¿Hipoteca fija o variable?

Hipotecas a tipo variable

En las hipotecas a interés variable, en cada periodo de revisión del tipo de interés, la cuota es constante, pero cuando varía el interés, cambia la mensualidad.

Lo importante es saber qué tipo de interés variable se nos aplica, que se calcula de la siguiente manera:

Interés variable nominal aplicable = referencial + diferencial

El referencial es el índice del mercado hipotecario que se nos aplica, mayoritariamente el Euribor a 12 meses.

A este índice el banco le suma un diferencial, que se mueve entre el 0,40% y el 2%, según el momento.

Lo más importante es que analicemos la gráfica de como evoluciona el índice a lo largo de los años, para hacernos una idea de cuanto puede subir o bajar la cuota. Así del año 2000 a la actualidad observamos:

5 ventajas de las hipoteca a interés variable

Veamos 5 factores positivos del endeudamiento a interés variable:

1. Posibilidad de cuotas iniciales más bajas: Al inicio, cuando el tipo de interés es más bajo, tus cuotas mensuales también pueden ser menores.
2. Beneficio de los tipos de interés bajos: en épocas de tipos de interés bajos o en caída, tus cuotas también disminuirán.
3. Menor coste total (potencial): Si los tipos de interés permanecen relativamente bajos durante el plazo de tu hipoteca, podrías terminar pagando menos en total que con una hipoteca a interés fijo. Si tomamos solo los valores positivos del Euribor de los últimos 20 años, tenemos un promedio del 2,425%. Si le sumamos nuestro diferencial, nos podemos hacer una idea del interés promedio que acabaremos pagando endeudados a tipo variable (bajo el supuesto de que se replicara el pasado).
4. Flexibilidad: puedes amortizar deuda o ahorrar cuando los intereses están bajos para hacer frente a las subidas del referencial.
5. Diversificación: Si ya tienes otras deudas a largo plazo a interés fijo, una hipoteca a interés variable podría proporcionarte una diversificación de tu exposición a los tipos de interés.

Hipotecas a interés fijo

Una hipoteca a tipo fijo no es idónea para cualquier perfil de clientes, ya que un asesor hipotecario debe primero estudiar el perfil de los clientes y sus necesidades y objetivos financieros. Hay clientes a los que un tipo variable les encaja mejor que un tipo fijo, por sus ingresos, por su capacidad de ahorro y formación financiera.

Lo ideal para una familia de perfil conservador sería contratar una hipoteca a tipo fijo por debajo de la media histórica del Euribor más el diferencial medio aplicado, ya que conocería sus pagos hipotecarios mes a mes y pagaría relativamente poco.

5 ventajas del interés fijo

Algunos puntos favorables de las hipotecas fijas son:

1. Previsibilidad: Tendrás la misma cuota mensual durante todo el plazo de la hipoteca, sin sorpresas.
2. Protección contra aumentos de tipos: No importa cómo fluctúen los tipos de interés, tu cuota no cambiará.
3. Planificación financiera más sencilla: Al conocer exactamente cuánto debes cada mes, puedes establecer un presupuesto más fácilmente.
4. Menor riesgo financiero: Si los tipos de interés aumentan considerablemente, no te afectará.
5. Tranquilidad: Sabes que tu cuota no cambiará, independientemente de lo que suceda en el mercado.

Vídeo sobre las hipotecas en 2025 y 2026

El siguiente webinar organizado por Rankia y realizado por nuestro CEO, Pau A. Monserrat, te dará toda la información práctica que necesitas a la hora de decidir entre el endeudamiento a interés fijo o variable en los próximos años 2025 y 2026:

Perfil del hipotecado

Tan importante es, para valorar si nos conviene una hipoteca fija o variable en 2024, las condiciones financieras que nos ofrecen los diferentes bancos en tipos fijos o variables, como el perfil del hipotecado. El perfil económico, familiar e incluso social y psicológico de las personas que solicitan financiación con garantía real. Una pareja de funcionarios de perfil de inversiones conservador, por ejemplo, sería candidata ideal para hipotecarse a tipo fijo, por la seguridad que ofrece saber cada mes lo que se pagará durante las décadas que mantengamos la deuda con el banco.

El tipo variable, por su parte, puede ser el idóneo para un empresario con experiencia y capacidad de generar ingresos de forma creciente, que es capaz de hacer amortizaciones parciales año tras año, y que sabe ahorrar e invertir su dinero.

Tu capacidad de negociación puede desempeñar un papel importante en la elección. Las condiciones de las hipotecas pueden variar considerablemente de un banco a otro, y un buen negociador puede obtener mejores condiciones, ya sea a interés fijo o variable.

Cuidado con el sobreendeudamiento

En todo caso siempre es recomendable averiguar el máximo interés que alcanzó el índice de referencia, sumarle el diferencial y calcular la cuota. Esta sería la mensualidad más alta que, en principio, podríamos tener que pagar. Si con nuestros ingresos no pudiéramos pagarla, es recomendable no embarcarse en esta hipoteca y buscar una vivienda más económica.

¿Hipoteca a tipo fijo o variable?

Depende de las condiciones que nos ofrezca el banco. En 2024 los bancos ofrecen hipotecas a tipo fijo cada vez más caras que hay que analizar, según sea el perfil de riesgo de los hipotecados. Además del tipo de interés, hay que tener muy en cuenta los productos vinculados, que se usan con demasiado frecuencia para encarecer el coste final de la hipoteca a tipo fijo o variable. Las bonificaciones por productos contratados no suelen ser bonificaciones, sino penalizaciones: en realidad sale más barato no vincularse, por mucho que suba el interés aplicado.

En definitiva, para saber qué tipo de préstamo nos encaja mejor hay que tener en cuenta tanto aspectos objetivos cuantificables, como son las condiciones de la hipoteca, como predicciones del Euribor y sobre la evolución de otras magnitudes económicas  y de nuestra capacidad de generar ingresos a futuro, así como variables más subjetivas, como podrían ser algunas del perfil del hipotecado (grado de seguridad en los pagos que necesitamos para dormir tranquilos).