El primer obstáculo con que nos encontramos al empezar a buscar hipoteca es la publicidad. Los anuncios deberían servir para informarnos, pero la mayoría de las veces están llenos de tecnicismos financieros y son poco transparentes. No es casualidad que los asteriscos se hayan convertido en uno de los símbolos más temidos de los anuncios de hipotecas.

En este artículo vamos a explicar algunos de los términos usados con más frecuencia en los anuncios de préstamos hipotecarios y también los trucos que usan las entidades para distorsionar la información a su favor.

Leer más

La media del euribor de este junio de 2010 acaba al 1,2813 %.

Lleva por tanto tres meses consecutivos de subida, al cerrar abril a 1,225 % y mayo al  1,249 %. Y lo poco que llevamos de julio está al 1,325%.

Parece claro que la época de euribor por los suelos ha terminado. Veremos si las predicciones de Marc Vidal se cumplen y acabamos el 2011 con un euribor al 4%.

Entre la tendencia al alza de las hipotecas, la reducción o eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual y la subida del IVA de la vivienda, lo de que tenemos derecho a una vivienda digna consagrado en la Constitución parece una broma de mal gusto.

Pau A. Monserrat
Web de Futur Finances

Qué son las hipotecas con interés suelo

Las hipotecas con suelo son préstamos que establecen un interés mínimo a pagar que no permite al hipotecado beneficiarse del bajo Euribor actual.

En el contrato de estas hipotecas, además de la “cláusula suelo”, también se negocia un tipo de interés variable, de Euribor + diferencial, de manera que el banco hace lo siguiente:

  • Si Euribor + diferencial es inferior a interés suelo, el banco cobra el interés suelo
  • Si Euribor + diferencial es superior a interés suelo, el banco cobra Euribor + diferencial

Es decir, el banco siempre cobra al hipotecado la cantidad más alta de las dos. Puedes hacer cálculos previos con una calculadora online de cláusulas suelo o acudir a un perito economista si tienes que demandar al banco.

Por qué las hipotecas con suelo pueden ser abusivas

Actualmente, el 29% de las hipotecas firmadas en España contienen un interés suelo superior al 3%, aunque los cientos de reclamaciones hechas durante los últimos meses ponen de manifiesto el amplio desconocimiento de los hipotecados:

  • Los bancos nunca anuncian la “cláusula suelo” en la publicidad de sus hipotecas
  • La cláusula se halla perdida entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato
  • En los casos que los interesados sabían que habían firmado esta cláusula, pensaban que era necesario para “protegerse de la subida del Euribor”, cuando la tendencia iba a ser a la baja.

La opinión pública comienza a ser consciente de este abuso y ya se ha reconocido desde los medios de comunicación que casi 3 millones de familias no podrán beneficiarse del EURIBOR bajo actual.

Cuándo se puede emprender una acción legal

Los casos que han logrado ganarse en las últimas semanas ante un tribunal cumplían al menos una de las siguientes premisas, consideradas abusivas legalmente:

  • El contrato con interés suelo no contempla ningún interés techo, es decir, el banco se protege en caso de que baje el Euribor pero no ofrece ninguna garantía al cliente en caso de que el Euribor suba.
  • No existe oferta vinculante firmada, bien porque el banco no había facilitado el documento al cliente, bien porque el cliente no llegó a estampar su rúbrica en él. Por contra, el caso no se considera reclamable cuando, a pesar de no haber firmado la oferta vinculante, ésta viene adjuntada a la escritura notarial firmada, ya que entonces se entiende que el cliente está al tanto de las dos.

Cómo reclamar ante una hipoteca con suelo

  1. Presentando una reclamación extrajudicial particular al Banco de España. Esto sirve para que quede constancia, aunque el Banco de España no se puede pronunciar.
  2. Presentando una reclamación judicial particular contra el banco.
  3. Afiliándose a una asociación como ADICAE, ASUAPEDEFIN u otras y sumándose a una reclamación conjunta.

