La carencia ¿buena solución para las familias hipotecadas?

Vamos a explicar en qué consiste la carencia de capital en relación a la amortización de un préstamos hipotecario, teniendo en cuenta que las hipotecas a tipo variable en España calculan las mensualidades a pagar en base al el sistema francés o de cuota constante. Sin entrar en el detalle de la matemática financiera, las cuotas son constantes en cada periodo de revisión (normalmente cada año).

La cuota mensual se divide en una parte de capital y otra de intereses.

• C= K+I

Cada mes se amortiza una parte de capital y otra de intereses, que se calculan sobre el capital pendiente, que cada mes disminuyen.

Si la cuota ha de ser constante y la parte de capital (I) disminuye cada mes, la parte de capital amortizado (K) aumentará en cada mensualidad.

Es por ello que en los primeros años se amortiza muy poco capital y se pagan muchos intereses (al ser el capital pendiente muy alto), y a medida que pasan los años la proporción se invierte (cada vez se amortiza más capital  y se pagan menos intereses sobre el montante pendiente).

Cuando el banco nos concede pagar una carencia de capital, lo que nos está diciendo es que paguemos sólo intereses y no amorticemos nada de capital.

La cuota es inferior ya sólo está compuesta por la parte de intereses sobre el capital pendiente. Simplificando:

• C = I

Lo que hay que tener claro, es que no se amortiza capital durante el periodo de carencia. Si nos conceden 3 años de carencia, al final de este periodo nuestra deuda pendiente con el banco es la misma que al principio.

Coceptualmente podríamos decir que pagamos una especie de alquiler al banco.

Con un ejemplo lo veremos más claro:

• La cuota mensual de una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, con un tipo de interés del 3,5%, es de 898 euros. En esta cuota hay una parte de amortización de capital y una parte mayor de intereses.
• Si el banco ofrece una carencia de 3 años, al mismo tipo de interés, pagaríamos cada mes sólo intereses, resultando una mensualidad de 583 euros. A los 3 años se calcularía de nuevo la cuota, teniendo en cuenta que la deuda pendiente sería la misma que al principio del periodo, 200.000 euros: la cuota sube a 955 euros, suponiendo que los intereses siguen siendo del 3,50%.

La carencia de capital solo es una solución si el problema de ingresos del hipotecado es coyuntural, ya que pasado el plazo de carencia hay que pagar nuevamente una cuota, que además suele ser más alta (dependiendo del futuro tipo de interés) al calcularse con la misma deuda pendiente que al inicio de la carencia, pero quedando un plazo de amortización menor.