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Actualización para la declaración del IRPF del año 2012 (que se presenta a partir de abril de 2013): ¿me desgrava la hipoteca en el 2012?

En Fotocasa han publicado un post mío sobre la deducción por adquisición de vivienda habitual en el ejercicio 2010 (declaración del IRPF que se presenta este mes y el que viene).

Si bien la deducción empeora sustancialmente para los contribuyentes que hayan comprado una vivienda este año 2011, para el 2010 la cosa sigue igual. Actualización: el Gobierno del PP ha vuelto a dejar la deducción para los que han comprado en el 2011 igual que estaba; en iAhorro.com hay una explicación básica actualizada de la deducción por adquisición de vivienda habitual en el 2011 (declaración que presentamos a partir de este abril de 2012).

Los que hayan financiado la compra de una vivienda antes del 1 de enero de 2011 continuarán con la deducción en los ejercicios 2011 y siguientes. Los cambios afectan a los que hayan comprado a partir de esta fecha.

Actualización: El Gobierno del PP ha vuelto a modificar la normativa del IRPF en materia de deducción por adquisición de vivienda habitual antes de terminar el año 2011 y con efectos retroactivos al 1 de enero de 2011. Básicamente, la recupera en los mismos términos que antes de la modificación. Independientemente del nivel de renta, los compradores de viviendas habituales en el año 2011 y en el 2012 seguirán disfrutando de una deducción del 15% de las cantidades destinadas a la compra de vivienda, con un límite de 9.040 euros.

La exención por reinversión en una nueva vivienda habitual en 2011 sigue en los mismos términos. Es decir, si vendo una vivienda habitual este año y todo lo que obtengo lo destino a comprar otra vivienda, el beneficio no tributa al 18% (la haya comprado antes o después del 1 de enero de 2011).

El plazo para presentar la declaración de la renta (IRPF) este año va del 3 de mayo al 30 de junio de 2011 (hasta el 27 si se domicilia el pago).

¿Podemos desgravar las cuotas pagadas de la hipoteca en el 2010?

La respuesta es afirmativa siempre que el préstamo hipotecario fuera solicitado para adquirir la vivienda habitual del contribuyente, independientemente de nuestro nivel de renta.

¿Sigue vigente la deducción en el 2011?

La respuesta en este caso depende:

Podemos responder que si en el caso que la vivienda haya sido adquirida antes del 1 de enero de 2011.

Si fue adquirida después del 1 de enero de 2011, la deducción depende de la renta de los contribuyentes:

  1. Si la base imponible del IRPF es menor a 17.707,20 euros la deducción para el 2011 se mantiene (un 15% sobre las cantidades invertidas en la adquisición de la vivienda habitual).
  2. Si está entre 17.707,20 y 24.107,20 euros, la deducción se verá reducida en función de los ingresos.
  3. Si se gana más de 24.107,20 euros desaparece la posibilidad de deducción.

Solo desgrava la vivienda habitual

Se considerará vivienda habitual la edificación (bien inmueble) que cumpla con los siguientes requisitos:

  1. Ser la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de como mínimo 3 años (salvo los casos de fallecimiento o determinadas circunstancias que obliguen al cambio de domicilio).
  2. Se habite de manera efectiva la vivienda en un plazo no superior a 12 meses a contar desde la fecha de adquisición.
  3. También formarán parte del concepto de vivienda habitual los anexos (trasteros, jardines, piscinas o instalaciones deportivas), si se han adquirido conjuntamente con la vivienda, y las plazas de garaje (con un máximo de dos) adquiridas al mismo tiempo que la residencia principal.

No todas las hipotecas desgravan

La primera condición es que sea un préstamo hipotecario sobre la vivienda habitual del contribuyente. Pero no es suficiente, al contrario de lo que mucha gente cree.

Tenemos que ser plenos propietarios de la vivienda habitual; no sería desgravable, por ejemplo, la hipoteca que paga el nudo propietario o el usufructuario de un inmueble, por mucho que vivan en la casa.

