Situación jurídica de la compra sobre planos

La compra sobre planos consiste en un contrato privado entre los compradores y la promotora-constructora, en que se establecen unas obligaciones y unos derechos de ambas partes, en el ámbito de la construcción y entrega de una vivienda que aún no está construida.

A la promotora le interesa porque consigue vender las casas antes de acabarlas y obtiene una financiación para su proyecto (de los pagos a cuenta que va haciendo el comprador).

A los vendedores les interesa porque, se supone, compran más barato que si esperan a que la promoción esté acabada.

El problema viene en estos tiempos de crisis, cuando las promotoras van quebrando y dejan a los compradores con la vivienda a medio terminar. En este caso, el comprador se encuentra en una situación jurídica delicada, ya que él no es propietario de la vivienda en construcción a efectos de terceros (su propiedad no está inscrita en el Registro de la Propiedad) y pasa a ser un acreedor de la promotora . Antes que él están los acreedores con privilegios: los empleados de la promotora en cuanto a las nóminas pendientes de cobrar, la Seguridad Social y la entidad financiera que concedió la hipoteca sobre el terreno (el llamado préstamo promotor), principalmente.

Para proteger al comprador en estos casos la ley ha recogido la obligación del promotor de contratar un seguro o aval bancario que garantice que el comprador va a recuperar las cantidades entregadas por adelantado si por cualquier causa la vivienda no llega a construirse o se retrasa en exceso su entrega (en este caso el banco se compromete a reembolsar ese dinero al comprador y exigir después este dinero a la promotora). Y le obliga además a entregar al comprador el documento que acredite que ha constituido dicha garantía. Por desgracia muchas veces no se contrata el correspondiente aval; además hay un problema añadido, y es el de que algunas entidades financieras actualmente están dilatando el pago del aval de promotoras que han quebrado (Martinsa-Fadesa y demás).

¿Qué hacer en caso de que la promotora presente un concurso de acreedores?

Se recomienda seguir pagando las cantidades a cuenta pactadas en el contrato, ya que en caso contrario se consideraría incumplimiento de contrato y las perderíamos.

Hay que tener en cuenta que la presentación del concurso de acreedores No representa un incumplimiento de contrato por parte de la promotora.

Para poder recuperar el dinero el interesado puede reclamar la devolución del dinero en dos casos, cuando la empresa no entrega la vivienda adquirida y en el caso de que se superen los plazos previstos. A pesar de que la empresa haya presentado el concurso (antigua quiebra), se supone que la promotora sigue en funcionamiento y existe la posibilidad, si las cosas mejoran, de acabar las viviendas a medio terminar.

En base a la legislación vigente, las empresa está obligada a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6% de interés anual, a través de un seguro o por un aval prestado por una entidad.

Para cobrar, el perjudicado tiene que mandar un escrito a la empresa a través de un medio que garantice la recepción, donde tiene que indicar que, ante el incumplimiento del contrato (no entrega de la vivienda o no cumplimiento de los plazos pactados), se pide su resolución con la devolución de las cantidades entregadas.

Si la empresa aún así no le entrega su dinero, puede dirigirse a la entidad bancaria que avala las cantidades entregadas a la compañía, para solicitarle a ella su devolución. Es necesario llevar el escrito enviado a la inmobiliaria y un documento que acredite el incumplimiento del contrato. Se puede consultar el nombre de las entidades avalistas en el contrato de compra-venta o, en su defecto, en un documento de pago. Si no tenemos este dato en ninguno de los dos, podemos solicitar la información a la inmobiliaria, y si ésta no se la otorga, sería necesario presentar una diligencia preliminar en el juzgado solicitando el auxilio judicial para obtener el nombre de la entidad avalista.

Recomendamos a los afectados por las numerosas quiebras de promotoras que se informen debidamente con un abogado antes de tomar ninguna decisión. Y si aún no lo has firmado, acude a un abogado experto para que primero estudie el contrato de compra sobre plano, antes de firmar nada ni adelantar cantidad alguna.

En estos momentos de incertidumbre no es nada aconsejable embarcarse en la compra de pisos no terminados, dado el alto riesgo que esto implica.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (octubre 1997) y en Administración y Dirección de Empresas (julio 1999) por la UIB. Master Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (enero 2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet):  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo La educación financiera desde el sector privado (Libro La prevención del sobreendeudamiento privado, Aranzadi, 2017); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); capítulo Un análisis práctico de la toma de decisiones de un consumidor medio (Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech, Wolters Kluwer, 2021); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y restos del sistema financiero, Aranzadi, 2022); Los puntos de conexión entre el reglamento sobre la resiliencia operativa digital del sector financiero y el reglamento sobre los mercados de criptoactivos, y la regulación del mercado de valores (Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión, Aferre, 2024).