Hipotecas variables y el Euribor: ¿Qué préstamo elijo?

El CEO de Futur Finances, Pau A. Monserrat, opina como experto de referencia en el artículo de La Vanguardia ‘El euríbor se mantiene en negativo: ¿Qué hipoteca conviene elegir?‘, artículo de Diana Arrastia ofrecido por Banco Sabadell y su blog ‘Estar donde estés’. Básicamente se analiza la relación entre las mensualidades de las hipotecas variables y el Euribor.

En la actualidad, con el Euríbor en negativo y las hipotecas con unos tipos de interés nunca visto por lo bajo que están, no son pocos los españoles que desean adquirir su primera vivienda, subrogar su hipoteca o cambiar de casa. Para tomar una decisión inteligente de financiación, es vital entender la relación entre las hipotecas variables y el Euribor.

¿Qué es el Euribor?

En este punto, Pau Monserrat incide en lo inusual de unos tipos de interés en negativo, algo que hace sólo unos pocos años era inimaginable.

En cuanto al Euríbor y antes de la reforma, se trataba del tipo de interés al que los bancos preveían prestarse capital entre ellos. Además, este tipo de interés está estipulado para diversos plazos, siendo el más común en las hipotecas españolas el Euríbor a 12 meses 1 aunque como comenta Pau Monserrat, también existe el Euríbor a 6 meses, a 3 meses, a 1 mes y a 1 semana.

El Euríbor a 12 meses se calcula cada día laboral, publicándose la media mensual al finalizar el mes en curso, dando lugar al valor del Euríbor a 12 meses de ese mes en concreto. Por ejemplo, y citando el último Euríbor publicado que es el de agosto, quedó la media en -0,498%.

A partir de la reforma, los datos que ofrece cada banco se basa en los datos reales de las transacciones realizadas y no en las estimaciones o previsiones, tal y cómo venía sucediendo antes de este cambio a la hora de calcular el Euríbor. Esta medida se introdujo para que este indicador reflejase la situación monetaria interbancaria con mayor fidelidad y precisión que el sistema anterior. Monserrat recalca en la entrevista la dificultad que está llevando en la práctica la sustitución de la antigua manera de calcular el Euríbor con el nuevo sistema.

Por otra parte, señalar que el EMMI (European Money Markets Institute) es el agente oficial y autorizado para la recopilación de los datos del Euríbor y publicarlos.

¿Cómo afecta el Euribor a las hipotecas?

Si contratamos una hipoteca variable, ésta estará, casi seguro, sujeta al Euríbor como referencial. Ya sabemos de dónde sale ese porcentaje, ahora veamos en un ejemplo cómo nos afecta en nuestra hipoteca:

Ejemplo: en una hipoteca contratada en agosto con Euribor +1%, el interés realmente aplicado sería de +0,502% , ya que el Euríbor de agosto cerró en -0,498% de media. Luego, si tenemos revisiones del Euríbor a 1 año (el caso más común), cada 12 meses se comparará el Euríbor de agosto (en este ejemplo) de 2022 con el de este año, y se recalculará la cuota mensual de la hipoteca en base al tipo de interés resultante. Si el Euríbor de agosto de 2020 está más bajo que el de agosto de 2021, nuestra cuota descenderá, y si por el contrario el Euríbor ha subido en el momento que nos toque la revisión anual, nuestra cuota mensual también subirá.

Si observamos este cuadro del Banco de España, podemos observar que aparecen otros referenciales veteranos como el IRPH y nuevos referenciales, como el Euro short-term rate (€STR). Este nuevo referencial será el que seguramente sustituya al Libor, que se supone desaparece este año.

Hipotecas a tipo fijo o a tipo variable

Cuando hablamos de una hipoteca a tipo fijo nos referimos a aquellas hipotecas cuyo tipo de interés no está sujeto a los cambios de un índice de referencia. En las hipotecas a tipo fijo la cuota mensual será siempre la misma, sin que le afecte las subidas o bajadas del Euríbor. Este tipo de hipotecas antes eran mucho más caras que las hipotecas a tipo variable, pero a día de hoy han llegado a superarlas dado lo bajos de los tipos de interés y las menores diferencias en las condiciones entre los tipos de interés de una hipoteca fija o una variable. A día de hoy, aproximadamente el 50% de las hipotecas que se firman son a tipo fijo, hace 15 años, ese porcentaje no superaba el 10%.

