El seguro hipotecario para ir a más del 80% de tasación

Con la excusa de comentar la noticia aparecida en El País.com sobre las previsiones a la baja de la aseguradora PMI americana, comentaremos el Seguro Hipotecario, comúnmente conocido como Seguro de Tasación:

Este seguro, ofertado por aseguradoras como AIG o Mapfre, es un producto cuyo beneficiario es el Banco, pero que en realidad lo paga el cliente de la hipoteca, que garantiza hasta el 20% de tasación al Banco en caso de impago.

Es un seguro que muchas veces el cliente no acaba de entender (o no se le explica correctamente). Viene a ser un sustituto a la figura del avalista con propiedad.

Algunas entidades financieras, por ejemplo Bancaja, aprueban hipotecas al 100% sin necesidad de este seguro, simplemente con el aval hipotecario de los padres (si tienen una propiedad libre de cargas o con una hipoteca pequeña).

Otras, muchas más, exigen una segunda garantía por el exceso del 80% (es decir, si se pide una hipoteca de 200.000 € y la tasación sale por 200.000 €, se hipotecan 160.000 € de la casa que se compra y 40.000 € se hipotecan de la casa de los avalistas). En este segundo caso la exigencia del Banco es mayor, ya que garantiza el cobro de la hipoteca mediante dos inmuebles con una garantía real, que es la hipoteca.

Una tercera opción que han usado muchas entidades para suplir la ausencia de avalistas ha sido el seguro de tasación (no confundir con el seguro del hogar o de vida). Este seguro, que paga el cliente (y oscila entre unos 1.000 € y unos 6.000 € según el porcentaje de tasación que se necesita), asegura a la entidad financiera que, en caso de que las cosas vayan mal y el cliente no pague, cobrará del seguro el 20% de la tasación (y se supone que el resto lo cobrará ejecutando la hipoteca).

Es un mecanismo, a mi juicio, muy interesante para los clientes que o bien no quieren mezclar a sus padres en la hipoteca o bien no pueden (porque los padres tengan otros hijos o no quieran, por ejemplo). El sobrecoste es significativo, pero permite comprar a quien en otras circunstancias no podría (por no tener dinero ahorrado suficiente).

Al tener que asegurar la hipoteca, dicha operación pasa por un segundo filtro: El de la Entidad Aseguradora. Puede pasar (y de hecho pasa) que el Banco apruebe la hipoteca, se tase y salga una tasación al 97%, y cuando se manden los documentos del cliente a la aseguradora, ésta deniegue el seguro. El cliente, al que el Banco aseguró que financiaba al 100% sin avalistas, se encuentra con un problema que difícilmente entenderá: Que una hipoteca aprobada se cae por culpa del criterio de una Aseguradora que él ni conoce.

Un producto con una cierta complejidad, ciertamente, pero muy adecuado para determinados casos.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (octubre 1997) y en Administración y Dirección de Empresas (julio 1999) por la UIB. Master Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (enero 2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet):  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo La educación financiera desde el sector privado (Libro La prevención del sobreendeudamiento privado, Aranzadi, 2017); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); capítulo Un análisis práctico de la toma de decisiones de un consumidor medio (Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech, Wolters Kluwer, 2021); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y restos del sistema financiero, Aranzadi, 2022); Los puntos de conexión entre el reglamento sobre la resiliencia operativa digital del sector financiero y el reglamento sobre los mercados de criptoactivos, y la regulación del mercado de valores (Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión, Aferre, 2024).