La Ciudad de México se encuentra en el Valle de México una gran cuenca en la alta meseta del centro del país a una altitud de 2,240 metros y tiene una superficie de 1,485 kilómetros cuadrados, dividida en dieciséis delegaciones. La población de la capital es de alrededor de 8.8 millones de habitantes y con su área metropolitana suman más de 21 millones de habitantes. Esto la convierte en la tercera ciudad más grande del continente americano. El Área Metropolitana de la Ciudad de México ocupa el octavo sitio de las ciudades más ricas del mundo al tener un PIB de 315.000 millones de dólares lo que la convierte en la octava ciudad más rica del mundo. El crecimiento de la ciudad es uno de los más veloces a nivel global, y se espera que su economía se triplique para el año 2020.
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Este año 2013 ha empezado muy bien en el plano laboral, con un proyecto muy ilusionante y de futuro, como es iAhorro y su nuevo portal, un libro que si todo va bien verá la luz pronto e incluso unas charlas para alcaldes organizada por la Diputació de Barcelona. De salud, de momento, tampoco ha ido mal el inicio de año. La tercera para de los deseos que solemos formular si que ha empezado mal, me temo. Siempre digo que si algo te va muy bien, preocúpate de lo que te va a ir muy mal. En todo caso esto es un blog sobre hipotecas y economía para todos, no un consultorio sentimental.
Visitando el excelente blog RDMF (Revista de Derecho del Mercado Financiero), gestionado por Zunzunegui Abogados, me he topado con una referencia al informe “Crisis económica y deudores hipotecarios: actuaciones y propuestas del Defensor del Pueblo” (descargar en PDF) que vale la pena comentar.
Reza el informe:
“La respuesta debe ser prudente pues la protección del hipotecado puede afectar al mercado del crédito y limitar el ejercicio de derechos constitucionales como la libertad de empresa o las bases de nuestro Derecho contractual, en particular si supone una limitación al principio de responsabilidad patrimonial universal (artículo 1911 del Código Civil).
Sin embargo, hay que partir del hecho de que nos encontramos ante situaciones excepcionales que merecen respuestas excepcionales, aunque sea con carácter temporal hasta que remonte la coyuntura económica.“
Empezamos mal, si suponemos que las medidas de reforma del sistema hipotecario han de ser temporales y excepcionales. Muy al contrario, entiendo que han de ser estructurales y profundas, para equilibrar el poder entre acreedor y deudor hipotecario, en materia de vivienda habitual. No se trata de desmontar el sistema, pero hay numerosos puntos de mejora que no han de ser aplicados de forma temporal, sino de forma definitiva. Entre otras:
- Limitar los intereses de demora.
- Ampliar el porcentaje del 60% por el que una entidad financiera puede adjudicarse el bien inmueble en subastas desiertas.
- Modificar el procedimiento de ejecución hipotecaria para que el Juez pueda paralizarlo si detecta cláusulas abusivas o vicios de la voluntad, entre otras anomalías.
- Modificar la Ley Concursal para que sirva a las familias hipotecadas de mecanismo de reconducción de su situación.
Reformas profundas y no temporales.
Interesante reflexión la siguiente:
“La crisis es un supuesto de caso fortuito, que podía haber sido evitado por el profesional del crédito, aunque la industria bancaria lo niegue, pero que en cualquier caso puede ser una causa de exoneración de la responsabilidad del deudor consumidor de buena fe por caso fortuito. El supuesto de caso fortuito para el deudor consumidor de buena fe lo liberaría de su responsabilidad según el Código Civil. Sin embargo, para evitar un enriquecimiento injusto hay que considerar que para liberarse de la deuda debe entregar la vivienda a su acreedor.“
Como hemos mantenido siempre, el banco tiene mucha mayor responsabilidad que el cliente, al tener el deber de diligencia de un bonus argentarius.
