Cada vez son más cutres los de la Conselleria d’Economia del Govern Balear, la minicuartilla ya no está ni plastificada, este mes.

Reitero que para utilizar este soporte es mejor que remitan un e-mail y santas pascuas.

Las previsiones de de-crecimiento del PIB para el 2009 son:

UE-27: -4.0 €%
Regne Unit: -4,3 %
Alemanya: -5,1 %

España: -3,7 %
Illes  Balears: -2,9 % (variación del VAB)

Supuestamente vamos menos mal que el resto… o se equivocan desde el Govern o los demás deben estar para «vendre ses cases i anar de lloguer».

El paro registrado en las Illes Balears en el mes se septiembre es de 72.166 personas, un aumento respecto al mismo mes de 2008 de nada más y nada menos que el 54% (es decir, hay un 54% más de personas en el paro en septiembre de este año que en septiembre del año pasado).

La inflación en nuestra CC.AA. se sitúa en el mes de septiembre en -0,7% (-0,8% en España).

Estamos entrando en el círculo vicioso de descrecimiento de la economía-deflación-paro.

Esperemos y trabajemos  todos para salir de este maldito círculo.

Os invitamos a leer esta colaboración en el blog del comparador de hipotecas y préstamos

Artículo en Bankimia

Tratamos las ventajas y herramientas que nos proporciona la web 2.0 a nivel de mejorar nuestra cultura financiera y analizar las opciones que el mercado de hipotecas nos proporciona.

Artículo en el blog de Actibva: La web 2.0 y la contratación de una hipoteca

Os invito a visitar esta entrada publicada en el blog de Actibva, sobre el papel de los asesores financieros independientes,  los agentes financieros dependientes de una entidad financiera (Agentes Bankinter, BSCH, Banesto, Banco de Valencia,…) y figuras afines ( inmobiliarias y profesionales liberales cuya actividad secundaria sea la intermediación financiera)

Artículo: Más actores del mercado hipotecario: ni ángeles ni demonios (II)

Deseamos y esperamos que sea de vuestro agrado e interés

Gemma Garzón es una perito judicial inmobiliario y de contenido, amiga nuestra y mejor profesional.

Tiene una extensa experiencia en juzgados y particulares (herencias, divorcios y separaciones, seguros y contencioso entre otros).

Para consultas sobre estos temas os podréis poner en contacto con ella mediante email  o en este mismo blog.

Sin más dilación os dejo con su artículo, esperamos que primero de una larga série:

La Vivienda de Protección Oficial (VPO, también conocida como Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida) es un tipo de vivienda de precio limitado y, casi siempre, parcialmente subvencionada por la administración pública española.

El objetivo de la VPO es favorecer que los ciudadanos con rentas más bajas puedan adquirir o arrendar viviendas dignas y adecuadas a unos precios asequibles a sus posibilidades.

Son las calificadas como viviendas de protección oficial o, más en general, como viviendas protegidas, por el órgano competente de las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que cumplan los requisitos establecidos en el Decreto 3 por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (2009-2012).

Solamente podrán destinarse a la venta o al arrendamiento y han de constituir el domicilio o residencia habitual y permanente de sus ocupantes, salvo en aquellos supuestos que determina expresamente este Real Decreto.

Con independencia de otras posibles denominaciones por parte de las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla en cumplimiento de su normativa propia, las viviendas protegidas de nueva construcción, para venta o arrendamiento, podrán calificarse o declararse, a efectos de las condiciones y ayudas de este Real Decreto, como viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial, viviendas protegidas de régimen general y concertado.

Referente a las valoraciones de inmuebles de VPO el método a emplear es el de comparación de muestras, a diferencia de los inmuebles de renta libre, la valoración final viene impuesta por el precio de los módulos y superficies, que se aplican según la zona. Este precio viene marcado por cada Comunidad Autónoma quien limita el precio y la superficie a adoptar.

En la actualidad para una vivienda de Barcelona, Girona y Tarragona capital el precio del módulo es de 1.940,48 €/m2, mientras que en Lleida es de 1.576,64 €/m2 (si tenéis  alguna consulta sobre el precio en otras poblaciones estaré encantada de recibir vuestros emails).

