Hipotecas subprime a la española

Aprovechando que hay copia en Internet de algunos de mis artículos en blogs ya desaparecidos, como Gurusblog, hoy os traigo un artículo escrito a finales de enero de 2011 en el extinto blog, que no ha perdido actualidad a pesar de la década pasada: Algunos ejemplos de hipotecas subprime a la española.

Las hipotecas subprime a la española hace una década

Recuerdo los tiempos en que empezamos a oír hablar de las hipotecas subprime en EE.UU., cuando en agosto de 2007 BNP Paribas congeló unos fondos de inversión relacionados con estos sonoros préstamos hipotecarios.

Por aquellos tiempos políticos y banqueros no paraban de repetir que en España no existían este tipo de hipotecas basura y Leopoldo Abadía puso de moda el término Crisis Ninja, para referirse a la recesión detonada por los préstamos otorgados a gente sin trabajo, ingresos demostrables ni propiedades. Admito que yo sonreía para mis adentros; tal vez no se estuvieran concediendo hipotecas subprime al estilo americano, pero subprime a la española yo si que veía en el día a día de mi trabajo.

Uno de joven suele pensar que los bancos saben lo que hacen; tienen departamentos enteros de análisis del mercado, de riesgos, de inversión y un largo etcétera de nombres grandilocuentes. Y muchos de estos grupos de profesionales aciertan en sus recomendaciones. Lo que me gustaría conocer es a los directivos que acaban tomando las decisiones; porque muchos lo han hecho mal, muy mal.

Hipotecas basura made in Spain

De mi experiencia profesional puedo extraer algunos ejemplos prácticos de hipotecas concedidas con excesiva “alegría española”.

Una de las más extendidas y que está siendo tristemente de actualidad es la compra-venta con financiación hipotecaria de varias propiedades a la vez. Lo más normal sería pensar que cualquier entidad financiera solicitaba la CIRBE de los candidatos a obtener financiación, ¿verdad? Solicitar las deudas que uno tiene y quedan registradas en el Banco de España es una de las bases del proceso de concesión de una hipoteca.

Hay dos tipos de hipotecas basura relacionadas con la CIRBE, unas cuya responsabilidad es del mal funcionamiento del análisis de riesgo de determinados bancos y otra a la picaresca de los solicitantes (y de las inmobiliarias o brokers que les tramitaban el préstamo):

Los bancos que no pedían la CIRBE: el que yo conozco es americano, de los que han dado problemas al mundo entero. Imaginen que yo tengo dos préstamos personales y una hipoteca. Me voy a ese banco y solicito una hipoteca para comprarme una casa con mi nueva pareja. Lo normal es que vieran mis deudas y me denegaran más endeudamiento. Lo normal, digo, ya que con algunos bancos se podía obtener el préstamo, al no solicitar nuestras deudas a la Central de Riesgos del Banco de España.

Una pareja compra un piso con el aval de los hermanos (o la firma como titulares de la hipoteca no propietarios), que en pocos días o semanas compran otra vivienda con el aval de los primeros titulares. Entre los cuatro juntan los ingresos suficientes para pagar una hipoteca, pero evidentemente no dos. La CIRBE no se actualiza con la frecuencia que sería lógico (al momento de firmar la hipoteca), sino que tarda varios meses. Muchas veces no era una operación diseñada por los titulares, cuya cultura financiera solía ser baja, sino por inmobiliarias o intermediarios financieros sin escrúpulos ávidos por cobrar comisiones. Lo cual no exime a los hipotecados de su responsabilidad.

Otro tipo de hipotecas subprime a la española son las de determinados inmigrantes con menos de un año de vida laboral que compraban con otros compañeros (en ocasiones ni siquiera del mismo país de procedencia). Seamos directos sin caer en el desatino: hay nacionalidades que no tienen ni el mismo régimen jurídico en materia hipotecaria, ni la misma cultura financiera ni los mismos hábitos de cumplir con las obligaciones bancarias. Por tanto, sin entrar en otro tipo de consideraciones, la nacionalidad es un dato a analizar a la hora de conceder una hipoteca, al igual que edad o el tipo de trabajo.

Muchas entidades financieras se lanzaron a captar el colectivo inmigrante, con campañas hipotecarias agresivas; no hay nada malo en segmentar el mercado. Lo erróneo es no saber segmentarlo. No hay un colectivo definido al que llamar inmigrantes. Hay chilenos, japoneses, alemanes, guineanos o rusos, pero cada uno de ellos tiene características diferentes en cuanto a la mora. Algunos pagan mejor que los españoles y otros mucho peor (en media estadística). Los bancos no supieron distinguir entre los buenos y los malos pagadores, de hecho ni se lo plantearon hasta que la mora se les disparó.

¿Hipotecas subrime?

No quiero que nadie entienda que cuando hablo de inmigrantes hablo de hipotecas basura. Hay hipotecas prime de inmigrantes al igual que hay muchas subprime de españoles. Las subprime a las que me refiero reúnen las siguientes peculiaridades:

1. Nacionalidad extranjera con poca o nula cultura financiera (del marco jurídico español) y sin un mercado hipotecario consolidado en su país.
2. Cuya vida laboral era inferior a un año y tenía su familia en su país de origen.
3. Que compra con un amigo o supuesto familiar, en ocasiones de países distintos.
4. Si uno concede una hipoteca a alguien que no tiene su familia en el país, que lleva menos de un año trabajando y que compra con un amigo, no hace falta ser un experto para saber que el riesgo de que alguno de ellos pierda el trabajo o se vuelva a su país es alto. Si además compra un 100% más gastos y no tiene ahorros, concederles una hipoteca no es un favor, es un riesgo que les puede condenar al exilio financiero si no pueden pagar la hipoteca.

Gracias a los bancos, a las inmobiliarios y demás agentes económicos del sector, que les “vendían” la hipoteca como “una forma de pagar lo mismo que un alquiler y adquirir una vivienda en propiedad” se han ofertado manzanas podridas a ellos y al sector financiero en su conjunto.

Al hablar de préstamos hipotecarios mal concedidos siempre hay alguien que esgrime el argumento de que tanta culpa tienen los bancos como los que solicitaron la hipoteca y no pueden pagarla. Discrepo, las entidades financieras tienen la obligación (ética y jurídica) de conceder hipotecas a personas que puedan pagarlas (ceteris paribus, evidentemente). La ley les exige un plus de diligencia superior al particular que solicita la financiación. La entidad financiera debe ser un bonus argentarius (comerciante experto) y el particular actuar con la diligencia propia de un buen padre de familia (o madre). Hay mucha diferencia.