al límite con una a tipo variable, igual te llevas un susto dentro de unos años si suben los tipos de interés.
Respondiendo a tus preguntas:
Para poder acceder a una hipoteca autopromotor el solar ha de ser tuyo, con lo que esta opción, en principio, no parece factible. Además, y ya que no lo comentas, te aclaro que para que te den una hipoteca para una casa modular, prefabricada y similares, la vivienda ha de estar anclada de manera fija en el terreno. Deberás solicitar los correspondientes permisos de obras y visados del Colegio de Arquitectos de tu ciudad, certificado de final de obra, etc. En el caso de que no pienses cimentar o anclar la casa, no creo que puedas acceder a una hipoteca, ya que sin cimentación, no hay cédula de habitabilidad ya que no se considera vivienda sino una suerte de caravana, para que te hagas una idea.
En principio, la opción que yo veo más viable es que aportes como garantía la casa de tu padre en la que actualmente vives. No hace falta ponerla a tu nombre para ello, bastará que tu padre esté conforme con la operación y firme como hipotecante no deudor. Como el valor de la actual vivienda es elevado con respecto al solar, creo que es posible obtener la financiación para la compra del solar y de al menos una buena parte de la instalación de la casa prefabricada. Una vez realizada toda la operación, y dado que tienes un perfil financiero bastante bueno, se trataría de negociar una subrogación de la hipoteca y/o el cambio de las condiciones, quitando a tu padre de avalista y sustituyendo su garantía por la de la nueva casa.
Si me permites el consejo, ponte en manos de un buen bróker hipotecario independiente, están acostumbrados a lidiar con este tipo de hipotecas y te dirá qué hacer exactamente en tu caso. Algunos de los mejores rellenando, sin compromiso, este formulario.
Hola Guillem,
Para que el banco te conceda una hipoteca autopromoción es necesario que cumplas los siguientes requisitos:
- Que el terreno sea de tu propiedad y este pagado.
- Aportes como mínimo el 30% de toda la inversión
- Que la cuota de la hipoteca no supere el 40% de tus ingresos.
En caso que el terreno no lo puedas pagar al contado, una alternativa es apoyarnos en la vivienda de tu padre. Lo que proponemos es hipotecarla para la compra del terreno y para parte de la inversión de la construcción.
Una vez este construida la casa, dado que su valor es mayor que la inversión que has realizado porque no has tenido que asumir los costes del promotor ni de comercialización solicitamos al banco cambiar las condiciones de la hipoteca. Le solicitamos cambiar la garantía del inmueble de tu padre por la de la casa nueva construida. Esto podrá ser posible en su totalidad siempre y cuando al menos tu hayas aportado de tus ahorros un 20% ó un 30% de la inversión.
Respondiendo a tus preguntas:
- La opción que te financien el 50% del terreno y tu pongas el otro 50%, te servirá para comprar el terreno pero no para construir y hasta que no hayas pagado el terreno no encontraras financiación para la construcción, salvo que aportes otra garantía.
- sobre si es necesario poner la casa de tu padre a tu nombre para hipotecarla, indicarte que no es en absoluto necesario. Basta con que tu padre autorice a hipotecar su vivienda.
Puedes ampliar la información en estos 2 amplios artículos que escribimos al respecto:
- https://www.hipotecasplus.es/hipoteca-autopromotor-construye-la-casa-de-tus-suenos/
- https://www.hipotecasplus.es/hipoteca-de-autopromotor-o-autoconstruccion/
Y si quieres contactar con nosotros y otros intermediarios de crédito expertos en toda España, rellena el formulario de Futur Finances, sin compromiso.
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