Lo que los ciudadanos con propiedad pagamos cada año, el Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI o comúnmente llamado el recibo de la contribución, es un impuesto municipal que se basa en aplicar unos coeficientes al valor catastral de nuestra vivienda. Por tanto, para saber cuanto pagamos de IBI hay que entender en que se basa la Administración Central para valorar catastralmente nuestra propiedad.
Algo empieza a oler mejor en las sentencias judiciales, en relación a los derechos de los clientes de los bancos.
En unos momentos en que los estragos del estallido de la burbuja inmobiliaria son máximos, con familias desahuciadas cada día al no poder hacer frente a sus préstamos hipotecarios, unas entidades financieras con una reputación por los suelos y una más que previsible senda bajista del precio de la vivienda durante varios años más, lo normal sería que el mercado de alquiler creciera con fuerza.
El Eurostat calcula que sólo el 17% de la población reside en una casa en alquiler frente al 83% que lo hace en una vivienda en propiedad, lo que nos sitúa como el país con el menor parque de viviendas en alquiler de toda la Unión Europea, mientras que existe un parque de más de tres millones de viviendas vacías que podrían dedicarse al alquiler.
En Bankimia ya hablamos de la regulación de las empresas de intermediación financiera, vulgarmente conocidas como empresas de reunificación de deudas.
En esta nueva ocasión en el simulador hipotecario se profundizó en el tema de los intermediarios financieros y su normativa. Leer más
El sano debate surgido del extravagante número de familias que pierden su única vivienda, malviven para sobrevivir y, encima, siguen debiendo dinero a la entidad financiera junto a sentencias polémicas pero valientes sobre la responsabilidad del hipotecado sigue abierto. Y espero no se cierre hasta que haya una solución más equilibrada para ciudadanos y bancos.
Algunas soluciones que me han parecido muy interesantes han sido vertidas por Marc-Roger LLoveras en Abogares, un blog de InDret.
Para hablar de este tipo de temas, relacionados con la teoría jurídica, es mucho más útil leer a profesionales del Derecho. Ya se han dicho muchas cosas sobre el primer Auto de la Audiencia Provincial de Navarra que avalaba la posibilidad de que con la pérdida de la casa se acabará la deuda hipotecaria y sobre un segundo Auto de la misma Audiencia que lo contradice.
Lo que pretendo con este artículo, publicado anteriormente en Bankimia, es analizar el derecho bancario desde una perspectiva económica y social, ni más ni menos.
Se puede argumentar que una resolución judicial que no se ajusta a Derecho es injusta, al menos desde un punto de vista estrictamente jurídico. Por otra parte, los jueces deben interpretar las normas en base a la realidad del tiempo en que son aplicadas, sin por ello crear derecho, evidentemente.
Permitidme que me salga del ámbito estrictamente jurídico y amplié un poco el campo de visión. El derecho es una convención entre colectivos que aceptan determinadas reglas que les obligan a cambio de paz social y prosperidad económica. Esencialmente, el derecho debería ser justo, pero lo justo no tiene el porqué haber sido legislado.
Citando a un Catedrático de Derecho Mercantil hace unos 10 años, hablando de forma informal y sin que ello implique una afirmación categórica:
El Derecho Bancario es el Derecho más mafioso que existe.
Si hacemos un análisis económico del proceso de creación de las normas bancarias, no debería extrañarnos que algo de razón tuviera el eminente jurista. La normativa que regula el sector financiero no ha sido precisamente consensuada con la ciudadanía de igual a igual. Cuando un partido político con representación en las Cortes tiene que aprobar una norma que afecta al negocio bancario, los préstamos que tiene con las entidades pesan en la balanza (entre otras muchas dependencias entre el poder ejecutivo y legislativo y la banca).
El equilibrio de poder entre banca y ciudadanos está claramente escorando hacia uno de los colectivos que “negocian” la Ley. Modificando la cita del personaje principal de V de Vendetta:
El pueblo no debería temer a los bancos, los bancos deberían temer al pueblo.
Ni pretendo ni deseo un alzamiento popular; las normas se establecen para ser cumplidas. Sin derecho, ni hay paz ni hay prosperidad. Lo que anhelo es que la opinión de los ciudadanos se alce con fuerza y sea oída por los que deben cambiar una ley que, a mi modo de ver, es injusta.
Formas de modificar la norma hipotecaria para evitar situaciones manifiestamente injustas hay muchas y no seré yo el que pontifique en este sentido; mi intención es señalar un problema para que los expertos propongan soluciones viables.
El problema es que a una familia le pueden quitar la vivienda habitual por no poder (que no por no querer) pagar puntualmente las cuotas del préstamo hipotecario (por una situación económica sobrevenida) y que, en el caso de que nadie puje por la casa en la subasta, se la pueda adjudicar la entidad financiera por el 50% de su valor. Y se pueda seguir exigiendo a la familia desahuciada por el resto de la supuesta deuda.