La superficie máxima que computa es de 90 m2, si existieran terrazas grandes computarían aparte, lo que hace incrementar valoración final. Para garajes la superficie máxima es de 25 m2 y trasteros de 8 m2.

Es agradable recibir y contestar a esta pregunta.

Es casi tan reconfortante como cuando uno hace la declaración del IRPF a un amigo o familiar (o a un Teniente Coronel en tiempos de mili, que me pasó) y le preguntan:

– ¿Cuánto me sale a pagar?

Y uno contesta

– Le devuelven dinero, Mi Teniente Coronel!

Bueno, en este caso más que reconfortante es un alivio, se aleja la perspectiva de un arresto en el Cuartel.

Con las revisiones de las hipotecas pasa un poco lo mismo. Una hipoteca de 200.000 € (euribor + 1 y a 35 años) que se revisa con el euribor de septiembre de este año pasa de suponer 1.192 € a la economía doméstica a  697 €, nada más y nada menos que una caída de gastos mensuales de unos 495 €, una cuota casi la mitad de pesada.

Y llegamos al punto dónde respondo a la pregunta ¿Cuánto me bajará la hipoteca ?:

-Míralo tu mismo en la calculadora  financiera de la web de Futur Finances (a Mi Teniente Coronel se lo miré yo).

Con el último recibo de la hipoteca y la carta del banco anunciando la nueva revisión del tipo de interés, has de ir a la calculadora financiera y:

1.- En el recuadro Importe de la Hipoteca:

Poner el importe pendiente de amortización que sale en el último recibo de la hipoteca.

En el ejemplo, serían 198.420 € (el primer año se amortiza muy poco capital, como vemos).

2.- En Plazo de Amortización:

Poner 34 (ya ha pasado un año).

3.- En Interés Aplicado:

Buscar lo que pone en el papel de la revisión de tipo de interés (no la TAE, el tipo nominal).

En el ejemplo, al estar el euribor de septiembre de 2009 al 1,261 y aplicar un diferencial del 1, el tipo de interés  resultante es 2,261

Le damos al botón de calcular y sale una cuota de: 697,41 €, ya tenemos la respuesta a la pregunta ¿Cuánto me bajará la hipoteca ?:  495 euracos

En esta segunda entrada publicada por nosotros en el blog Actibva hablamos de la Ley 2/2009 sobre intermediarios financieros y empresas dedicadas a la financiación con capital privado.

Destacamos la confusión que induce esta ley al regular dos tipos de agentes tan distintos del proceso hipotecario.

Empezamos por intentar delimitar el ámbito de actuación y algunas de las consecuencias que esta regulación en los siguientes actores:

1.- Empresas de capital privado; este tipo de financiación de alto riesgo para el que hipoteca su casa mediante este tipo de capital nos lleva a recomendar que no se acuda jamás a ello sin el asesoramiento previo de un profesional de confianza (economistas, abogado, etc).

2.- Las empresas conocidas como reunificadoras de deuda, las cuáles en realidad no son tales, ya que quien refinancia la hipoteca y resto de préstamos no son ellas, sino una entidad financiera a la que derivan el cliente, aportando su asesoramiento financiero (si son verdaderos profesionales) y criticando las reunificadoras franquiciadoras de todo a 100.

Capital privado

Son particulares o empresas que dejan dinero a tipos de interés muy elevados para el mercado hipotecario (una media del 25-30%) debido al mayor riesgo asociado a la operación, a plazos muy reducidos (6 meses o un año) y con la garantía de la vivienda del endeudado. La operación es, para el propietario de la vivienda, de altísimo riesgo. Probablemente perderá la vivienda si no consigue obtener el dinero que le ha dejado el prestamista, vía bancaria, vendiendo la casa antes o por cualquier otro medio.

Se les ha confundido con las empresas de reunificación de deudas por que muchas veces éstas acuden primero al capital privado para pagar las deudas del solicitante (embargos, impagos, etc) y después intentan negociar una reunificación bancaria. El problema es que estas empresas no pueden asegurar a priori que la entidad bancaria concederá una nueva hipoteca para cancelar el capital privado.