¿Qué han conseguido los afectados por hipotecas con suelo hasta ahora?

  1. Los cientos de quejas hicieron que el Senado reclamara un informe al Banco de España. El Banco de España admitió que que los techos de los contratos no ofrecían protección efectiva a los clientes, pero considera que la posibilidad de los afectados de cambiar de banco es suficiente garantía “para la depuración de las eventuales imperfecciones que pudieran apreciarse (…)” Asimismo, estima que “si las cláusulas que se incluyan en los préstamos hipotecarios están redactadas en forma clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas”. Es decir, no abusivas.
  2. La OCU (Organización de consumidores y usuarios) instó a los miembros de la Comisión de Economía del Congreso a incluir la “cláusula suelo” en el listado de cláusulas abusivas de la Ley general para la defensa del consumidor. La reclamación se hizo efectiva el pasado 12 de mayo pero hasta la fecha no ha habido respuesta.
  3. El pasado 4 de junio la Asociación de Consumidores de las Islas Baleares (ACUIB) ha presentado la primera demanda contra una entidad financiera por aplicación de la “cláusula suelo” de una hipoteca, disposición que afecta a unas 54.500 familias de las islas. Todavía no tienen respuesta.
  4. ADICAE (Asociación de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas, Productos Financieros) presentó como asociación una queja extrajudicial al Banco de España y, además, inició demanda contra 59 entidades bancarias. Han conseguido que los bancos tengan mayor contacto con los clientes, les mantengan más informados y algunas entidades como Banco Pastor, han empezado a llamar a los afectados para ofrecerles una rebaja en su hipoteca a cambio de retirar la demanda. (Más información en este artículo).

La legislación es lenta pero los afectados están cada vez más organizados. De hecho, se ha convocado la 1ª manifestación contra las hipotecas abusivas y las malas prácticas bancarias en 12 ciudades españolas el próximo sábado 19 de junio.

Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
el único comparador de hipotecas personalizado y gratuito del mercado.
Sitio web: helpmycash.com

Vamos a intentar arrojar un poco de luz sobre las medidas que el Gobierno ha aprobado este jueves 20 de mayo de 2010 en Consejo de Ministros, a la espera de que el Real Decreto Ley alias Tijeretazo sea publicado en el BOE mañana o el lunes.

Lo que comentaré se basa en la información que da La Moncloa y lo que han dicho Mª Teresa Fernández de la Vega y Elena Salgado (con lo cual quiere decir que por vosotros me he escuchado las nada emocionantes intervenciones de estas dos políticas). Cuando salga en el BOE podremos verlo por escrito.

Antes de entrar en materia en el próximo post, ya que imagino que las medidas concretas no las leerá todo el mundo, quiero hacer una valoración personal y económica:

Vivimos en un entorno económico y social que nos obliga, nos guste o no, a saber de finanzas y economía general. Por desgracia, a nuestros gobernantes, sindicalistas y muchos empresarios de medio pelo no les dieron ninguna clase de estos temas en su devenir estudiantil. Y es inconcebible, siento decirlo, tener un Presidente del Gobierno de España que no sea experto en Economía. Para hacer ministerios extravagantes sirve cualquiera. Espero que al Presidente Zapatero le den clases aceleradas y se deje asesorar mejor por los profesionales que hay a su alrededor, y se deje de demorar medidas e improvisar mientras la crisis de nuestras vidas se cobra nuevas víctimas. Veamos el porqué la cultura financiera es importante:

Para los gobernantes y oposición

No se puede creer o hacer creer a la opinión publica que no hay crisis económica cuando la hay y las previsiones dicen que irá a peor. Es normal que desde el Gobierno no se lancen mensajes catastrofistas para evitar el pánico e incrementar la retracción de la demanda (no comprar y ahorra, vaya); pero eso no significa engañar a la gente. España no estaba en ninguna Champions League, ya que vivir del crédito no es precisamente marcar goles.

