Intermediación de crédito inmobiliario

La ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, nace con la intención de ofrecer seguridad jurídica, transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen. Es una de las medidas para evitar el desastre financiero económico de la crisis de 2008, donde muchas personas firmaban hipotecas, productos de inversión complejos y otros productos financieros sin tener la formación para entender bien lo que estaba haciendo. Por otra parte, tal y como lo aseveran las sentencias judiciales, los bancos no siempre obraban con la debida transparencia. En muchos casos, se trataba de vender productos financieros de alto riesgo a sus clientes, con unos objetivos mensuales que debían cumplir y que iban en contrapunto con las necesidades reales de muchos clientes.

En este artículo vamos a ver cómo ha afectado esta ley a la intermediación de crédito inmobiliario, regulando sus funciones y todo el protocolo de actuación para con sus clientes. Si bien en la práctica lo habitual es que el asesoramiento hipotecario y la intermediación hipotecaria se desarrollen en la misma gestión hipotecaria, la normativa considera que son dos actividades separadas. Un intermediario de crédito inmobiliario o broker hipotecario puede asesorar o no asesorar, y es posible contratar los servicios de un asesor de préstamos inmobiliarios sin que desarrolle a su vez una actividad de intermediación.

Intermediación y asesoramiento hipotecario

Un bróker hipotecario es un profesional que, tal y como reza su nombre, hace las gestiones pertinentes para conseguir una hipoteca. Puede desarrollar solo la actividad de intermediación hipotecaria o, también, la de asesoramiento hipotecario.

La Ley 5/2019 define al Intermediario de crédito inmobiliario como «toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de préstamo» concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial:

• a) presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;
• b) asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;
• c) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.

La mera puesta en contacto de un potencial prestatario persona física con un prestamista no supone intermediación hipotecaria.

En relación al asesoramiento hipotecario, la Ley 5/2019 define de la siguiente manera los Servicios de asesoramiento: toda recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado. Se hace muy difícil entender la prestación de un servicio de intermediación hipotecaria sin que desplegue a su vez este asesoramiento. Por otro lado, el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril que desarrolla la Ley 5/2019 define de tal forma al asesoramiento independiente que deja fuera la práctica totalidad de los intermediarios que pretendan asesorar de forma independiente, al menos si se pretende que cumplan con su literal, al exigir que tengan «en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y presentarle al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará». Ya en este blog hace más de una década se habló de la imposibilidad de cumplir con esta exigencia al publicarse la Ley 2/2009.

Tipos de intermediarios de crédito inmobiliario

Podemos dividir, en primera instancia, los intermediarios hipotecarios entre independientes y vinculados.

Intermediario de crédito inmobiliario vinculado: trabaja para una o varias entidades financieras y recibe sus honorarios de éstas. El cliente que está buscando su hipoteca no deberá abonar ningún gasto a este tipo de asesor.

Como apunte a título personal, y sin pretender ser una aseveración, opino que un broker hipotecario vinculado puede tener conflicto de intereses a la hora de elegir la mejor opción, bien para su cliente, o para su pagador, ya que es posible que no coincidan, sobre todo si el asesor vinculado trabaja para varias entidades de crédito a la vez. No tiene por qué darse el caso, pero las condiciones para ello existen.

Intermediario independiente: un broker hipotecario independiente puede cobrar o no honorarios de las entidades bancarias, y también del cliente que solicita dsus servicios. Los brokers independientes más profesionales solo cobran a sus clientes si éstos acaban firmando la hipoteca que les ha gestionado. No tienen vinculación alguna con los bancos, y su deber es velar por los intereses del cliente, incluso por encima de los suyos. No sería ético aconsejar una hipoteca a un cliente a sabiendas de que no es un buen producto. La ventaja de los intermediarios independientes es que pueden buscar la mejor hipoteca para sus clientes en cualquier banco o entidad financiera, ya que, como hemos comentado antes, sólo cobrará si el cliente se decide a firmar la hipoteca que se supone, tiene las mejores condiciones para ese cliente en particular.

Representante designado: esta figura corresponde a la de una persona que opera bajo el paraguas jurídico y legal de alguna de las dos figuras anteriores. Su intermediario deberá velar por la calidad de la formación e información capaz de ofrecer su representante designado.

Requisitos de la intermediación hipotecaria

Un intermediario de crédito inmobiliario que quiera acceder al registro del Banco de España deberá cumplir con los siguientes requisitos:

1. Disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario para hacer frente a las responsabilidades que pudieran surgir por negligencia profesional en el ámbito territorial en el que ofrezcan sus servicios.
2. Contar con los procedimientos escritos, capacidad técnica y operacional para el adecuado ejercicio de los requisitos de información.
3. Designar un representante ante el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias (SEPBLAC), si procede.
4. Implementar un plan de formación en los conocimientos y competencias a su personal en materia hipotecaria, con los requisitos que establezca el Ministerio de Economía. La formación continuada y actualizada es un requisito básico para ofrecer la mejor calidad en el servicio de asesoramiento y gestión.
5. Poseer reconocida honorabilidad comercial y profesional.
6. Carecer de antecedentes penales.
7. No haber sido declarados en concurso con anterioridad, salvo que hayan sido rehabilitados.
8. Demostrar el suficiente conocimiento sobre asesoramiento y gestión bancaria mediante examen del Banco de España.

Registro del Banco de España

En cuanto a la información y publicidad del registro de intermediarios de crédito inmobiliario, deberá informarse, al menos de:

1. Nombre de los titulares y administradores y de los representantes designados.
2. Estado o Estados miembros en los que el intermediario de crédito inmobiliario realice actividades en régimen de libre establecimiento o de libre prestación de servicios.
3. Si el intermediario de crédito está vinculado o no a un único prestamista.
4. Los datos de la aseguradora o banco que ofrece el seguro o aval.
5. El Registro de intermediarios de crédito inmobiliario será público, gratuito, actualizado y disponible online para cualquier persona física.

Intermediación de crédito inmobiliario profesional

La Ley 5/2019 quiere facilitar las relaciones con entidades de crédito, garantizando el máximo de transparencia y asegurando que el prestatario conoce perfectamente todas las condiciones del crédito que está buscando.

También, como hemos podido ver, regula muy estrictamente la actividad de los brokers hipotecarios, elevando sus exigencias a estándares equiparables a los de las entidades bancarias. Una oportunidad para los verdaderos profesionales de la intermediación hipotecaria y para los clientes personas física, que tienen más herramientas e información para contratar las mejores hipotecas del mercado.