Si hemos vendido con anterioridad una vivienda habitual y nos hemos beneficiado de la exención por reinversión en otra vivienda habitual, no se puede volver a desgravar el total de los pagos hipotecarios, ya que hay que tener en cuenta los importes que ya se han desgravado.

Y tampoco podemos computar el 100% de las cuotas si la hipoteca no se ha destinado íntegramente a adquirir la vivienda. Por ejemplo, si hemos solicitado una hipoteca para comprar una vivienda y amueblar la casa o si hemos hecho una reunificación de deudas y préstamos.

Con un ejemplo lo veremos claro:

Imaginemos que solicitamos una préstamo hipotecario para adquirir una casa, financiar los gastos y un dinero adicional para muebles y comprar un coche (en épocas pretéritas esta hipoteca era posible).

Hipoteca de 200.000 euros.
Muebles: 6.000 euros.
Coche: 20.000 euros.
Cuota mensual del año 2010: 825 euros.

En el 2010 ha pagado 12 cuota de 825 euros, es decir, 9.900 euros. Pero no podemos tomar el 100% de las cuotas pagadas, ya que una parte del dinero no se utilizó para adquirir la vivienda. Concretamente 26.000 euros (un 13%), no deducibles.

Por tanto nos podemos deducir sólo el 87% de las cuotas: 87% de 825 = 717,75 euros deducibles. Y por 12 meses resulta que el importe máximo deducible es de 8.613 euros.

Calculo de la deducción por adquisición de vivienda habitual en el 2010

Una vez tenemos claro el importe de la base de la deducción (en el ejemplo 8.613 euros), tenemos que aplicar un límite y un porcentaje:

  • El límite de la base de la deducción en el IRPF de 2010 es de 9.015 euros.
  • El porcentaje general es del 15%, independiente de otras deducciones de cada CC.AA.

Por tanto, en el ejemplo tomado, la deducción por adquisición de vivienda habitual en el 2010 será de:

15% de 8.613 = 1.292 euros.

Esperamos haber aclarado algunas dudas sobre la tributación en el IRPF de la declaración que presentamos este año, deseando que salga a devolver a todos los visitantes de Futur Finances y de Fotocasa.

Si bien haré un post un poco más extenso sobre el tema, decir que esta entrada realizada por un servidor en uno de los portales inmobiliarios de referencia de España, Fotocasa, es de las última que se han publicado después de causar baja del gran equipo humano de Bankimia.

Me tomo la licencia de transcribir la entrada, ya que estoy seguro que será del interés de los visitantes del blog de Futur Finances:

Romper los lazos emocionales y vitales que nos unen a otra persona es una de las bebidas más amargas que nos tenemos que tomar en esta vida. Pero si además del dolor psicológico nos encontramos con los problemas económicos de tener que hacer frente a las cuotas mensuales de un préstamo hipotecario común, las cosas se complican aún más.

Grosso modo las opciones que tiene la pareja que se separa son:

  1. Vender la vivienda a un tercero, cancelar la hipoteca y repartirse las ganancias o pérdidas, en su caso. Sería la mejor opción, la más habitual en épocas en que el mercado inmobiliario funciona adecuadamente. Actualmente presenta problemas si no podemos ajustar al máximo el precio de venta (la deuda pendiente de la hipoteca suele marcar el límite de rebaja del precio).
  2. Proceder a la extinción del condominio; para entendernos, se “vende” la casa al otro. Es la forma más económica fiscalmente hablando de transmitir la propiedad.
  3. La dación en pago a la entidad bancaria; es una opción prácticamente descartable, consistente en entregar al banco la casa a cambio de que nos extinga la deuda hipotecaria.
  4. Otras opciones temporales intermedias que no afectan a la propiedad del bien podrían ser seguir viviendo en el mismo hogar después de la separación (hoy en día es una situación habitual) y seguir pagando la hipoteca o que uno se vaya de alquiler o a la casa de sus padres y el otro se queda en la vivienda hipotecada, acordando como se reparte el pago la hipoteca y demás gastos.

