Hay un nicho en el mercado hipotecario que es el de los deudores con RAI, Asnef, embargos, atrasos en el pago de las cuotas, etc. Podemos diferenciar dos subtipos:

1.- El deudor que impaga por sistema, y que por mucho que se le soluciones el problema, volverá a estar en las mismas en un tiempo. Este perfil, a la larga acaba perdiendo su casa o mal vendiéndola para cubrir sus deudas.

2.- El perfil “buena gente con problemas”, en referencia a un tipo de propietario que, por culpa de problemas puntuales, ha visto ensuciarse su expediente crediticio. Sería, por ejemplo, el caso de una familia en que uno de sus miembros ha caído en una depresión y ha perdido su trabajo. Al perder una parte de los ingresos familiares, no han podido hacer frente a la hipoteca. La situación ha mejorado porque ha vuelto a encontrar empleo, pero necesita una ayuda para volver a ponerse al día. Al tener impagos, ni su banco ni el resto de entidades tradicionales le dan esta 2ª oportunidad.

Para este tipo de clientes hay una banca especializada, que acepta estas reunificaciones, al 45% – 70% de tasación aproximada y con ratios de endeudamiento de más del 50%. La finalidad es que el cliente limpie su historial crediticio, se ponga al día y, si paga puntualmente esta nueva hipoteca, o bien negocie una mejora de tipos con el banco actual o bien tramite una subrogación con la banca tradicional. Ejemplos de este tipo de entidades son (o eran en muchos casos como veremos en el próximo post): Citi Bank, Celeris, Banco Primus, DB Credit, GE Money Bank, etc.

Pero de repente aparece el problema de liquidez, propiciado por la crisis subprime de EE.UU., y la pérdida de valor de los inmuebles. De un plumazo, la banca se encuentra con dos problemas:
No tiene suficiente dinero para conceder préstamos y las garantías hipotecarias (los inmuebles) empiezan a perder valor (al menos en términos reales).

Hoy ha sido noticia las 11 medidas adoptadas por el Gobierno para intentar reactivar la economía española.

Entre ellas destacamos dos:

1.- La supresión, a partir de este año, del Impuesto de Patrimonio
2.- Un plan para permitir a las familias alargar el plazo de amortización sin coste.

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Con la excusa de comentar la noticia aparecida en El País.com sobre las previsiones a la baja de la aseguradora PMI americana, comentaremos el Seguro Hipotecario, comúnmente conocido como Seguro de Tasación:

Este seguro, ofertado por aseguradoras como AIG o Mapfre, es un producto cuyo beneficiario es el Banco, pero que en realidad lo paga el cliente de la hipoteca, que garantiza hasta el 20% de tasación al Banco en caso de impago.

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A falta del dato del lunes, podemos adelantar una media del euribor de marzo de 2008 del 4,59%.

Se rompe la tendencia a la baja con la que nos había alegrado en enero (4,498%) y febrero (4,349%). Si tenemos en cuenta que acabó el año al 4,793%, vemos que gran parte de la bajada de los primeros meses se acaba de esfumar de un plumazo.

El titular de un préstamo medio –un importe de 142.793€, según el Instituto Nacional de Estadística (INE)–, a 25 años de plazo y que paga euribor más 0,5%, tendrá que desembolsar una cuota de 842,26€ al mes frente a los 802,31€ que pagaba hasta ahora. Esto supone un encarecimiento mensual de 39,95€y de 479,4€ al cabo de un año, algo más de la mitad de una cuota actual.

Si a principios de año las previsiones eran que a finales de 2008 el euribor estaría al 4%, ahora resulta un pronóstico difícil de creer.

Esperemos a ver la evolución de la crisis en España y las medidas que toma el BCE y el gobierno.

A raíz de la noticia aparecida en el Diario de Mallorca quisiera comentar algunos puntos sobre el tema:

1.- 3 de cada 4 españoles dedica más del 40% de sus ingresos a pagar las cuotas mensuales de hipoteca, préstamos y tarjetas.

2.- El 78% de los hogares afronta 3 o más créditos.

Son muchas las familias que se están endeudando en préstamos personales y en tarjetas para poder hacer frente a la cuota de la hipoteca. Este hecho es muy preocupante, ya que este sobreendeudamiento no alivia sus problemas, más bien los agrava a corto plazo.

3.- Reunificar deudas: Cada vez es mayor la cultura financiera de los españoles, ya que dos de cada tres conoce la figura de los intermediarios financieros como entidades que se encargan de la reunificación de deudas y sirven de puente entre el cliente y la entidad prestamista.

En este escenario y en menos de medio año ha aumentado significativamente la cantidad de familias que recurren a la reunificación de todas sus deudas en un solo pago, posibilidad que ya conoce el 80% de la población que afronta algún tipo de financiación.
Concretamente, la cuarta parte de los españoles que ha suscrito un crédito es usuario actual o se considera clientela potencial de la reunificación de préstamos, sobre todo aquéllos que han asumido más de dos créditos.