No recomiendo acudir a este tipo de financiación sin asesorarse por un abogado, economista o profesional de toda confianza. Es una operación de extremo riesgo que solo es aconsejable en casos muy determinados. Una consulta a un experto cuesta muy poco y ahorra muchos problemas. Se tiene que terminar con la ignorancia de fiarse de un chiringuito financiero, a lo franquicia de todo a 100. La formación del profesional es la mayor garantía, no la marca de la empresa.

La norma otorga la supervisión de este colectivo a las autoridades de Consumo y no al Banco de España como se barajaba en un principio, con los problemas que pueden aparecer cuando se opere en varias CC.AA. con regulaciones administrativas diferentes.

Las mal llamadas reunificadoras de deuda

Son empresas independientes; no son entidades financieras. No dejan dinero para reunificar, es una entidad financiera la que concede la hipoteca para reunificar las deudas.

Sus servicios incluyen asesorar al cliente, recopilar la documentación, enviarla a las entidades que acepten el perfil económico del cliente y exponerle las ofertas financieras aprobadas para que el cliente elija la que más le convenga. Se trata, básicamente, de un servicio de intermediación financiera con un asesoramiento previo y acompañamiento durante todo el proceso hipotecario (aprobación, selección de la hipoteca adecuada, tasación y firma en notaría).

La Ley 2/2009 prohíbe explícitamente vender este servicio de forma engañosa; ya no vale publicitar “Reunifique todas sus deudas y pague hasta un 50% menos” y quedarse tan ancho. Hay que explicitar que la reunificación de deudas con base hipotecaria implica unos gastos que hay que valorar antes de contratar este producto (tasación, cancelación de la hipoteca y préstamos a reunificar, gastos de gestoría, notaría y registro, comisión de apertura de la nueva hipoteca y honorarios de intermediación, en su caso) y que la reducción el pago mensual se consigue agrupando todas las deudas en una nueva hipoteca, lo que implica una deuda pendiente superior y puede que una ampliación del plazo.

Entre las medidas tendentes a aportar transparencia al mercado hay que resaltar también el deber de informar por escrito de la TAE de la reunificación y compararla con las TAE de los préstamos a reunificar, así como inscribirse en un registro estatal o autonómico (aún no creados) dónde figuren las tarifas máximas que se cobran y la existencia de un aval o seguro de responsabilidad civil, cuya cuantía tampoco ha sido fijada a la espera de desarrollo reglamentario.

Artículo en Actibva

Estaremos encantados de que visitéis dicha entrada y de recibir vuestro feedback.

Imagen | karlos herrera lobera, artelista.com

Esta mañana no «quepo en mi» de felicidad; primero Bankimia me invita a publicar en su blog y a responder a las preguntas de sus visitantes y ahora es Actibva el que me invita a participar en su bitácora.

Muchas emociones en poco tiempo; espero estar mínimamente a la altura de estos dos grandes del mundo e-financiero.

En esta primera entrada, titulada «Hipotecar una vivienda con un propietario actual y otro futuro» trato el tema de si es posible hacer un préstamo hipotecario con una garantía gravada con una sustitución fideicomisaria.

Os invito a visitar dicho blog y descubrir:

1.- La existencia de una forma de propiedad que se basa en:

Propiedad = Actual titular fiduciario + Potencial titular fideicomisario

2.- La figura del hipotecante no deudor

3.- Un ejemplo práctico de testamento del «abuelo de Casa Tarradellas»

No quiero terminar esta reseña sin explicaros qué es Actibva en sus propias palabras:

» Actibva es una comunidad impulsada por BBVA y desarrollada por Weblogs SL cuyo objeto es acercar la información financiera a todos los usuarios. Con esta iniciativa, BBVA quiere fomentar las relaciones sociales entre todos los interesados en economía y ahorro, a través de una plataforma web 2.0 que pretende proporcionar un espacio a todos aquéllos interesados en el mundo de las finanzas…»

Os invito a explorar la enriquecedora plataforma Actibva.

En la anterior entrada tratamos en que consistía el contrato de alquiler con opción a compra y sus modalidades.

Ha llegado el momento de nuestro viaje en que nos toca adentrarnos en territorio desconocido, en los dominios de la incertidumbre.

Esta entrada está basada en las dos publicadas en Bankimia:

El alquiler con opción a compra (III.- Riesgos del contrato)

El alquiler con opción a compra (IV.- Riesgos jurídicos y económicos)

El primer riesgo es el más evidente y fácil de afrontar, si bien muy usual. Fiarse de la palabra.