En cuanto al asesoramiento en sucursal, nos dice el informe:
“Cuestión distinta es si las entidades bancarias deben prestar el servicio de asesorar al cliente seleccionando en el mercado el producto más adecuado a su perfil. Dicho servicio va más allá del asesoramiento técnico sobre el contenido y los riesgos de la operación. Para prestar el servicio autónomo de asesoramiento financiero, los intermediarios deben realizar un estudio de las ofertas disponibles en el mercado de modo que puedan recomendar aquellas que más se adecuen a las necesidades, la situación financiera y las circunstancias personales del consumidor. Según la propuesta de directiva comunitaria sobre préstamo hipotecario, dicho servicio sólo podrá comercializarse como asesoramiento cuando se informe al consumidor de que se está prestando ese servicio adicional y se le informe de forma transparente de la remuneración que se cobra por dicho servicio. Esta es la solución recogida en el artículo 10 de la Orden EHA/2899/2011, que exige suscribir un contrato y la obligación de actuar en el mejor interés del cliente.”
Resumen de las medidas propuestas
El Defensor del Pueblo propone:
- Reforzar la independencia del Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
- Mejorar la transparencia en materia hipotecaria.
- Hacer efectivo el asesoramiento técnico, tanto por parte de las entidades financieras, que tienen la obligación profesional de informar del contenido técnico de los productos y servicios financieros a los clientes antes de su contratación, como por los notarios, quienes tienen encargada la transmisión al cliente de la información financiera de forma comprensible (no solo la lectura en voz alta).
- Desarrollar la obligación de concesión responsable de crédito. La obligación de conocer la solvencia del cliente está prevista de forma general en la Ley de Economía Sostenible, y en particular en la Ley del Crédito al Consumo y la Orden 2899/2011, de 18 de octubre, que desarrolla el contenido de la Ley de Economía sostenible, pero no establece las consecuencias para las entidades de crédito cuando incumplen sus obligaciones al respecto.
- El establecimiento de restricciones a la práctica generalizada de las entidades bancarias de imponer la contratación de los seguros de protección de préstamos.
- Intensificar la independencia de las sociedades de tasación.
- Intento de acuerdo previo como requisito de procedibilidad en las ejecuciones hipotecarias. En muchas ocasiones los particulares se quejan de la inflexibilidad de la banca para negociar los pagos de la deuda, ya que hay personas que tienen patrimonio pero falta de liquidez, por ello sería deseable que antes de acudir al procedimiento judicial elegido se establezca la obligación de intento de conciliación previa al igual que existe en otros procesos judiciales.
- Regular de forma adecuada al momento social la regulación de las hipotecas que afectan a la vivienda habitual y al local de negocio donde se ejerce la actividad que constituye el medio de vida de los particulares, del resto de su patrimonio,
- separando el régimen jurídico de estos, cuando se dan en garantía del cumplimiento de un crédito hipotecario.
- Regulación de un procedimiento específico para la insolvencia de las personas físicas, ya sea procesal o extraprocesal, toda vez que la Ley Concursal vigente no ofrece una respuesta adecuada al problema de su endeudamiento, pudiendo quedar liberado de sus deudas tras el concurso al igual que sucede con las empresas.
- Mejorar el sistema de subastas recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ha sido muy criticado por su falta de eficacia, aunque ante una situación como la presente, en que los bienes se tasaron de forma exagerada y existe un sobreendeudamiento sobrevenido, como consecuencia del crédito irresponsable y de la crisis económica, ésta no es la solución. La mejora en la publicidad de las subastas y el fomento de las iniciativas de subastas por Internet pueden ayudar a una mayor concurrencia y la obtención de un precio más alto.
- La adopción de medidas extraordinarias, que con el fin de evitar situaciones de exclusión social, permitan a los deudores de buena fe, que han perdido su vivienda o local de negocio donde ejercen su actividad económica, continuar utilizando los mismos mediante un precio asumible, buscando su recuperación económica e integración social. O se busque cualquier otro tipo de fórmula jurídica (arrendamiento forzoso, leasing, derecho de habitación, retroventa, etc.) que garantice a los, deudores el derecho a una vida digna.