Extinción de condominio: ventajas fiscales

A efectos reales vender el pro indiviso al otro propietario o extinguir el condominio tiene el mismo resultado. La propiedad del 100% pasa a ser de un solo titular. Pero a efectos fiscales hay mucha diferencia.

Si transmitimos la propiedad del 50% de la casa a nuestra ex-pareja mediante un contrato de compra-venta, valorando la venta en la mitad de la hipoteca (imaginemos que nuestra mitad son 100.000 euros), pagamos unos gastos de aproximadamente 8.100 euros (sin contar los gastos de la hipoteca).

En cambio, si lo que firmamos ante notario es una extinción de condominio valorándolo por 100.000 euros, los gastos son de 2.100 euros. El impuesto de AJD es sólo del 1%, en lugar del 7% que se paga si se instrumenta como una compra-venta.

El ahorro fiscal de utilizar el recurso de la extinción de condominio es de 7.000 euros (para una valoración de la mitad de la casa de 100.000 euros).

Extinción de condominio: el problema de la hipoteca

Tenemos que entender que una cosa es la propiedad de un inmueble y otra la deuda hipotecaria que el inmueble garantiza.

En España nuestro ordenamiento jurídico recoge la posibilidad de limitar la deuda hipotecaria al bien inmueble (artículo 140 de la Ley Hipotecaria); no obstante en la práctica esta posibilidad no la contempla ninguna entidad en las escrituras, por lo que rige la responsabilidad universal del deudor: el inmueble es una garantía de cobro, pero en caso de que no cubra la deuda (teniendo en cuenta que si la subasta queda desierta el banco se adjudica el bien por el 50% de su valor) la entidad financiera puede seguir el proceso de recobro contra todos los bienes y derechos presentes y futuro del deudor.

Si firmamos una extinción de condominio ante notario el banco no tiene el porqué intervenir. Firmamos la escritura, se registra en el Registro de la Propiedad y dejamos de ser propietarios de la vivienda.

Arreglado, ¿verdad? Ni mucho menos.

Si la entidad financiera con la que tenemos el préstamo hipotecario no nos quita de la escritura (nos exonera de la deuda), dejaremos de ser propietarios de un inmueble pero seguiremos siendo deudores. Y si hay problemas de pago el banco podrá ir contra todo nuestro patrimonio y embargar nuestros ingresos. Y eso sin ser propietarios de la casa en cuestión.

Y si queremos pedir otra hipoteca con muchas posibilidades nos la denegaran al salir la deuda hipotecaria en el CIRBE.

Por tanto, no recomendamos firmar nunca una extinción de condominio si la parte que se queda la propiedad no tiene aprobada una nueva hipoteca en la que nosotros no figuremos (y acude el mismo día de la firma de la extinción de condominio a firmar el nuevo préstamo hipotecario).

Problemática de los avalistas

La cosa se complica aún más si los padres de alguno de los miembros de la pareja han avalado el préstamo hipotecario. En este caso los problemas de pareja se convierten en problemas familiares tanto emocional como económicamente.

Si hay problemas de pago de la hipoteca los avalistas también responden con su patrimonio, y el banco puede decidir ir contra el avalista solvente antes que contra los titulares de la hipoteca (por lo que de nada vale pensar que como somos insolventes no pasará nada, embargarán a nuestros padres).

Y la peor situación es que hayan avalado los padres de uno pero no los del otro, ya que una de las familias (la que no avala) tiene incentivos para desentenderse del problema, que recae sobre la que avala.

El aval es algo muy serio; si nuestros hijos necesitan nuestra ayuda, mejor es comprar una parte de la casa que avalar. Avalando se compromete el patrimonio familiar sin ser propietario.

El amor es maravilloso, pero no lo mezclemos con el dinero o la combinación puede devenir explosiva.

