Hipotecas “subprime a la española”

Casi todas las entidades españolas niegan tener hipotecas «subprime», sobre todo porque muchas comercializan estos préstamos a través de marcas «blancas» de la propia compañía o de una surgida mediante la agrupación de varias entidades, principalmente cajas de ahorros. Pero la realidad es que prefieren conceder estos créditos de alto riesgo para intentar resolver una grave situación económica de un cliente, que puede ser coyuntural, en lugar de tener que meterse en un contencioso largo y poco rentable.

Santander, el más transparente El único banco que ha reconocido públicamente que hay hipotecas subprime en España es el Santander, a través de su vicepresidente y consejero delegado, Alfredo Sáenz, en la presentación de resultados realizada hace unos días. Sáenz manifestó abiertamente que «claro que hay «subprime» en España, es una cuestión de puro sentido común». Es más, añadió que «los criterios por los que una hipoteca se considera «subprime» en los países anglosajones se pueden aplicar perfectamente a España».

El negocio de hipotecas «subprime» del banco que preside Emilio Botín se realiza a través de su financiera Santander Consumer Finance, siempre para refinanciar o reunificar la deuda de clientes morosos. El volumen de crédito que se concede a estos clientes va desde un 45% del valor de tasación de su vivienda hasta un máximo del 75%, siempre en función de los pagos retrasados que tenga y del ratio máximo de endeudamiento que tenga respecto a su salario, establecido entre un 40% y un 60% de su sueldo.

Es decir, la hipoteca «subprime» de Santander Consumer Finance podrá ser como máximo del 45% del valor de la casa si su cuota mensual acapara el 60% del sueldo del cliente.

El caso más extremo que contempla de concesión de este tipo de crédito es para un cliente con cuatro operaciones de impagos, al que se le puede llegar a dar un máximo equivalente del 50% del valor de tasación de su vivienda y si su ratio de endeudamiento es también del 50% de su salario. Ese cliente tendrá que hacer frente a un interés del 12% el primer año, y luego revisiones anuales del Euribor más 4,75 puntos.

En su memoria anual correspondiente al ejercicio 2006, el Santander explica que este es uno de los nuevos negocios desarrollados en ese ejercicio en España, y añade que «su impulso ha contribuido a elevar el crecimiento de la nueva producción del crédito directo hasta un 36%, muy por encima del 20% registrado en media en el área». Lo cual demuestra que un negocio con riesgo, si está bien gestionado también es un buen negocio.

Celeris Servicios Financieros está participada por 20 cajas de ahorros de toda España, y además de realizar préstamos personales, uno de sus negocios es reagrupar la deuda de clientes de estas cajas que han tenido algún tipo de incidencia de morosidad.

A estos clientes se les obliga a cancelar todos sus préstamos y a reagruparlos en uno que puede alcanzar como máximo el 70% del valor de tasación de su vivienda con dos o tres cuotas pendientes o retrasos y dependiendo del ratio de endeudamiento respecto al salario. Cuando el cliente ya está inmerso en un proceso judicial lo máximo que le conceden es una hipoteca del 50 o del 55% del valor de tasación de su casa y con un interés del Euribor más 6 puntos. Asimismo, varias cajas rurales están en proceso de agruparse para sacar su propia marca para este tipo de negocios.

Caixa Galicia tiene su propia marca para refinanciar deuda: CXG Crédito Familiar. Bajo esta firma, además de conceder todo tipo de préstamos realiza reagrupación de deuda, que si es limpia, es decir, sin ningún tipo de morosidad, puede alcanzar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda del cliente. Cuando se observa algún tipo de incidencia esa tasación se queda en el 65% del valor de la casa y el interés que se cobra es el Euribor más 2,5 puntos; si hay algún proceso judicial por medio se rebaja al 50%, y el tipo de interés se eleva al Euribor más 3,5 puntos, mientras que si hay procedimiento ejecutivo el tipo aplicado es Euribor más 4,5 puntos.

El banco alemán Deutsche Bank, que ha reconocido estar afectado por la crisis hipotecaria de Estados Unidos y cuyo resultado ha descendido un 19% en el último trimestre, también tiene hipotecas de alto riesgo en España a través de la firma DB Credit. Su producto más significativo es una hipoteca cuyo volumen alcanza el 120% del valor de tasación de la vivienda, pero la cuota no puede sobrepasar el 40% de los ingresos del cliente que la solicite. También admite refinanciación de deuda limpia, equivalente al 100% del valor de la casa, cuando la mayoría de las entidades no conceden más de un 80%. El ratio de endeudamiento puede llegar hasta el 65% del sueldo del cliente cuando éste no haya tenido ningún tipo de incidencias de tipo moroso y tenga un contrato indefinido.

Clientes en fichero de morosos

General Electric es también un clásico en nuestro país en lo relativo a refinanciación o reagrupación de deudas. Su hipoteca más común es la de hasta un 80% del valor de la vivienda con una tasa de endeudamiento del 35% respecto al salario.

Lo curioso, es que admite a clientes que estén registrados en el fichero de morosos de la Asociación Nacional de Entidades Financieras (Asnef) con una cifra de hasta 10.000 euros, aunque la cantidad más común en los clientes con los que trabaja oscila entre los 3.000 y 4.000 euros. Cualquier otra entidad no trabaja con estos clientes.

Para reunificar deuda de clientes bajo procedimientos judiciales, el crédito máximo que concede es del 65% del valor de la vivienda y con un ratio de endeudamiento del 50%, y el interés llega hasta el Euribor más 8,35 puntos.

A pesar de todo, España sigue siendo un paraíso para los bancos y cajas en cuanto a morosidad, porque están en tasas mínimas históricas y porque el grado de cobertura medio de la banca es del 250% respecto a los créditos de dudoso cobro.