- Limitación de intereses moratorios. Con el fin de evitar la usura, los intereses de demora deben quedar limitados a dos veces el interés legal del dinero según criterio jurisprudencial.
- Acuerdo político asumido por el sector bancario, a través de organismos representativos, como la Asociación Española de Bancos y la Confederación Española de Cajas de Ahorro, incluyendo una moratoria en el pago de las hipotecas y flexibilización de cuotas, así como la posibilidad del establecimiento de un sistema de pago con carencia de amortización de capital haciendo la cuota asumible.
- Aprobación por parte de las entidades de crédito de un reglamento interno de comercialización y ejecución de préstamos hipotecarios, según un modelo de código de conducta aprobado por el Gobierno.
- La Guía de acceso al préstamo hipotecario, que debe elaborar el Banco de España, también debería recoger las buenas prácticas en materia de ejecución hipotecaria.
- Establecimiento de un plan de pagos en los casos de concesión irresponsable del préstamo por parte de las entidades de crédito. El Banco de España, a través de su Servicio de Reclamaciones, tiene la autoridad y dotación adecuada para resolver sobre aquellos casos en que haya existido una incorrecta aplicación de las normas de conducta o de protección de los consumidores. En estos casos de concesión irresponsable de crédito, la entidad concedente del mismo debe verse obligada a pactar un plan de pago por parte del cliente y en su defecto aceptar la dación en pago.
- Resolver el problema de los productos de permuta financiera de acuerdo con los pronunciamientos judiciales, que están anulando los mismos ante la falta de consentimiento e información en su contratación.
Son recomendaciones que van en la buena dirección, si bien hay más medidas a aplicar si queremos un sistema hipotecario moderno. En todo caso, a las alturas de la crisis que estamos, es patético que apenas se hayan aplicado este tipo de medidas y, si la presión social no lo evita, que no acabemos viendo nunca esta modernización más que necesaria del sector hipotecario en España.
Los que me leéis o escucháis en alguno de los programas de radio o TV en que alguna vez aparezco, sabréis que no soy sospechoso de defender a la banca. Tampoco me considero un enemigo de este sector, en el que he estado y con el que he trabajado. Ataco lo que creo que se hace mal.
El caso de ancianos, gente enferma o con capacidades mermadas o, también, personas sin conocimientos financieros a los que un bancario colocó participaciones preferentes creyendo ellos que eran depósitos (conozco casos personalmente) formará parte de la ignominia del sector. Y de los Gobiernos que no actuaron a tiempo para protegerles.
PP y PSOE ahora nos dicen que este lunes se montará un grupo de seis miembros de ambos partidos con el fin de diseñar los detalles de la normativa de ejecución hipotecaria.
Coincido plenamente con lo que dice FACUA, en el sentido de que “resultaría inconcebible que las dos formaciones políticas que han permitido hasta este momento la creación de la burbuja inmobiliaria, la ejecución de 350.000 desahucios y los innumerables fraudes hipotecarios pretendan diseñar ahora esta ley sin contar con el resto de fuerzas políticas y organizaciones ciudadanas“.
Un sistema que permite que una entidad financiera pueda ejecutar la hipoteca de una familia que se hipotecó con buena fe para adquirir su único hogar, sin que los ejecutados pueda alegar nada en el proceso salvo pagar el total de la deuda más intereses y costas, arrojando la vivienda a una subasta que es todo menos competitiva, para que el banco o caja (que en muchas ocasiones dejó el dinero sin los mínimos criterios de riesgo que hay que exigir a un bonus argentarius) se pueda adjudicar la casa al 60%, es como mínimo cuestionable.