Particularmente no veo mal que el préstamo hipotecario sea una deuda con garantía hipotecaria (el inmueble) por la cual se responde con todos los bienes presentes y futuros. Si uno solicita un dinero para comprar una casa, es justo que se comprometa a devolverlo. La dación en pago (entregar las llaves de la casa al banco y dejar de deberle dinero), común en EE.UU. como forma de extinguir la hipoteca, es potestativa para el banco en España y usada sólo en determinadas ocasiones.
La vivienda tiene un valor, y si este precio no alcanza para cubrir la deuda hipotecaria, me parece justo que nos siga reclamando dinero. Pero llegamos a la clave de todo: el valor del inmueble que el banco lleva a subasta.
Me parece una aberración jurídica que si no hay subasteros que pujen por la casa, el banco se la pueda adjudicar por el 50% de su valor (y encima tomar el valor del momento de la subasta cuando éste es menor que la tasación original).
Y lo más escandaloso es que si en un futuro la entidad financiera revende la casa por un valor superior, la familia que ha perdido la casa no se vea beneficiada de ello (al menos reduciendo o saldando la deuda que sigue teniendo).
Desde mi punto de vista las soluciones jurídicas que debemos exigir al poder legislativo pasan por:
No trato de buscar culpables, la banca o el ciudadano, cada uno tiene su papel y su importancia. Lo que pretendo es identificar un problema, el proceso de creación del derecho bancario, y proponer soluciones que deben ser exigidas a nuestros gobernantes. La red de redes nos permite informarnos y conocer la verdad sin intermediarios. Y lo más importante, unir nuestras voces.
Este fin de semana no hay excusa para aprender algo más del mundo hipotecario. Citando a Chantal Catalá:
Como decía mi padre, el también abogado Ramón Mª Catalá Palomo, “la ley está para proteger a los débiles, no a los tontos”. El problema radica en que la Ley actual protege a los poderosos, y lamentablemente la seguirá protegiendo si no hay suficiente clamor popular (pues los políticos son deudores de los bancos que les prestan el dinero para las campañas políticas).
No podría haberlo dicho yo de una forma más clara y directa: para evitar los excesos de la banca (y demás agentes económicos con poder) primero hay que entenderlos. El mercado hipotecario tiene normas injustas, una de ellas que una entidad financiera pueda adjudicarse un hogar familiar si no se le pagan las cuotas de la hipoteca por un 50% del valor de mercado de la casa. Si esto no es enriquecimiento injusto, ya me dirán ustedes qué lo es.
En Bankimia la experta independiente y doctora en derecho Chantal Catalá comentó el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra por el cual se consideraba que el banco no podía reclamar más deuda una vez se había quedado con la casa de los deudores. Tristán el subastero, que tiene un excelente blog en Rankia, ha replicado a Chantal Català sobre las medidas propuestas por ésta para mejorar la normativa hipotecaria. Vale la pena leer el post y, además, los comentarios de los usuarios y de la propia Chantal Català. Me quedo con este excelente y clarificador comentario de ella:
Pero no parece acertado ni justo que un acreedor, normalmente el banco, pueda adjudicarse la vivienda por el 50 % del tipo de la subasta. Según la ley, el tipo de la subasta ha de coincidir con el valor de mercado. Es cierto que los bancos al conceder la hipoteca ya fijan un valor a efectos de subasta. En el momento de ejecutar esa subasta por impago del préstamo, puede ser que el valor de mercado del bien ya no sea el que se fijó en su momento, porque haya subido o haya bajado. El banco debería hacer una nueva tasación o el ejecutado discutirla y fijarse el precio REAL (aunque lo de “real” es siempre cuestionable). Que el banco se lo adjudique por el 50 % del valor real o del valor pactado en su momento, es un abuso, especialmente si va a pretender seguir cobrando la deuda no cubierta con ese 50 %. Responsable el deudor si se endeudó demasiado o le han ido mal las cosas, sí; pero que además tenga que “regalar” la mitad del valor de su casa al banco, NO.
Por otra parte durante todo este fin de semana otro experto independiente de Bankimia, Francisco López, responde a todas las dudas que tengan los visitantes de Invertia sobre ¿Cómo me afecta el auto que permite entregar el piso para saldar la hipoteca?
Os invito a preguntar y opinar a Francisco López en el consultorio de Invertia. Para centrar el debate os dejo un comentario de el abogado en cuestión:
La expresión latina “pacta sunt servanda” quiere decir que los pactos están para cumplirse y que obligan a las partes; en el otro lado del fiel encontramos la cláusula “rebus sic stantibus” es el medio de evitar el desequilibrio patrimonial que se produce por el cambio sustancial y no imputable al obligado, de las condiciones esenciales del contrato.
