Créditos hipotecarios: ¿son hipotecas normales?

Los créditos hipotecarios en el ordenamiento jurídico español tienen diferencias sustanciales con los préstamos hipotecarios. En el mercado español el crédito hipotecario que más se ha comercializado ha sido la llamada “Hipoteca Abierta” de laCaixa (ahora CaixaBank S.A.), si bien otras entidades financieras también han ofrecido créditos hipotecarios en su catálogo de productos de financiación.

Veamos en este artículo la diferencia entre un crédito y un préstamo hipotecario. La hipoteca, en ambos casos, es la garantía real que tiene el banco de cobrar la deuda concedida.

Una línea de crédito con garantía hipotecaria

Los créditos hipotecarios son un tipo de línea de crédito, con la garantía real de la hipoteca sobre un bien inmueble, que se adquiere en la operación. Si un préstamo hipotecario es una obligación de devolver un dinero más los intereses, durante un plazo determinado, un crédito hipotecario pone a disposición del deudor un importe determinado. Esta línea de crédito puede disponerse en su totalidad o no, además de volver a disponer del dinero no utilizado en cualquier momento.

A efectos prácticos, el funcionamiento de los créditos hipotecarios que se conceden en España es muy similar al de los préstamos, ya que el importe concedido de la línea de crédito se corresponde con el total del que disponen los hipotecados al adquirir la vivienda. Sin embargo, a medida que se amortiza capital, los hipotecados pueden volver a disponer del dinero hasta el vencimiento del crédito, al menos en teoría. En la práctica, la entidad financiera se reserva el derecho de volver a analizar el riesgo de los titulares antes de concederles segundas y posteriores disposiciones del dinero de la línea de crédito, además de establecer un tipo de interés superior para estas cantidades.

Las posteriores disposiciones se instrumentan como una segunda hipoteca, pagando el cliente dos cuotas diferentes.

Tanto si buscas financiación vía crédito o vía préstamo, puedes solicitar información sin compromiso a alguno de los brokéres hipotecarios de nuestra confianza:

Misma cobertura legal

La Ley 5/2019 (LCCI) regula tanto los créditos como los préstamos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial contratados por personas físicas, sin diferencia alguna. Así ya en su artículo 2.b)3. fija: “Las referencias que se realizan en esta Ley a los préstamos se entenderán realizadas indistintamente a préstamos y créditos”.

¿Crédito o préstamo hipotecario?

En principio depende de varios factores, entre los que podríamos citar las condiciones de ambas ofertas (a mejor tipo de interés y resto de condiciones, nos quedaríamos con el préstamo o crédito mejor), la necesidad que podamos tener en un futuro de disponer de parte del dinero amortizado (en lugar de tener que solicitar un préstamo personal, podríamos utilizar la opción que nos da un crédito hipotecario) y, muy importante, si queremos en un futuro poder subrogarnos a otro banco para mejorar condiciones.

Pese a que en teoría es posible subrogar un crédito hipotecario a un préstamo hipotecario, en la práctica tanto notarios como registradores de la propiedad suelen poner muchas trabas, con lo que podría ser complicado en un futuro conseguir cambiar de banco si tenemos un crédito.

En todo caso, el crédito hipotecario en nuestro país existe y es un producto de financiación más  a tener en cuenta.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (octubre 1997) y en Administración y Dirección de Empresas (julio 1999) por la UIB. Master Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (enero 2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet):  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo La educación financiera desde el sector privado (Libro La prevención del sobreendeudamiento privado, Aranzadi, 2017); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); capítulo Un análisis práctico de la toma de decisiones de un consumidor medio (Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech, Wolters Kluwer, 2021); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y restos del sistema financiero, Aranzadi, 2022); Los puntos de conexión entre el reglamento sobre la resiliencia operativa digital del sector financiero y el reglamento sobre los mercados de criptoactivos, y la regulación del mercado de valores (Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión, Aferre, 2024).