Desconozco si el Gobierno nos ha querido narcotizar a la espera de que saliéramos de la crisis antes de las próximas elecciones o simplemente no se ha enterado de nada, pero sea lo que sea, la crisis se está gestionando muy mal desde el punto de vista económico.

Para que una economía funcione, sea familiar sea de toda España, hay que intentar que los ingresos y los gastos estén equilibrados a medio plazo. Y si hay déficit (se gasta más que se ingresa) hay que destinar la financiación a proyectos que sean más rentables (social y económicamente) que el tipo de interés que se paga por el dinero prestado.

También es muy importante crecer de forma coherente y sostenible en el tiempo; los ingresos son dinero, pero no todo el dinero sirve para hacer cosas buenas. Crecer en base a pedir préstamos para construir casas no es precisamente una forma muy sostenible de crecer. Tanto la Banca como los sucesivos Gobiernos han destinado ingentes recursos a proyectos de pésima rentabilidad: Construcción y más construcción. Unos por ganar dinero fácil al son de la revalorización de los inmuebles (o eso debían pensar) y otros por no complicarse la vida con Planes Industriales y demás y ver una vía fácil de crear empleo y recaudar impuestos.
Educación, investigación y empresas innovadoras. Mucho dinero se hubiera podido utilizar para potenciar una nueva economía verdaderamente sana y competitiva.

El Gobierno debería haber previsto antes el deterioro de las finanzas públicas y no tomar medidas coyunturales de dudosa efectividad que han frenado los ingresos y disparado el gasto. Ejemplos hay muchos, pero pondré solo 3 a modo de ejemplo:

  1. Eliminar el Impuesto de Patrimonio. Los cálculos pueden variar mucho, pero en un año se puede recaudar con este impuesto entre 1.200 y 1.800 millones de euros. Lo mismo que prevé el propio Gobierno ahorrarse a nivel de Administración General del Estado por el recorte de las retribuciones a los funcionarios en 2010 y 2011 (535 y 1.035 millones respectivamente). A este ahorro hay que sumarle la del personal de las CC.AA y entidades locales, no se olvide (5.230 millones entre 2010 y 2011). No digo que uno cubriese al otro, tal vez igualmente debería el Gobierno recortar los sueldos a los funcionarios, pero al menos tendríamos en las arcas más dinero para superar la crisis.
  2. Medidas destinadas a evitar el colapso de la Banca (sin pactar contrapartidas) y ausencia de presión o coordinación para reactivar el crédito a las empresas. Con el FROB, se pone a disposición de las entidades financieras en problemas y en procesos de reestructuración nada más y nada menos que 9.000 millones de euros.
  3. El Plan E, cuyo sentido está muy bien y cuyos proyectos son, por lo menos, discutibles. Un poco complicado explicarle a un trabajador que se le recorta su sueldo cuando antes has tenido la brillante idea de poner las calles de las ciudades patas arriba para crear empleo coyuntural y dar 2.000 euros para comprarse un coche (y ni eso saben planificar bien).

Para los sindicatos

Quiero aclarar que soy un firme defensor de las organizaciones sindicales que defienden los derechos de los trabajadores y equilibran el poder de los empresarios frente a los empleados individuales. Una economía moderna requiere a mi modo de ver organizaciones sindicales fuertes y una patronal sólida. Pero fuerte no significa totalitario, subvencionado ni burocratizado. Y va por los dos tipos de organizaciones.

La función de un sindicato moderno no es sólo representar a sus afiliados, ni siquiera a todos los empleados y funcionarios. Es representar a los sin vos, los parados. Ahora hablan de una Huelga General cuando antes del recorte y con más de 4,6 millones de personas sin trabajo opinaba que no era el momento ya que no era una medida para ayudar a salir de la crisis.