Señores, en el mundo de las relaciones personales fíense lo que quieran de las palabras, pero en el mundo de los negocios y la inversión, todo por escrito.

No tengan miedo de que la otra parte crea que no confían en ella por exigirlo todo bien plasmado en un papel. La pregunta que deben hacerles ustedes ante esta inquietud es la siguiente:

-¿Claro que confío en su palabra, acaso usted no confía lo suficiente en ella para plasmarla en un documento?

Y les aconsejo acudir a un profesional para que les asesore sobre las cláusulas del contrato. Un buen contrato puede evitarle muchos problemas futuros. Como más detallado y exhaustivo sea el documento, menos problemas de interpretación tendrán en un futuro si surgen problemas.

Concretando un poco en las posibles contingencias futuras, podemos hacer dos grandes bloques:

1.- Riesgos jurídicos:
En este epígrafe podríamos incluir el conjunto de eventualidades futuras de carácter legal, que deben ser analizadas, evaluadas y previstas en el clausulado del contrato.
La posibilidad más relevante a tener en cuenta es que el arrendador-promitente (el propietarios actual del inmueble) «quiebre»:
      En el caso de que sea una sociedad (normalmente un promotor), dicha infortunada situación se concreta en la presentación en los juzgados de un Concurso de Acreedores (la antigua quiebra y suspensión de pagos); en este caso, a pesar de tener una opción firmada, podríamos perder la casa en beneficio de otros acreedores de la sociedad fallida. Es muy conveniente utilizar alguna de las webs de evaluación económica de sociedades (por ejemplo www.einforma.com) para ver si tiene interpuestas demandas o impagos y solicitar los bienes propiedad de la empresa.
     La otra opción es que sea una persona física y que, al no pagar la hipoteca al banco, éste ejecute su derecho y quiera subastar la casa. En este caso, sin duda, el arrendatario-optante (el que ha alquilado con opción a compra) puede ejercer su derecho de adquisición preferente (subrogarse en la hipoteca del que no paga y adquirir la propiedad antes del término del contrato). Es conveniente solicitar los últimos 6 recibos al propietario para ver si la hipoteca se paga al día.
Es muy importante solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple de la vivienda para asegurarse que no hay embargos ni otras limitaciones y que se firma el contrato de opción con los propietarios reales.
Para intentar atenuar los efectos de dicha «quiebra», se podría hacer firmar un aval bancario al promitente o solicitar que los socios de la sociedad respondan con sus bienes personales en caso de Concurso de Acreedores de la sociedad (en este caso lo que se tiene que pactar es una indemnización a pagar por los socios si se pierde la casa en favor de otros acreedores).
2.- Riesgos económicos:
Básicamente se basan en que el valor de la vivienda suba o baje mucho en el tiempo respecto al precio pactado en la opción de compra.
Hay que pactar qué pasará si el valor de tasación desciende mucho en los años que dura la opción (y, por ejemplo, el banco no concede la hipoteca al optante) o bien, el caso contrario, si sube mucho y el promitente no quiere vender (según como se perfile el contrato tendrá o no esta posibilidad); en este último caso debería convenirse una indemnización determinada.
La mejor forma de prevenir los riesgos es firmar ante notario, asesorado por un experto y, muy recomendable, inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad (que nos exige que esta posibilidad este expresamente contemplada en el contrato, fijar el precio para la aquisición del inmueble y el plazo para el ejercicio de la opción).

Hace un tiempo escribí un artículo en Bankimia sobre este mismo seguro.

Por tanto, quien esté interesado en conocer sus bases, le sugiero revisé el enlace.

Este seguro, caro, lo paga el titular de un préstamos hipotecario para que le cubra las cuotas en caso de que se quede en situación legal de desempleo. En realidad, hay muchas entidades financieras que «obligan» a contratarlo (es ilegal, pero se escudan en que no obligan a nada, solo que en caso de no contratarlo se deniega la hipoteca…).

Carlos Lluch, un buen amigo y mejor experto en seguros, acaba de publicar un brillante artículo en que se centra en los defectos de este tipo de seguros. Considero muy recomendable para nuestros lectores que se den una vuelta por su casa bloggera.