En Actibva hemos tratado la reunificación de deudas, cuándo es conveniente platearse esta opción financiera, con quién nos conviene reunificar (con un banco o con un intermediario financiero) y el proceso de una reunificación o agrupación de deudas.
La reunificación, agrupación o refinanciación de deudas son diferentes formas de denominar un producto financiero ofrecido por un sector de las entidades financieras que sirve para equilibrar nuestra situación financiera. Básicamente consiste en ampliar nuestro préstamo hipotecario actual o constituir una nueva hipoteca, con cuyo importe podamos cancelar nuestros préstamos personales, saldo disponible en tarjetas de crédito y otro tipo de deudas.
El colectivo autónomo, tan denostado por la banca, multiplica sus posibilidades de éxito al solicitar un préstamo hipotecario para autónomos si presenta adecuadamente la documentación económica.
Para poder estimar las posibilidades de que un banco nos conceda una hipoteca antes de solicitarla tenemos que conocer las bases del análisis de riesgo.
Uno de los puntos fundamentales que analiza todo director de sucursal o departamento de riesgos del banco es nuestra capacidad de reembolso: es decir, responder a la pregunta ¿nos podrá devolver este cliente el préstamo hipotecario?
Veamos qué puntúa positivamente y qué quita puntos:
- Historial crediticio: El banco mira la CIRBE, si estamos en algún registro de impagos (RAI o Asnef principalmente) y nos pedirá los últimos recibos de otros préstamos o el extracto de la tarjeta. Si tenemos otros préstamos y no tenemos dinero ahorrado, pocas posibilidades tendremos de conseguir la hipoteca. Con impagados, seguro que nos denegarán la hipoteca; primero debemos estar al día y después solicitar la financiación.
- Vida laboral: El resumen de lo que hemos cotizado a la Seguridad Social durante toda nuestra vida es una información vital para el director de sucursal. Lo que pero puntúa es tener muchos empleos diferentes temporales y largos periodos de desempleo. Determinados empleos no salen el la vida laboral, por ejemplo los militares o los funcionarios.
- Empleo actual: El contrato que más nos beneficia a la hora de contratar una hipoteca es el de funcionario y después el indefinido. Los temporales y los autónomos suelen tenerlo peor a nivel financiero. Si eres temporal en la construcción, actualmente tienes una cruz marcada en tu espalda.
Descubre si te concederán la hipoteca sin tener que esperar a la respuesta del banco
Debemos evitar comparar las hipotecas en función de la cuota inicial. Un error de principiante que puede costarnos muy caro.
En el caso de las hipotecas a tipo variable, que es el más utilizado, la TAE no es un dato demasiado fiable. Al darnos una TAE basada en una predicción de como evolucionará el euribor (u otro tipo de referencia), qué además no tiene en cuenta determinados seguros y productos asociados, este dato no es suficiente para decidir.
Hay que analizar por una parte que entidad financiera nos ofrece un menor diferencial más el euribor y por otra los productos asociados. Podría ser que una hipoteca aparentemente barata llevara tantos seguros o productos vinculados que al final fuera más cara que otra con un diferencial mayor.
Tampoco nos debemos dejar engañar por la cuota inicial. Cualquier hipoteca variable tiene un periodo en que se paga un interés fijo (entre 6 meses y un año), la cuota inicial no es lo importante, lo importante es analizar la cuota a la revisión, cuyo tipo de interés variará con el euribor más el diferencial pactado.
Los últimos posts en Bankimia de este servidor han versado sobre cómo descifrar el significado de los porcentajes de tasación que financian los bancos y cajas y entender la importancia que tiene en la elección de una hipoteca.
Las entidades financieras deberían dar ejemplo de transparencia en sus productos; no siempre es así. Por ejemplo al hablar en sus páginas web del porcentaje de de tasación que financian utilizan frases del estilo:
“Estas condiciones son para una operación con un importe de hipoteca sobre el valor de tasación y sobre el valor de compra del inmueble de hasta el 80%“
Tras esta sentencia hay verdadera ingeniería lingüística. Confieso que al leerla he dudado bastante. De hecho hemos llamado a la entidad para confirmar mis sospechas: conceden el menor valor de ambos, por lo que si o si tenemos que tener ahorrados para los gastos y el 20% restante de la compra-venta.