Un sindicato moderno debe tener economistas y demás profesionales de primer nivel. Debe velar para que la economía en su conjunto funcione y cree empleo estable y de futuro, las medidas de redistribución de la riqueza sean efectivas y los derechos de TODOS los trabajadores estén compensados. Podría equivocarme, pero me da que los sindicalistas vetustos han dejado de representar al pueblo y se han convertido en pseudo-funcionarios. Y no se engañen, los funcionarios son un rara avis del mercado laboral, hostil con los jóvenes, con la gente mayor y con los que pierden su empleo. Si quieren que los trabajadores les sigan, señores sindicalistas, aprendan economía y bajen al mundo laboral real. Las huelgas de funcionarios no creo que arreglen nada de la crisis. Y menos una huelga indefinida como reclaman algunos otros.

Para las empresas

No nos vayamos a engañar, en España los empresarios tampoco son una panacea. Tenemos una cultura empresarial de la mediocridad, cuando no de la inutilidad que deberemos hacer desaparecer si queremos hacer competitivo el país.

Qué es muy bonito proclamar a los 4 vientos que es necesaria una reforma laboral para hacer productivas las empresas y olvidarse que el responsable de decidir hacer productos y dar servicios competitivos y de valor añadido, organizar adecuadamente los recursos y gestionar la empresa es el empresario. ¿O eso no hace más productivo un país y bajar los sueldos si?

Los empresarios deben ganar en prestigio social, ya que son la base de la creación de empleo. Pero los carcamales y neo-tiburones no sirven en una economía global y conectada. Hay una hornada de nuevos emprendedores esperando que alguien se de cuenta de que el futuro pasa por ellos.

Para todos

Si, cada uno individualmente tiene una parte de culpa en la crisis. Por arrogancia, por temeridad o por ignorancia, pero tenemos nuestra parte de responsabilidad.

Unos por preferir no estudiar y ganar dinero rápidamente sirviendo cañas (no critico los cañeros que me tomo algunas y me encanta que existan), otros por endeudarse a las cejas sin preocuparse ni de saber que es el euribor y muchos por fiarse de los consejos del director de toda la vida.

Esta crisis debe hacernos entender que los recursos son escasos y todos debemos conocer lo básico de economía para poder exigir que se destinen a proyectos rentables, sea económicamente sea socialmente.

La semana que dejamos atrás ha sido muy activa en cuanto a producción de posts en el blog de Actibva;

Se ha hablado de el peligro que tiene enviar correos electrónicos comerciales no solicitados (el famoso Spam), sancionado con multas muy altas:

El correo electrónico no solicitado es una actividad de alto riesgo

Los pros y contras de los comparadores de hipotecas en la Red:

Comparar hipotecas en internet: útil si sabemos interpretar los resultados

La regulación de la publicidad ilícita:

Publicidad engañosa: cuando no es oro todo lo que reluce

Y finalmente, lo que es el Fogain.

Futur Finances es una web de brokers hipotecarios e hipotecas.

Podemos diseccionar el proceso hipotecario en varias partes, normalmente diferenciadas en el tiempo pero que muchas veces se solapan:

  • Situación real y jurídica de la vivienda a adquirir: Hay que conocer los fundamentos básicos de una escritura de adquisición de una vivienda y solicitar y saber leer una nota simple.

Consejos para contratar la mejor hipoteca (1): Situación real y jurídica del inmueble

  • Negociación del precio de compra-venta con los propietarios. Antes de nada debemos saber nuestra capacidad de endeudamiento, la cantidad máxima que nos puede conceder un banco según nuestro perfil económico, para después negociar a la baja el precio de la vivienda con los actuales propietarios.
  • Pre-tasación de la vivienda: Si hay una tasación de hace no más de 2-3 años nos puede servir como referencia, aplicando los correctores necesarios; en caso de no tener este valor, sería muy interesante averiguar antes a cuanto se puede tasar el inmueble.

Consejos para contratar la mejor hipoteca (2): La negociación del precio de compra-venta

  • Acudir a varias entidades financieras para negociar condiciones de la futura hipoteca. Una vez conocemos nuestra capacidad de endeudamiento, la tasación aproximada y el precio de compra-venta, es un buen momento para acudir a las entidades que hemos pre-seleccionado a negociar las condiciones del préstamo hipotecario.
  • Tasación: Momento en que, una vez aprobada por el banco la hipoteca, se decide todo.