Resumiendo: las ventajas de una hipoteca a tipo fijo es que a pesar de pagar un poco más cada mes al principio, tenemos la tranquilidad (y eso vale mucho) de saber que nuestra cuota será la misma siempre, y si además añadimos la inflación, cuanto más años pasen, podemos decir que menos nos costará pagar esa cantidad.

Siendo éste un gasto fijo, las familias tienen mucha más facilidad para planificar su economía, inmune a las futuras subidas del Euríbor. Y la tranquilidad, bendita tranquilidad, no nos olvidemos de ella, que estamos hablando de una hipoteca a muchos años.

Si en cambio estamos pensando en contratar una hipoteca a tipo variable, hemos de tener en cuenta que dependiendo de si hemos firmado la revisión del tipo de interés a 1 año (lo más común) o a 6 meses, cada vez que se cumpla ese plazo se revisará nuestra cuota tomando como base el Euríbor. Si éste ha subido, nuestra cuota subirá hasta que toque la próxima revisión. Y si el Euríbor ha bajado, pues nuestra cuota bajará.

¿La parte positiva? Pues que con el Euríbor en mínimos históricos, cotizando en negativo (-0,498% en agosto), es posible contratar las hipotecas más baratas que se recuerdan en la historia moderna de España. Otra ventaja es que si contratamos una hipoteca a tipo variable a corto plazo (10-15) años, tal vez, y sólo tal vez, nos podemos acabar ahorrando una buena cantidad de dinero en intereses, dependiendo de cómo evolucione el Euríbor durante ese plazo.

Eso sí, y ahora viene la parte negativa: con el Euríbor tan bajo, todo apunta que irá subiendo, aunque sea poco a poco. Y ya hemos explicado qué les pasa a las hipotecas a tipo variable si el Euríbor sube: las cuotas también suben. Es por ello que no debemos contratar una hipoteca a tipo variable que ya nos venga justo pagar, ya que a poco que vaya subiendo el Euríbor, nos iríamos ahogando económicamente.

¿Y las hipotecas mixtas?

Se trata de una hipoteca en la que los primeros 10 años, por poner un ejemplo, son a tipo fijo, y el resto de la hipoteca a tipo variable.

¿Que pasa en este caso? Pues tal y cómo advierte Pau Monserrat, esto sólo beneficia al banco, ya que ahora que el Euríbor está tan bajo lo rentable para el cliente sería que la hipoteca fuera variable inicialmente y más adelante, en cuanto empiece a subir el Euríbor, pasase a fija, es decir, justo al contrario que lo que ofertan las entidades bancarias. Monserrat destaca el hecho de que al menos por el momento, todo parece indicar que el Euríbor seguirá en negativo unos años más, aunque es imposible predecir el futuro y saber cómo estará este indicador, tan ligado a la economía de la eurozona, dentro de 5, 10 20 ó 30 años.

¿Qué hipoteca me conviene más?

Aquí Pau Monserrat lo tiene bastante claro: salvo excepciones, el primer objetivo para el cliente debe ser conseguir una hipoteca a tipo fijo en las mejores condiciones posibles. Y ojo con no caer en la trampa de las vinculaciones, es decir, todos aquellos productos o servicios que el banco nos obliga a contratar para mejorar el tipo de interés de nuestra hipoteca. Mucho con esto, que puede ser que lo que nos ahorramos en el tipo de interés, lo estemos perdiendo pagando estos “requisitos”, tal y cómo les gusta llamarlos a los bancos (domiciliar nóminas de un importe mínimo, suscribir un seguro de hogar y de vida, etc). También puede pasar que los primeros años cumplimos todos los requisitos, pero al cabo de un tipo dejamos de cumplir alguno o todos, y en ese caso, el banco nos subiría la cuota, y no por el Euríbor, sino por dejar de cumplir sus requisitos para mejorar el tipo de interés.

El “truco es estudiar cómo se quedaría una hipoteca a tipo fijo con bonificaciones en el caso de no cumplir ninguna (aunque las vayamos a cumplir al inicio). Si aún así el tipo de interés es bueno, puede merecer la pena. Si el tipo de interés se dispara sin los requisitos, mejor no jugársela a cumplir según qué vinculaciones durante los 30 años que puede durar una hipoteca. Buscar el binomio seguridad/precio es básico para decidirse por la mejor hipoteca.