Las 3 ofertas vinculantes tras la Ley 5/2019

Una cuestión controvertida tras la publicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha sido la obligatoriedad del intermediario de crédito inmobiliario de presentar 3 ofertas vinculantes al consumidor. Que la Ley 2/2009 se dejara como supletoria vino a complicar aún más el análisis jurídico, alargando un riesgo jurídico de operar en este mercado.

Si bien vamos a comentar una sentencia de primera instancia, lo que supone que el recorrido judicial hasta llegar al Supremo aún no se ha producido, no es menos cierto que estamos ante una decisión en sede judicial pionera que puede marcar el rumbo del asunto. Concretamente del JPI núm. 63 de Madrid, que ya hemos comentado en relación al derecho de desistimiento.

Las 3 ofertas vinculantes en la Ley 2/2009

Nadie me va a poder decir que no he criticado a tiempo el absurdo legal de exigir presentar al cliente 3 ofertas vinculantes. Lo hice en un artículo de abril de 2009. Tras mi invitación, Echevarri en Rankia opinó también sobre el asunto, en estos términos:

“Desgraciadamente, y a pesar del intento de última hora se ha mantenido ese aborto, ese injerto de la legislación del seguro, que supone la obligación por parte del intermediario de aportar tres ofertas vinculantes. Desconocimiento absoluto del mercado. ¿Tres ofertas vinculantes? Suerte tendrán si les aprueban una. ¿Tres ofertas vinculantes? Más gasto, más tiempo, más trabajo sin que realmente aporte nada, salvo dificultar en grado extremo la operación por no hablar de su lógico encarecimiento (las entidades van a repercutir esos costes si o si).”

Las 3 ofertas vinculantes tras la Ley 5/2019

En el libro ‘Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario‘ de Bosch participé, junto a la socia abogada de Futur Legal Cristina Borrallo, en un capítulo sobre la regulación de la intermediación en este nueva norma y analizamos las lagunas y distorsiones que se creaban al dejar la Ley 2/2009 como supletoria.

En cuanto a las 3 ofertas vinculantes, ni nos quedaba claro que se hubiera corregido lo establecido en la anterior norma (leer al respecto artículo en Futur Legal sobre la abusividad de un clausulado de una hipoteca privada) ni qué papel juega en la actual normativa, al introducir en su Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, nuevamente las 3 ofertas vinculantes para poder cobrar al cliente por el asesoramiento independiente, en su artículo 4.1:

“El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado que preste servicios de asesoramiento independiente deberá cumplir, además de los requisitos generales contemplados en el artículo 19 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, y en el artículo 3 de este real decreto, los siguientes requisitos:

a) Tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y presentarle al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará.

b) No percibir remuneración alguna por esos servicios de asesoramiento de uno o varios prestamistas o de cualquier tercero interesado en la operación.”

Aparte de separar como dos actividades diferentes la intermediación hipotecaria y el asesoramiento, y definir este segundo servicio de una forma más que mejorable (como discuto en este artículo sobre la consultoría hipotecaria), no queda claro si en la intermediación hay que presentar 3 ofertas vinculantes o solo cuando el asesoramiento deba ser considerado independiente.

El riesgo para el broker hipotecario tiene que ver con lo estipulado en el artículo 22 de la Ley 2/2009, que limita el cobro de honorarios al cliente a las empresas independientes, definidas como:

“Las empresas independientes estarán obligadas a seleccionar entre los productos que se ofrecen en el mercado los que mejor se adapten a las características que el consumidor les haya manifestado, presentándoles, al menos, tres ofertas vinculantes de entidades de crédito u otras empresas sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas asesorará al consumidor.”

Interpretación judicial

“Presentada la cuestión, toca ver cómo la ha interpretado en sede judicial la Magistrada-Juez Doña María Eugenia Cuesta Peralta. Así tras analizar el contrato de prestación de servicios firmado entre el intermediario de crédito inmobiliario demandado y el cliente demandante, concluye que “el objeto del contrato queda delimitado con la figura de intermediario y no incluye la de asesoramiento. En consecuencia, no era obligación de la entidad presentar tres ofertas vinculantes, tal y como alega la parte demandante y, dispone el artículo 19.3 de la Ley 2/2009, que en el presente supuesto sí que se aplica como legislación supletoria. El cumplimiento de las obligaciones contractuales por el intermediario se cumple con la presentación de ofertas, que, en principio, deben contener las condiciones más favorables para el cliente atendiendo a las circunstancias y en este caso se presentaron hasta cinco simulaciones En ningún caso, la prestación de tres ofertas vinculantes – obligación que si se exige a los intermediarios que además prestan “asesoramiento”-.”

Por tanto y a la espera de posteriores sentencias al respecto, la primera interpretación judicial que hemos analizado en relación a las 3 ofertas vinculantes es que solo son obligatorias si se pretende cobrar por prestar un servicio de asesoramiento (independiente, añadimos nosotros), no si se presta un servicio de intermediación independiente.