De esta forma, los usuarios que prefieren pagar menos al mes por todas las deudas que han asumido a cambio de un aumento del plazo y del montante final de la deuda a cubrir suponen el 57% de los españoles, lo que significa un incremento de quince puntos porcentuales en cinco meses.
Aunque el objeto principal para recurrir a esta operación es la unificación de las deudas contraídas, como sucede en el 60% de los casos, un segmento destacado de los españoles (26%) acude a ella para reformar su vivienda, y otros para montar un negocio (7%).

Considero muy importante que el cliente potencial de una reunificación tenga una cultura financiera sólida. Este punto será decisivo para elegir bien al banco o al intermediario financiero que va a gestionar su reunificación de deudas.

El cliente debe ser capaz de entender en que consiste esta operación hipotecaria, lo que le va a costar de gastos, las condiciones financieras del préstamo hipotecario resultante, etc. Es obligación del intermediario financiero aclarar correctamente y con total transparencia las dudas del cliente, pero también es necesario que el cliente formule todas las dudas que tenga.

Cuando el cliente va a firmar el préstamo ante notario, debe conocer exactamente lo que va a firmar, para evitar cualquier duda de última hora. En caso de duda, debe formular cuantas preguntas se le ocurran al notario. No hay que firmar nunca una reunificación de deuda si uno tiene dudas. Mejor pedir demasiado que demasiado poco.

El intermediario financiero del futuro, el que seguirá trabajando después de la depuración que provocará esta crisis, debe ser un profesional cualificado, un asesor experto que mire por los intereses de su cliente. Una empresa que a cambio de unos honorarios adecuados, asesore a su cliente, gestione la hipoteca, negocie con la entidad financiera las mejores condiciones posibles y, finalmente, acompañe al cliente a firmar y dé un servicio posterior a la firma si el cliente lo requiere.

Esta entidad financiera alemana se ha lanzado a la batalla de las hipotecas bajas. Ofrece nada más y nada menos que la Hipoteca Rompedora db, una hipoteca a euribor+0,17.

La hipoteca parece ser muy buena, pero la letra pequeña tiene sus pegas, claro. Nadie da duros a pesetas, y menos los bancos:
La pega principal, desde mi punto de vista, es que va al 80% de tasación, como máximo. El típico mortal que necesita una hipoteca no suele tener ahorros para pagarse los gastos y más.

Plazo de hasta 40 años.

La edad del titular + el plazo de la hipoteca no puede superar los 80 años (un titular de 40 años podría contratar esta hipoteca con el plazo de 40 años).

Importe de la hipoteca mínimo: 200.000 €

Comisión de apertura: 0%

Requisitos adicionales: Además del obligatorio seguro de hogar, exigen el ya típico seguro de vida, se añade la obligación de pagar un plan de pagos protegidos (el 1% del capital prestado) y la contratación de un plan de pensiones o fondo de inversión)por una cantidad de 3.000 euros y además teniendo que gastar con la tarjeta de crédito 3.000 euros anuales en compras; exigen también un saldo medio en cuenta corriente de al menos 1 cuota del préstamo. De todas las condiciones que exigen, la más dura es la del plan de pagos protegidos, que para una hipoteca de 200.000 € representan 2.000 € de gasto adicional.

Esta hipoteca parece muy interesante para perfiles medio-altos, con ahorros y capacidad suficiente de reembolso. Desde luego, no la veo una solución accesible a la típica pareja joven.

Banco Primus ha entrado a competir en el mercado español con productos hipotecarios de consolidación de deuda. Esta entidad comercializa sus productos a través de intermediarios financieros, como es el caso de Futur Finances.

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Jean Claude Trichet, presidente del BCE, advirtió este día 9 que la acción coordinada del Banco Central Europeo (BCE) con la Reserva Federal de EEUU para tratar de aliviar las tensiones del mercado interbancario generadas por la crisis financieras no son suficientes para normalizar la situación y resaltó la necesidad de que los bancos hagan un ejercicio de transparencia y saquen a la luz su exposición real de sus cuentas a la crisis.

En este sentido, Trichet afirmó ayer que la etapa de presentación de resultados anuales de 2007 contribuirá a la normalización, no hay que esperar que “los problemas desaparezcan de un día para otro”.
En cualquier caso, si los tipos no suben -como esperan los economistas- y no hay sorpresas especialmente negativas, el euribor está destinado a acercarse progresivamente al 4% en lo que queda de año.

La letra pequeña de esta reforma nos revela una desagradable sorpresa: El banco podrá retener a su cliente igualando la oferta de la competencia.

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La cotización del euribor del viernes (y por tanto sigue siendo el mismo hoy) ha cerrado a 4,672 %. Un regalo de los Reyes?

El valor del Euribor actual pertenece a la última sesión bancaria de fecha 4-1-2008. Recordemos que el euribor se calcula todos los días laborables con actividad bancaria y que se muestra a partir de las 11 a.m.