Contratar la mejor hipoteca (3): Entrando por la puerta de la sucursal

  • Revisión de las condiciones de la hipoteca y demás productos vinculados varios días antes de la fecha de la firma ante notario. Nada de acudir a notaría sin tener en papel lo que se va a firmar y haberlo analizado tranquilamente. Y finalmente la firma ante notario: hay comprobar que se firma lo acordado y no otra cosa; una vez firmado, no sirve de nada quejarse.

Ser un blogger no es solo una afición o profesión. Por que escribir en sábado noche con una contractura cervical y dictando a tu mujer, es algo más parecido a la devoción.

En esta ocasión vamos a alabar una iniciativa bancaria, sin que eso sirva de precedente. Caixa Galicia ofrece a los usuarios del comparador de hipotecas Bankimia unas condiciones más ventajosas en la contratación de la On Hipoteca Plus.

Las condiciones de esta hipoteca son:

  • Tipo inicial: 1,89% durante el primer año
  • Resto periodos: Euribor + 0,38% (en lugar de un 0,43%)
  • Plazo máximo: 35 años

Los requisitos que se exigen a los solicitantes son:

  • Ingresos mínimos de 3.000 €
  • Valor mínimo de la vivienda de 300.000 €
  • Domiciliación de ingresos de los titulares en On Cuenta Nómina, contratación de tarjeta de crédito Visa o Mastercard, Seguro de Hogar Caixa Galicia y, al menos, uno de estos tres productos:
  1. Seguro de Vida
  2. Seguro de Pagos Protegidos
  3. Plan de Pensiones

En caso de no contratar ninguno de estos productos, también podrás conseguir para su hipoteca un excelente tipo de interés del Euribor + 0,43%

Evidentemente no es un préstamo hipotecario al alcance de todos y además es para viviendas “caras”, pero vale la pena si nos encontramos en este perfil.

Está muy bien que una entidad financiera ofrezca mejores condiciones en portales independientes que generan más confianza que las propias webs corporativas.

Y ahora me voy a ponerme antiinflamatorios.

Tras 14 meses consecutivos de bajada del referencial, el euribor cierra el año 2009 al 1,24%, una centésima más que el mes de noviembre. No es que sea un frenazo muy brusco, pero puede indicar un cambio de tendencia.

En principio se prevé que el euribor haya tocado ya fondo, y empiece un ascenso gradual (y creo que moderado) para este año 2010, entre otras cosas por que parece ser que lo peor de la crisis para las grandes potencias europeas ya se ha dejado atrás (o están en ello) y el Banco Central Europeo puede iniciar una política monetaria que provoque subidas de tipos de interés para evitar posibles peligros inflacionistas.

Para España una subida de tipos es una mala noticia, debido a que vamos en la cola europea de la recuperación económica; esperemos que de alguna manera el BCE lo tenga en cuenta y contenga la subida de tipos en alguna medida.

En resumen, buen tipo de referencia para las hipotecas que se revisen con el euribor de diciembre, si bien ya hay que empezar a hacerse la idea que será el último año-semestre que disfrutaremos de una cuota de la hipoteca tan baja.

Es agradable recibir y contestar a esta pregunta.

Es casi tan reconfortante como cuando uno hace la declaración del IRPF a un amigo o familiar (o a un Teniente Coronel en tiempos de mili, que me pasó) y le preguntan:

– ¿Cuánto me sale a pagar?

Y uno contesta

– Le devuelven dinero, Mi Teniente Coronel!

Leer más

En esta segunda entrada publicada por nosotros en el blog Actibva hablamos de la Ley 2/2009 sobre intermediarios financieros y empresas dedicadas a la financiación con capital privado.

Destacamos la confusión que induce esta ley al regular dos tipos de agentes tan distintos del proceso hipotecario.

Leer más