¿Hipoteca a interés variable o a tipo fijo? ¿Tranquilidad o rentabilidad?

Una de las principales dudas que se plantea a la hora de buscar una hipoteca es si debemos decidirnos por una hipoteca a interés variable o a tipo fijo. El tipo fijo nos permite tener la tranquilidad de que, por mucho que suban los tipos (Euribor básicamente), pagaremos la misma cuota. Si los bancos hubieran ofrecido hipotecas a tipo fijo hace una década o dos, los hipotecados se hubieran ahorrado los sustos de tener que pagar tipos por encima del 5% en 2008. Sin embargo, hace años más del 90% de las hipotecas firmadas eran a tipo variable, ya que las hipotecas a tipo fijo apenas se ofrecían a los clientes y, las que se podían firmar, eran caras y con requisitos de riesgo muy exigentes.

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La situación a día de hoy no tiene nada que ver con la burbuja inmobiliaria de antes de 2008 y las políticas bancarias han dado un giro de 180 grados, pasando de dar hipotecas de más del 100% de tasación a perfiles relativamente poco solventes, a no querer dar más del 80% a gente con una estabilidad más o menos comprobada.

Hipoteca a interés variable en la actualidad

Pero no todo son malas noticias, y es que los tipos de interés en el actualidad son los más bajos de la historia. La gran mayoría de las hipotecas a tipo variable que se firman en España lo hacen tomando como índice de referencia al Euríbor, que precisamente ha batido récords a la baja, situándose en negativo y sobrepasando la barrera de los -0,5%. De esta forma, las hipotecas a tipo variable están hoy en día más baratas de lo que han estado nunca (pese a que los diferenciales son relativamente altos, entre un Euribor + 0,65% para los funcionarios con ahorros, a Euribor + 1% en adelante).

Bien es cierto que el que firme una hipoteca a tipo variable hoy en día debe prever que el Euríbor empezará a revertir su tendencia negativa en algún momento. A partir de ahí, las subidas nos irán afectando al recibo de la hipoteca después de cada revisión, que normalmente es semestral o anual. De todos modos, todos los analistas coinciden que para que el Euríbor empiece a remontar y a salir de la zona negativa, primero debe haber un atisbo sólido de recuperación económica en la Eurozona, ya que lo contrario sería tirar piedras sobre nuestro propio tejado.

Así que si nos tiramos de cabeza a por una hipoteca a tipo variable (por ser más baratas) debemos hacerlo de tal manera que cuando la cuota suba, no nos ahogue económicamente. Por ello, si en una hipoteca a tipo fijo el tope máximo de endeudamiento que se aconseja es del 40%, en una hipoteca a tipo variable hemos de ser lo más conservadores y cautos que podamos, no superar un 30% de endeudamiento, por ejemplo, puede ser un buen criterio;  calculemos las cuotas que pagaríamos de subir el Euribor a un 5%, para responder con sinceridad ¿podría pagarla con los ingresos actuales?

Que la subida, aunque tarde unos años, no nos coja por sorpresa y seamos capaz de soportarla sin grandes perjuicios.

Hipoteca a tipo fijo

Aquí llegamos a la madre de todas las cuestiones y es que además, no tiene una respuesta 100% exacta. ¿Me conviene una hipoteca a tipo fijo o una a interés variable?

Ya hemos comentado que hace 10 años las hipotecas a tipo fijo estaban muy caras y eran pocos los que decidieron a decantarse por ellas. Pero a día de hoy la situación a cambiado mucho, y las hipotecas a tipo fijo también están más baratas que nunca. Dado este abaratamiento, la proporción de hipotecas fijas o variables que se firma en la actualidad ofrecen cifras muy parejas: el 50,8% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 49,2% a tipo fijo (datos de INE a fecha de noviembre de 2020). En cuanto al tipo de interés medio y según la misma fuente, es del 2,19% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,77% para las hipotecas a tipo fijo.

Con estas cifras tan parejas, vemos la conveniencia de estudiar con mucho detenimiento la posibilidad de contratar la mejor hipoteca posible a tipo fijo, por lo menos mientras los tipos de interés estén tan bajos.

Sinteticemos: si firmamos a día de hoy una hipoteca a tipo variable pagaremos menos cada mes que si la contratamos a tipo fijo. Ahora bien, en el momento que el Euríbor empiece a subir, aunque sea centésimas, la cuota de las hipotecas a tipo variable también lo harán cuando les llegue la revisión.

Como no sabemos cuándo, cuánto ni cómo empezará a remontar el Euríbor, es imposible calcular si al final nos saldrá más rentable una hipoteca a tipo fijo o una a tipo variable.

¿Qué decisión tomar?

Partiendo de la base de que no tenemos una bola de cristal, o al menos no una que funcione, podemos aconsejar la hipoteca a tipo fijo siempre que el tipo de interés nominal esté por debajo del 2% (y la TAE no se vea alterada por la contratación de seguros y demás productos que encarecen la hipoteca), algo relativamente fácil de conseguir si tenemos un trabajo estable o somos funcionarios y contactamos con un bróker hipotecario experto. Puede que paguemos un poco más ahora, pero siendo un tipo de interés tan bajo, merece la pena blindarse para lo que pueda pasar a 5 ó 10 años vista.

Tan importante es, para decidir si nos conviene una hipoteca a interés variable o a tipo fijo, las condiciones de ambos tipos de préstamos en cada momento como nuestro perfil como hipotecados (aversión al riesgo, situación económica, variables familiares…).

En definitiva, no hay una respuesta inequívoca a la pregunta que plantea este artículo, pero ya sabemos que si vamos a por la hipoteca a tipo variable debemos dejar una amplio margen para futuras subidas del Euríbor. Si optamos por una a tipo fijo, tal vez sacrifiquemos algo de dinero al principio, pero estaremos tranquilos el resto de la duración de la hipoteca.