Préstamos hipotecarios a no residentes

¿Qué pasa si siendo españoles vivimos en el extranjero y queremos pedir una hipoteca para comprar una vivienda en España? ¿Y si somos extranjeros? Pues en ambos casos estaríamos hablando de un “no residente” fiscal, así que necesitamos buscar un banco que gestione préstamos hipotecarios a no residentes en España. La Ley establece que un no residente es aquel que no vive al menos 183 días al año en España, simplificando.

¿Es posible conseguir préstamos hipotecarios a no residente?

Sí, claro que es posible, lo que sucede es que las hipotecas a no residentes suelen ser operaciones más complejas y en las que el banco pide mayores garantías, ya que en el caso de impago, el banco se encontraría con muchas dificultades para efectuar el recobro de la deuda. Además, no suelen considerarse garantías las viviendas o propiedades sitas fuera de España, ya que para el banco es muy difícil, por no decir imposible, realizar una ejecución hipotecaria si fuera necesario.

Así mismo, no todas las entidades bancarias ofrecen hipotecas para no residentes, así que conviene hacer un cribado extenso y comparar condiciones.

Requisitos para que nos aprueben una hipoteca para no residentes

Tal y como hemos comentado, los requisitos para conseguir una hipoteca para no residentes son más elevados que para un residente. Incluso el porcentaje de financiación es menor, rondando el 60% de media en lugar del 80% para residentes. Es decir, si un nacional necesita ahorros o avales para conseguir la hipoteca, en el caso de residentes esta necesidad será todavía mayor. También el periodo de amortización suele ser menor, rondando los 20-25 años en lugar de los 30-35. Y es que tal y cómo hemos dicho, este tipo de operaciones supone un riesgo más alto para los bancos, así que éstos intentan cubrirse las espaldas de una manera especial.

Demostrar una buena solvencia

Si con las hipotecas para residentes ya estamos viviendo un momento de alta exigencia por parte de los bancos, en el caso de los residentes este concepto toma todavía mayor relevancia. Para que un banco vea con buenos ojos un expediente de solicitud de hipoteca para no residente lo primero que debe acreditar el solicitante es un ratio de endeudamiento lo más bajo posible, además de una excelente solvencia y estabilidad económica. Teniendo en cuenta que el tope que se establece para las hipotecas a residentes es de un 40% como tope en el caso de hipotecas a tipo fijo, y en torno a un 30-35% en el caso de hipotecas a tipo variable, no pasar del 25% podría ser un buen punto de partida. Si estamos por encima de ese porcentaje, será muy complicado que se apruebe esa hipoteca. Si en cambio gozamos de una buena solvencia y nuestro ratio es bajo, gozamos de muchas más posibilidades de que nos aprueben la operación.

Ley 5/2019 y préstamos hipotecarios a no residentes

Otro tema que está frenando la concesión de las hipotecas de no residentes de según qué países es el hecho de que la nueva Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece, en su artículo 20, que un hipotecado no residente podrá cambiar en cualquier momento de la moneda euro a la moneda de su país. Esto significa que por ejemplo, un residente en Argentina con hipoteca en España podrá cambiar su hipoteca de euros a pesos argentinos, lo que para el banco es un varapalo dado la inestabilidad de dicha moneda. Y quien dice pesos argentinos, dice bolívar venezolano u otra cualquiera. Si tienes curiosidad sobre la aplicación de la Ley a los no residentes, te recomendamos esta información de los Registradores de Madrid.

Esto no quiere decir que no se pueda hacer, ojo, pero si el no residente no es de la eurozona, la cosa se complica bastante y la operación puede requerir de la intervención de un experto en hipotecas que actúe como asesor.

Cada divisa es un mundo

Visto esto, queda claro que la viabilidad de la operación depende en buena medida del país de residencia del solicitante. En principio, los residentes de los países de la eurozona son los que lo tienen más fácil. Otros, como los países nórdicos, UK o EEUU también suelen entrar con buen ojo. En el resto de países, dependerá en buena medida de los acuerdos que España tenga con el país en concreto, la estabilidad de su moneda y la solvencia del solicitante.
Ahora bien, si nos ponemos en manos de un bróker hipotecario independiente con mucha experiencia en estos temas, podemos conseguir préstamos hipotecarios a no residentes en las siguientes monedas (agosto de 2021): Dólar Americano, Dólar Australiano, Dólar Canadiense, Corona Checa, Corona Danesa, Peso Argentino, Real Brasileño, Peso Colombiano, Bolívar Venezolano, Peso Mejicano, Libra Esterlina, Peso Chileno, Kuna Croata, Dólar de Hong Kong, Forint húngaro, Zloty polaco, Corona Islandesa, Yen, Dólar Neozelandés, Corona Noruega, Dólar de Singapur, Corona Sueca y Franco Suizo

¿Qué bancos ofrecen hipotecas para no residentes?

Tal y cómo hemos comentado anteriormente, estas operaciones hipotecarias para no residentes suponen un riesgo elevado para las entidades bancarias. Tanto es así, que sólo encontramos dos entidades que anuncien en sus páginas web este tipo de hipotecas abiertamente: Bankinter (aunque sólo opera con euros) y Banco Santander, con su Hipoteca Mundo para No Residentes.

El hecho de que otros bancos no anuncien este tipo de hipotecas no quiere decir necesariamente que no se puedan conseguir. Si queremos estar seguros de hacer el mayor cribado de entidades bancarias a la búsqueda de una hipoteca para no residentes, una opción muy aconsejable es acudir al mejor bróker hipotecario independiente que podamos y que cuente con años de experiencia. De esta manera sabremos si nuestra operación es viable y en qué condiciones o si no lo es.

Este primer contacto con el bróker hipotecario se puede hacer de manera online (sin compromiso) y lo más normal, es que una vez le remitamos toda la documentación que nos solicite, nos diga en muy poco tiempo si nuestra operación es factible o no. Ahorraremos tiempo y al menos iremos sobre seguro.