Las soluciones al drama económico y social de los desahucios son muchas, sencilla de aplicar y conocidas por los diferentes Gobiernos de turno, lo que no han querido o podido por la connivencia con el poder bancario. La hora de los timoratos ha terminado, demasiados arruinados y muertos por un tema que tiene solución.
Ha tenido que ser la abogada general del Tribunal de Justicia de la UE (TUE), Juliane Kokott, que respondiendo a una cuestión presentada por el juzgado mercantil de Barcelona (ver en PDF), que debe dirimir una denuncia presentada por un ciudadano contra CatalunyaCaixa, nos diga bien claro que la normativa española no se ajusta al derecho comunitario, en relación a que “No constituye una protección efectiva contra las cláusulas abusivas del contrato el que el consumidor, a raíz de dichas cláusulas, deba soportar indefenso la ejecución de la hipoteca con la consiguiente subasta forzosa de su vivienda, la pérdida de la propiedad que la acompaña y el desalojo, y que sólo con posterioridad esté legitimado para ejercitar la acción de daños y perjuicios“, en base a la Directiva 93/13 del Consejo de lasa Comunidades Europeas.
La hora de mirar hacia otra parte ha terminado: hay que cambiar ya el proceso de ejecución hipotecaria para proteger debidamente al deudor hipotecario de buena fe que adquiere una vivienda habitual.
De todo ello hemos hablado en “El Faristol”, que además han tenido la deferencia de mencionar a mi querido padre, Antoni Monserrat i Moll, que en paz descanse.
Entre las numerosas conclusiones que uno puede extraer de los resultados de la EPA (ver nota de prensa en PDF) para el tercer trimestre de 2012, que anuncia un paro del 25,02%, nada más y nada menos que 5.778.100 personas, es que la reforma laboral es un camelo en cuanto a capacidad de generar empleo (lo cual ya sabíamos la gran mayoría de economistas) y que, además, expulsa trabajadores indefinidos (en el trimestre cae el empleo indefinido en 179.400 personas y sube el temporal en 15.300) en favor del trabajo más precario.
Un más que interesante vídeo que nos ofrece Cotizalia en su artículo del II Roudtable de Cotizalia y M&G.
Puedo presumir que dos amigos como Marc Garrigasait y Daniel Lacalle aparecen, por méritos más que evidentes.
Marc Garrigasait (Koala Capital Sicav): “No quiero que el dinero de mis clientes esté en manos de políticos. Tener casi todo el activo comprado en acciones de multinacionales muy buenas y bien gestionadas. Pero como me da miedo el riesgo mundial, EEUU está en un máximo de tres años y medio y está en una época muy difícil… hay que cubrir con derivados de índices. Puedes perder un poco o ganar un poco, pero para los próximos seis meses creo que es una buena opción. El S&P fácilmente puede caer un 30-35% y sería un valor razonable”.
Para Daniel Lacalle, gestor del hedge fund Ecofin, “los números son lo que importan. El problema no se soluciona imprimiendo billetes, sino mejorando los fundamentales, los márgenes de las empresas”. Para el experto, “el BCE es un sistema Ponzi” y “si no se ocupan de los que generan empleo y de los que generan riqueza, entrarán cuatro desnortados a pillar la ola y se irán después”.
Hoy en “El Faristol” de IB3 Ràdio hemos vuelto a hablar de economía en la tertulia del viernes. Además de tratar el tema recurrente del próximo rescate y de los ajustes económicos, hemos tocado un tema delicado y muy relevante para el futuro económico de todos, el sentimiento nacionalista catalán y su idoneidad económica.
En la tertulia he citado la discusión económica sobre la independencia de Xavier Sala i Marti, Daniel Lacalle y Sintetia, que enlazo a continuación:
- El rescate de Catalunya de Xavier Sala-i-Marti.
- El rescate catalán por Daniel Lacalle.
- Réplica a Daniel Lacalle de Xavier Sala.
- El rescate de Cataluña por Andrés Alonso.
