¿Puede una inmobiliaria intermediar en hipotecas?

Comprar vivienda y buscar hipoteca son dos decisiones que van casi siempre de la mano. Por eso muchas inmobiliarias ofrecen también “ayuda para conseguir financiación”. Ahora bien, ¿es legal que una inmobiliaria actúe como intermediario hipotecario y cobre por ello?

La respuesta corta es: sí, puede hacerlo, pero no siempre ni de cualquier manera. Y, en la mayoría de los casos, la opción más profesional y segura para el consumidor sigue siendo acudir a un Intermediario de Crédito Inmobiliario (ICI) registrado en el Banco de España.

 Qué dice la Ley 5/2019

⚖️ La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), reserva la intermediación de crédito hipotecario a empresas o profesionales registrados como ICI en el Banco de España.

Sin embargo, el artículo 26.3 de la propia ley establece una excepción importante: algunas profesiones reguladas, como los agentes de la propiedad inmobiliaria (API), pueden realizar actividades de intermediación de crédito de forma “accesoria” dentro de su actividad principal de compraventa, sin necesidad de inscripción como ICI.

Los artículos 27 a 32 (referentes al registro de los ICI) no serán de aplicación a las personas que realicen las actividades de intermediación de crédito previstas en el artículo 4.5), siempre que dichas actividades se ejerzan de forma accesoria en el marco de una actividad profesional regulada por disposiciones legales o reglamentarias que no excluyan la prestación de tales actividades o servicios, y siempre que la actividad de intermediación de crédito, sin constituir su actividad principal, esté íntimamente relacionada con la prestación del contrato principal celebrado entre el profesional y el prestatario.

En palabras sencillas: si una inmobiliaria que podamos considerar opera en el marco de actividad profesional regulada ayuda al comprador a tramitar la hipoteca solo para los pisos que comercializa, y esa actividad no es su negocio principal, puede hacerlo legalmente, siempre que cumpla con las obligaciones de información, transparencia y responsabilidad que marca la LCCI.

 La posición del Banco de España

🔍 El propio Banco de España, en sus Preguntas frecuentes sobre el registro de ICI y PI, confirma esta posibilidad.

En la pregunta 25 de su guía oficial, el supervisor aclara que un agentes de la propiedad inmobiliaria (API) que intermedie créditos de manera accesoria puede hacerlo sin inscribirse como ICI, siempre que su actividad principal sea otra, la inmobiliaria. Por tanto, no basta con que el negocio sea una inmobiliaria, ha de ser un API, actividad regulada en el Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General.

Un API puede ejercer de ICI sin estar registrado en el Banco de España, cumpliendo con el resto de obligaciones de la LCCI.

Resto de obligaciones de la LCCI

Si bien una agencia inmobiliaria que opere a través de un API puede ejercer, como actividad accesoria, la intermediación hipotecaria de los inmuebles que comercializa, sin obligación de registro en el Banco de España (exención de cumplimiento de los artículos 27 a 32 de la LCCI), eso no la exime del resto de obligaciones. Entre ellas:

• El API estaría bajo la supervisión del Banco de España o el órgano competente de la Comunidad Autónoma (art. 33 LCCI).
• Informar al cliente de su identidad y condiciones del servicio, información precontractual y contractual esencial para prestar un servicio de intermediación hipotecaria (art. 35 LCCI).
• Contar con un seguro o aval de responsabilidad civil profesional (art. 36 LCCI).
• Cumplimiento de la Circular 4/2020 del Banco de España, sobre publicidad de hipotecas.

En definitiva: la exención del registro no exime del cumplimiento de las normas de transparencia y responsabilidad que protegen al consumidor.

Por qué es preferible acudir a un ICI independiente

🤝 Los Intermediarios de Crédito Inmobiliario (ICI) son empresas o profesionales registrados y supervisados por el Banco de España.

Su función es representar al cliente ante los bancos, comparar ofertas y negociar condiciones, sin vinculación con ninguna entidad (si actúan como intermediarios independientes).

Las ventajas para el consumidor son claras:

1. Transparencia total: el ICI debe entregar por escrito sus tarifas, explicar si cobra del cliente o de los bancos, y detallar su independencia o vinculación.
2. Protección del cliente: tiene la obligación de contar con un seguro de responsabilidad civil profesional y cumplir procedimientos de información y control muy estrictos.
3. Neutralidad: no depende de vender una vivienda concreta, sino de conseguir la mejor hipoteca posible para el cliente.

Por eso, aunque una inmobiliaria (API) pueda gestionar la financiación de su propio cliente comprador, lo más recomendable —especialmente en operaciones complejas o de alto importe— es confiar la búsqueda de hipoteca a un ICI independiente, que trabajará con todo el mercado y bajo supervisión directa del Banco de España.

📋 En el sector hipotecario, el cumplimiento normativo y la independencia son sinónimo de seguridad. Y el consumidor informado sabe que, cuando se trata de su hipoteca, conviene distinguir entre quien vende una casa y quien negocia su financiación.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.