La reunificación de deuda con base hipotecaria: lo que tienes que saber sobre ella

La reunificación, agrupación o refinanciación de deudas son diferentes formas de denominar un producto financiero ofrecido por un sector de las entidades financieras que sirve para equilibrar nuestra situación financiera. Básicamente consiste en ampliar nuestro préstamo hipotecario actual o constituir una nueva hipoteca, con cuyo importe podamos cancelar nuestros préstamos personales, saldo disponible en tarjetas de crédito y otro tipo de deudas.

En Bankimia hemos analizado las principales cuestiones que hay que conocer sobre la reunificación de deuda para evitar problemas posteriores. Nunca hay que firmar nada, aunque sea ante notario, sin entender perfectamente lo que es y las consecuencias que comporta. Los expertos independientes de Bankimia son una buena manera de empezar a informarse si hay dudas sobre este o cualquier otro tema bancario.

¿Qué es y qué no es una reunificación de deudas?

Empezaremos por lo que no es: una forma de pagar el 50% menos cada mes.
Puede sorprender a muchos que diga que no es lo que todas las empresas que se han dedicado a la intermediación financiera publicitaban:

Reunifique todas sus deudas en una sola y pague hasta el 50% menos cada mes

Este eslogan es publicidad engañosa, y así lo ha considerado el legislador, si no va acompañado de una información adicional que clarifique que la reducción del pago mensual se consigue agrupando todas las deudas en una nueva hipoteca, lo que implica una deuda pendiente superior y puede que una ampliación del plazo.

La refinanciación de deudas consiste en tramitar un préstamo hipotecario (normalmente sobre una vivienda propiedad del deudor, pero podría hipotecarse la vivienda de un familiar) que cubra la deuda pendiente de la hipoteca anterior, los importes a cancelar del resto de deudas y los gastos de la reunificación.
Reunificar nuestras deudas tiene sentido si con la operación vamos a equilibrar nuestras finanzas para ir desapalancándonos de forma ordenada. Por las razones que sean nos hemos sobreendeudado y reunificamos para pagar ordenadamente las deudas.

Pero la reunificación debe ir acompañada de una racionalización de nuestras pautas de consumo. En pocas palabras, adaptar nuestro nivel de vida a nuestros ingresos. De otra forma, de nada servirá una reunificación de deuda, ya que en breve volveremos a tener otras deudas y generaremos una bola de nieve que crece y crece hasta que nada ni nadie pueda parar nuestra caída.

Gastos de una reunificación hipotecaria

Un consejo que le evitará muchos problemas posteriores: tramite usted directamente la reunificación con una entidad financiera o lo haga con un intermediario financiero independiente, siempre exija la oferta vinculante y el desglose de gastos (lo que incluye la provisión de fondos) unos días antes de la firma ante notario. Nunca firme nada sin tener estos documentos en su poder.
Los principales gastos a tener en cuenta en una refinanciación de deuda son:

1. La tasación de la vivienda que vamos a hipotecar.
2. Los gastos de cancelación del préstamo hipotecario anterior (se paga la comisión de cancelación más los gastos de gestoría y notario) y las comisiones de cancelación de los préstamos personales y resto de deudas.
3. Los gastos de constitución de la nueva hipoteca que reunifica todas las deudas; son los mismos gastos que en una hipoteca normal, lo que hay que tener en cuenta que la comisión de apertura muchas veces supera el 1%.
4. Honorarios del intermediario financiero: si no se contrata directamente y se tramita mediante un profesional, al que se le debe exigir que cumpla escrupulosamente con la Ley 2/2009. No hay un límite legal, pero por encima del 5% considero que son inaceptables. Se puede y debe negociar este gasto con el intermediario antes de entregarle la documentación, y nos los deben entregar por escrito.

¿Con el banco o con un intermediario?

Algunas empresas de asesoramiento del cliente bancario como Ausbanc condenan al intermediario (mal llamado empresa de reunificación), pero la verdad es que hasta la propia ley reconoce su utilidad:

“…pueden ser útiles a los consumidores que decidan contratar estos servicios al posibilitar una búsqueda más eficiente de los créditos y préstamos disponibles en el mercado, al tiempo que estas entidades permiten que los consumidores ganen poder de negociación frente a los prestamistas, pudiendo así acceder a mejores condiciones en los préstamos que contratan “.

A mi modo de ver un cliente puede acudir directamente al banco sin problemas cuando tiene tiempo, conocimiento financiero y capacidad de negociar con las entidades financieras este tipo de operaciones. En otro caso, debe valorar la utilidad de dejar todos los trámites a un experto independiente, siempre teniendo en cuenta que cumpla escrupulosamente con la legislación comentada y negociar los honorarios siempre que sea factible.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (octubre 1997) y en Administración y Dirección de Empresas (julio 1999) por la UIB. Master Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (enero 2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet):  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo La educación financiera desde el sector privado (Libro La prevención del sobreendeudamiento privado, Aranzadi, 2017); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); capítulo Un análisis práctico de la toma de decisiones de un consumidor medio (Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech, Wolters Kluwer, 2021); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y restos del sistema financiero, Aranzadi, 2022); Los puntos de conexión entre el reglamento sobre la resiliencia operativa digital del sector financiero y el reglamento sobre los mercados de criptoactivos, y la regulación del mercado de valores (Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión, Aferre, 2024).