- Réplica Sintetia de Xavier Sala.
- Contraréplica de Sintetia.
Hoy he podido hablar con Antonio Alcover y Francisco Villalonga de economía enIB3 Ràdio, en el programa “El Faristol”, dirigido por Àngela Seguí.
Hemos tocado muchos temas, combinando el castellano y el catalán. Tengo que admitir que he intentado participar principalmente en castellano para que después los lectores del blog me podáis entender.
Entre los temas sobre los que hemos debatido están:
- La continuidad de la moneda única.
- Los efectos para el ciudadano de un más que probable rescate. Este rescate es, esencialmente, una ayuda a la banca española para que devuelva sus deudas, no lo olvidemos; también comento una de las reformas pendientes más importantes y, sin duda, duras: el recorte del sector público y político, a la cual el Gobierno se negará hasta el final por afectar a los suyos.
- En cuanto a la posibilidad de que los ciudadanos más afectados por la crisis y los ajustes draconianos que estamos viviendo (y equivocados en muchos casos, añadiría) salgan a la calle después del verano, me muestro moderadamente optimista. Optimista en el sentido de la confianza que me inspira la ciudadanía y el nivel de cordura que ha mostrado hasta el momento. Para evitar que las calles se incendien, hace falta que los dirigentes expliquen las medidas de forma transparente, equilibren de forma justa sobre los ciudadanos el coste de los ajustes y, muy importante, dar ejemplo. Los ciudadanos tenemos que ser informados de forma veraz, creernos y confiar en lo que hacen nuestros dirigentes. Y para ello es necesario que hagan bien las cosas, con consenso, valentía y capacidad.
- Se intenta contestar a la pregunta que todos nos hacemos: ¿Cuándo empezará a remitir la crisis económica?
La austeridad no es recortar de cualquier partida, es racionalizar el gasto. No se trata de no gastar, sino de gastar bien. El ciudadano para aceptar ajustes tiene que percibir que su sacrificio es necesario, justo y equilibrado, ni más ni menos.
España está cambiando, a mejor. Sí, ya se que el que lea estas palabras va a querer pegarme, con razón si no explico a que me refiero: las criticas a lo que está mal en el sistema económico, político y bancario se multiplican, cada vez por voces más cualificadas y se expande por todas las capas la sociedad, que sienten que han de estar informadas para poder luchar con lo que está mal.
Conciencia de ciudadano libre, diría yo. Para decidir nuestro futuro no basta con votar cada cuatro años al político que nos cae mejor o al partido de toda la vida. Ni tampoco votando en blanco o sin votar se consigue gran cosa, en mi opinión. La lucha pacífica e informada esta en la calle, en las universidades, dentro de los propios bancos (clientes y bancarios, accionistas y ahorradores), delante y dentro del Parlamento, en los medios de comunicación tradicionales, online y escribiendo libros.
Hasta hace poco tiempo las voces contra los flagrantes errores de gestión del sistema económico y político eran bastante marginales o marginadas, según el caso. Atacar la mala gestión de un supervisor como el Banco de España o la CNMV era impensable, al igual que oír voces críticas sobre nuestros bancos, supuestamente en la Champion League. Afortunadamente hoy en día hay criticas fundamentadas y fundamentales sobre lo que se ha hecho mal y cómo debería hacerse.
Si bien no coincido del todo con los planteamientos de Francisco Viyuela de que liquidar un banco no cueste dinero al contribuyente (los activos de un banco en liquidación son mucho menores de lo que se valoran en función del criterio contable de empresa en funcionamiento) ni veo acertado que pierdan dinero determinados “acreedores” no privilegiados como los tenedores particulares de participaciones preferentes (que en realidad deberían ser tratados como depositarios), creo que su análisis sobre las bondades de dejar quebrar ordenadamente los bancos no solventes es muy interesante y vale la pena visionarlo con tranquilidad:
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