Transcribo una nota de prensa de Fotocasa, cuyo cálculo de la hipoteca máxima a la que pueden acceder dos mileuristas con 10.000 euros de ahorro cada una ha sido calculado por el departamento de hipotecas de Bankimia del que soy responsable.

En la ciudad de Palma de Mallorca, una pareja de mileuristas puede acceder a una vivienda de 67 m2, según un análisis realizado por fotocasa.es. Esta pareja, cuyos ingresos mensuales son de 2.000 euros en total, puede comprar un piso de estas dimensiones si se tiene en cuenta el precio medio de la vivienda de segunda mano en venta en Palma de Mallorca, 2.298 €/m2 en el mes de marzo.

En cuanto a los datos nacionales, los españoles pueden acceder de media a un piso de 69 m2, ya que el Índice Inmobiliario fotocasa.es sitúa el precio medio de la vivienda en España en marzo en 2.230 €/m2.

Para obtener la superficie máxima a la que puede optar una pareja de mileuristas, el análisis de fotocasa.es considera como cifra de referencia el valor del precio medio de la vivienda en el mes de marzo, según el Índice Inmobiliario fotocasa.es, elaborado por la escuela de negocios IESE. Por otro lado, para realizar el cálculo de la hipoteca media fotocasa.es cuenta con la colaboración del comparador de hipotecas Bankimia que tiene en cuenta un Euribor del 2,5% más el 0,75% del tipo de interés aplicable, lo que da lugar a un valor máximo de 154.440 euros, a pagar en 27 años en mensualidades de 700 euros al mes, que corresponden al 35% de los ingresos, el porcentaje máximo de endeudamiento recomendado por los expertos de Bankimia.

En 2008 sólo podían adquirir un piso de 59 m2

Según los datos obtenidos por fotocasa.es en el año 2008, una pareja de mileuristas sólo podía comprar una vivienda de 59 m2 en la ciudad de Palma de Mallorca ya que el Euribor en ese momento se situaba por encima del 4%. Además, el valor total de la hipoteca no podía ascender a más de 148.000 euros, a pagar en mensualidades de 840 euros durante 30 años. Para realizar este cálculo se tomó como referencia el valor medio de la vivienda de segunda mano en Palma de Mallorca que era de 2.495 €/m2.

Por el contrario, un año después, cuando el Euribor se desplomó hasta el 1,2%, y el precio de la vivienda seguía bajando hasta los 2.279 €/m2, este sector de la población podía adquirir una vivienda de 111m2 cuya hipoteca tendría un valor de 252.000 euros.

Los mileuristas en otras ciudades españolas

En la ciudad de Madrid, una pareja de mileuristas puede comprar una vivienda de 45 m2, ya que el valor medio de la vivienda de segunda mano se sitúa en marzo en 3.437 €/m2. Por su parte, en Barcelona esta misma pareja puede comprar un piso de 39 m2, según los datos del análisis de fotocasa.es ya que el valor medio de la vivienda de segunda mano se sitúa en 3.959 €/m2 en marzo. Por otro lado, en la ciudad de Valencia, al ser el precio medio mucho más bajo que en las provincias anteriormente mencionadas, 2.134 €/m2, una pareja de mileuristas puede comprar un piso de 72 m2.

La capital de provincia española en la que una pareja de mileuristas puede adquirir la vivienda más grande teniendo en cuenta los parámetros en los que se basa el estudio de fotocasa.es, es Huelva, ya que el precio medio de la vivienda de segunda mano en marzo es de 1.720 €/m2 y, por tanto, podrían adquirir una casa de 90 m2. Le sigue de cerca la ciudad de Lleida, donde el metro cuadrado se sitúa en 1.780 euros, lo que les permite comprar una vivienda de 87 m2. En el lado opuesto, la ciudad vasca de San Sebastián ostenta en marzo los precios más caros de la vivienda de segunda mano lo que provoca que una pareja de mileuristas sólo pueda comprarse una vivienda de 29 m2, si se tienen en cuenta los datos en los que se ha basado fotocasa.es en su estudio.