Por tanto la traducción es “las condiciones buenas son para gente que tenga más del 30% del valor de la casa ahorrados”.
Más frases ingeniosas y engañosas en:
“Concedemos el 100% del valor de la casa”: no es oro todo lo que reluce
Actualmente es muy difícil conseguir hipotecas por encima del 80% de tasación, salvo que se acuda a profesionales independientes. ¿Cuál es la razón de ello?
- Mayor riesgo de impago de las hipotecas 100% más gastos.
- Los préstamos hipotecarios están garantizados por el valor de tasación del inmueble.
- Poder titulizar los préstamos hipotecarios (vender las hipotecas en cartera para adquirir liquidez).
El bien inmueble hipotecado es la garantía que tiene la entidad de que si el titular no paga el préstamo hipotecario, se quedará con un bien que tiene un determinado precio de mercado (el valor de tasación). Este es el pilar teórico que sostiene todo el entramado hipotecario.
A diferencia de otros países como EE.UU., la vivienda es una garantía más, ya que el deudor hipotecario responde también con el resto de patrimonio personal presente y futuro. No olvidar que si llegan a subastarnos la casa y se la adjudica la entidad financiera, a efectos de quitarnos deuda sólo se toma el 50% del valor de tasación (lo que debamos por encima del 50% se lo tendremos que pagar igualmente).
¿Por qué los bancos no quieren conceder hipotecas por encima del 80% del valor de tasación?
¿Conoces todos los gastos implicados en la compra-venta de una vivienda con financiación hipotecaria? En Bankimia hablamos de la famosa regla del 10% y de sus limitaciones.
Lo primero que tiene que saber cualquier persona que se plantee adquirir un inmueble con financiación hipotecaria es que tiene firmará ante notario dos escrituras diferentes:
- Escritura de compra-venta de la vivienda.
- Escritura de préstamo hipotecario.
Es importante tener claro que hay dos escrituras y cuando estén debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, en un mes aproximadamente, hay que solicitar ambas a la gestoría del banco (normalmente la forma de saber que ya están listas, si no nos llaman, es ver en nuestra cuenta corriente la liquidación de la provisión de fondos).
Gastos de compra de una vivienda con financiación hipotecaria
En esta semana, aparte de un resfriado, hemos pescado para Actibva los siguientes posts:
Algo tan aparentemente simple como comparar dos préstamos personales o dos depósitos a plazo fijo, conlleva un mínimo de formación financiera si no queremos errar la decisión. ¿Verdad que un préstamo al 0% de interés resulta interesante? La respuesta es, depende. Depende que si este tipo de interés es el tipo de interés nominal (TIN) o la tasa anual equivalente (TAE).
Imaginemos que nos ofrecen un préstamo de 12.000 euros al 0% de interés nominal, a devolver en un plazo de 9 meses. Aparentemente un chollo. Nos dejan 12.000 euros y a los 9 meses devolvemos este mismo importe.
Pero nadie da dinero gratis; este préstamo tiene una comisión de apertura del 4%. Traducido, en realidad de los 12.000 euros que le debemos devolver al banco sólo nos da 11.520 euros al inicio (nos descuenta una comisión de apertura del 4%).
Si calculamos la TAE de este préstamo, resulta que incorporando la comisión y anualizando la inversión nos da una TAE del 10,35%. De 0 a 10,35% hay un buen trecho, verdad? También hay que comprender la diferencia entre el interés simple y le compuesto.
Rentabilidad, TIN y TAE: ¿qué variables utilizar para comparar inversiones?
El vishing es una vuelta de tuerca a la estafa, que combina teléfono e internet. Recibimos un SMS de que se ha efectuado una compra con tarjeta de crédito en un establecimiento de nuestra zona a nuestro nombre, por ejemplo. Alarmados, en lugar de buscar el teléfono de la sucursal o de atención al cliente de la entidad, utilizamos el número de teléfono que viene en el mensaje.
Una centralita nos pide nuestro DNI y número de tarjeta para, supuestamente, cancelar la compra efectuada fraudulentamente. Nos quedamos tranquilos y satisfechos de la eficacia de nuestro banco. Pero, en realidad, hemos dado información confidencial a unos estafadores.
