Perder la casa y ser deudor de por vida

El sano debate surgido del extravagante número de familias que pierden su única vivienda, malviven para sobrevivir y, encima, siguen debiendo dinero a la entidad financiera junto a sentencias polémicas pero valientes sobre la responsabilidad del hipotecado sigue abierto. Y espero no se cierre hasta que haya una solución más equilibrada para ciudadanos y bancos.

Algunas soluciones que me han parecido muy interesantes han sido vertidas por Marc-Roger LLoveras en Abogares, un blog de InDret.

Os dejo el literal y os invito a leer el artículo completo en Abogares:

Ello no comporta, de entrada, la necesidad de grandes cambios legislativos, ya que tanto la LH como la LEC nos ofrecen algunas posibilidades. Así, cabría potenciar el uso del prácticamente nunca aplicado artículo 140 LH, que limita la responsabilidad del deudor al bien hipotecado aproximándonos al sistema norteamericano. El principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 CC no es un dogma inalterable y podemos tener en cuenta que en la cadena hipotecaria el único que actúa bajo el mismo con su patrimonio personal es el deudor –no lo hacen los bancos ni los promotores ni los constructores, que encadenan hipotecas limitadas a su propia forma societaria a la espera de la venta final-.

Entrados ya en la ejecución puede destacarse que pese a la prohibición del pacto comisorio (art. 1859 CC) lo cierto es que cada vez en más ocasiones los pisos ejecutados acaban en manos de bancos y cajas. La clave se encuentra en el reenvío de la ejecución a un sistema de subasta, neutral sobre el papel pero especialmente opaco en la práctica, que ante la insuficiencia o la no concurrencia de terceros permite la adjudicación del bien al acreedor. Pero a diferencia del resto de garantías reales (arts. 1872 CC y 569-7.3.e, 569-8.3.h, 569-20.4.d y 569-26 CC Cataluña) se permite la adjudicación al 50% del valor tasado para la ejecución sin que se obligue al acreedor a darse por pagado de la totalidad de la deuda (arts. 670 y 671 LEC).

Este sistema permite, pues, que el acreedor pueda acabar realizando el valor del bien hipotecado anteriormente y vender el piso por el valor que quiera o pueda. Pero le permite también que siga exigiendo el pago de la totalidad de la deuda a su deudor –en este punto, el reciente AAP Navarra 17.12.2010 dijo basta, aunque ya hay pronunciamientos posteriores contradictorios y parece muy difícil que se confirme en el TS-, con lo que si no se conectan de algún modo ambas operaciones no parece descabellado intuir aquí algo muy parecido al enriquecimiento injusto.

El mismo puede evitarse dando la deuda por extinguida con la entrega del piso, pero ello repercute sobre el acreedor, quizá en exceso, el riesgo sobre la pérdida de valor del bien –pese a que existe una tasación, unilateral, prevista expresamente para la ejecución y que el valor en el mercado no siempre va a al baja- pero también debe tenerse en cuenta que se lo adjudica en propiedad y podrá controlar el momento de su posible conversión en dinero o sacarle otros posibles rendimientos. Una opción intermedia –hay otras- supondría imputar el precio de la venta a tercero, o el diferencial superior respecto de la ejecución, a la deuda todavía pendiente del deudor, con lo que se evitaría que el acreedor acabe cobrando, en parte, dos veces por lo mismo. Parece justo.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (octubre 1997) y en Administración y Dirección de Empresas (julio 1999) por la UIB. Master Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (enero 2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo La educación financiera desde el sector privado (Libro La prevención del sobreendeudamiento privado, Aranzadi, 2017); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y restos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de derechos en el sector financiero.