Entre estos dos principios discurre el tema de hoy, e independientemente de otras consideraciones legales que intentaremos puntualizar, nos gustaría saber vuestra opinión y por que lado veis la solución de todos estos problemas: por la vía del mantenimiento íntegro de los contratos y sus consecuencias (estabilidad de las entidades) o por la moderación por vía legal o jurisprudencial de las consecuencias de los contratos, excesivamente gravosas para la actual situación económica.
Se ha abierto un debate en la sociedad española que muchos colectivos de afectados por la legislación española venían reclamando hace mucho tiempo. No seré yo quien a estas alturas me muestre como un adalid de la causa. Soy el primero que opinaba (y opino, con mis matices al leer el auto de la Audiencia Provincial de Navarra) que la entrega de la vivienda no tiene el porqué representar que saldemos nuestra deuda con el banco.
Lo que si he defendido siempre es que es injusto e insulta a la inteligencia que una entidad financiera pueda adjudicarse nuestra vivienda por el 50% de la tasación. Este punto hay que cambiarlo; la vivienda garantiza la deuda, pero no la mitad de la vivienda. Si nuestra vivienda no vale suficiente para saldar la deuda hipotecaria, me parece bien que el banco reclame el resto con todo nuestro patrimonio presente y futuro; pero sólo si no lo vale (lo de tomar el 50% es insultante y, como mínimo, la entidad debería compensar-devolver el importe que consiga por la posterior venta si es superior al valor por la que se ha adjudicado).
Chantal Català, abogada y doctora en derecho, me dio una lección de periodismo jurídico al adelantarse a la noticia a, salvo error u omisión, todos los medios de comunicación de España. El más reciente según búsqueda en Google News, elcorreo.com, publicó un día más tarde que el post en Bankimia y dos del post en el propio blog de Chantal Català.
Sobre el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra, recurrido por el BBVA, hay opiniones de todos los colores. Chantal Català opina que la estrategia jurídica del BBVA básicamente ha sido “hacer algo” de cara a la galería. Tristán en su blog de Rankia opina que el Auto es un patinazo de la Audiencia. Carlos Guerrero, por su parte, se hace eco de un posible “cambio social” de la interpretación jurídica por parte de algunos jueces.
González Casso, miembro del Comité Nacional de la Asociación de Jueces Francisco de Vitoria, no tiene dudas al respecto: “Sí, va a provocar que otros magistrados hagan lo mismo“.
Fitch Ratings, agencia internacional de calificación de crédito, se mete donde nadie la llama (como viene siendo habitual en entidades que no hablaron cuando sí era el momento, cuando se fraguaba la crisis más bestial de nuestra historia reciente): “Fitch espera que la apelación del prestamista anulará la sentencia inicial. Sin embargo, si la apelación fracasa, daría lugar a un importante precedente material que potencialmente forzaría a Fitch a revisar sus actuales valoraciones del mercado“, advierte. Mejor primero se preocupan de EE.UU. que de nosotros, opino personalmente.
El País analiza también la ética de la legalidad vigente. Entre todas las opiniones que refleja en el artículo, me quedo con la siguiente: el catedrático de Fundamentos y Análisis Económico de la Universidad de Granada y consultor de la Reserva Federal, Santiago Carbó, opina que cuando una de las partes “asume más riesgo, la otra se relaja“. “Las entidades financieras españolas siempre han innovado, y tal vez deberían buscar algún sistema, por ejemplo un seguro, para cubrir al cliente por posibles descensos del valor de la vivienda, puesto que la normativa española les perjudica”; y en España el riesgo sobre el precio de la vivienda lo asume el consumidor, no la entidad financiera.
José María Rodríguez Arias comenta las opiniones de Chantal y hace un análisis propio, del que destacaría las siguientes palabras: “Siempre es interesante ver cómo los tribunales y juzgados son capaces de aplicar las normas según el contexto en que han de aplicarse, tal cual manda el Código Civil.”
La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) destacó la necesidad de reformar en profundidad la Ley Hipotecaria y algunos aspectos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que abordan el proceso de ejecución hipotecaria, para no depender de las interpretaciones de los jueces en una materia tan delicada para las familias españolas.
En definitiva, un debate abierto en la sociedad que espero no sea diluido por los medios de comunicación oficiales y por el poder de la banca. No estoy a favor de instaurar la dación en pago como forma automática de cancelar nuestra deuda con la entidad financiera, pero hay que cambiar de forma urgente la posibilidad de que el banco se adjudique la vivienda que pierde una familia por el 50% de su valor. Esto es injusto y deplorable a todas luces.
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