La solución pasa por no hacer caso a los SMS que nos solicitan llamar o efectuar alguna otra operación ni dar datos por teléfono. Al igual que nunca hay que hacer click en un enlace que nos lleva supuestamente a la web del banco, tampoco hay que llamar a un teléfono aparentemente del servicio de atención al cliente.
En Bankimia analizamos de forma pormenorizada los gastos que implican una subrogación hipotecaria, es decir, cambiar la hipoteca de Banco:
- Comisión por amortización anticipada subrogatoria (que se paga al banco que dejamos).
- Gastos de gestoría, empresa de servicios normalmente externa contratada por el banco para tramitar la documentación y realizar las gestiones necesarias.
- Gastos de notaría; aranceles notariales que se nos cobran por la firma de la escritura de subrogación ante notario.
- Gastos del Registro de la Propiedad, al tenerse que registrar la nueva hipoteca, sus condiciones y el nuevo banco acreedor.
- Exento de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Tasación si hace más de dos años de la última realizada, entre otros casos.
- Otros productos vinculados; hay que asegurarse que el banco al que subrogamos la hipoteca no nos va a hacer firmar determinados seguros, contratar planes de pensiones o similar que encarezcan el coste final de cambiar de banco.
Los gastos de una subrogación hipotecaria
Por otra parte de las interesantes aportaciones de los expertos independientes de Bankimia de la semana, mencionamos la de Francisco López, que analiza un caso particular y dramático de productos encasquetados por la banca: Swaps (mal llamados seguros de tipo de interés) y cláusulas de suelo.
Estamos disfrutando de unos tipos de interés muy bajos (lo cuál ya sabemos que a muchos endeudados de poco les sirve si alguno de la familia ha perdido el trabajo), pero no hay que pensar que esta situación económica durará para siempre.
Mi humilde opinión es que no hay que esperar subidas dramáticas del euribor de momento, dado que la política monetaria del Banco Central no está por la labor de subir tipos aún, pero ya nos podemos ir haciendo la idea de que la cuota de nuestra hipoteca irá subiendo a medida que se vayan revisando los tipos.
Este mes de agosto verá cerrar el Euribor a doce meses al 1,42 %, elevando el precio de la mayoría de hipotecas por primera vez desde el mes de noviembre de 2008.
La subida es muy moderada, de unos 6 euros para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años (con euribor+0,80), pero recomiendo hacerse la idea de que se está pagando el mínimo de hipoteca, por lo que hay que mantener ajustado el presupuesto familiar para que pueda absorber futuras subidas de este importante pago mensual.
Por HelpMyCash.com
Contratar una hipoteca puede convertirse en un proceso engorroso, en el que el cliente siente que está perdiendo mucho tiempo, dinero y, en ocasiones, hasta el último gramo de paciencia. Por eso es habitual que, una vez negociada y firmada la hipoteca, el hipotecado no quiera volver a acordarse del tema más de lo necesario durante el resto de su vida. Gran error.
No debemos dejar que la hipoteca “siga su curso” sin más. Recordemos que el banco es un negocio y, como tal, mira por su propio interés. ¡Nadie, salvo nosotros, va a ocuparse del nuestro!
El mundillo financiero está lleno de falsos profetas que nos aseguran que tienen productos financieros exclusivos al alcance de muy pocos, con rentabilidades impresionantes y sin riesgo. A este tipo de inversiones milagro las llamo: Estafas en potencia.
Desde inversiones milagrosas en Forex a capitales privados que invierten en préstamos hipotecarios para clientes con problemas, pasando por un amplio abanico de inversiones exóticas cuyo punto en común es que ofrecen intereses muy altos y nos aseguran que no tienen riesgo.
No diga que no le he avisado: un número muy importante de las empresas que dicen comercializar este tipo de productos financieros son estafadores al estilo Ponzi. Le pagarán los intereses con los fondos que otros inversores crédulos van aportando y un día dejará de recibir sus intereses, intentará reclamar el dinero invertido y se dará cuenta de que la empresa ha desaparecido con sus fondos.
La regla más sencilla para sospechar es que la rentabilidad que le ofrezcan sea similar o superior al 22% anual, la media obtenida por el mejor inversor de la historia, Warren Buffett.
Para los interesados en el tema, os invito a visitar la Guía completa para invertir sobre seguro y evitar estafas que he escrito en nombre de Actibva para el portal financiero de Terra, Invertia.
Comentarios recientes