Como profesional en ciencias económicas y dentro de la rama de contabilidad, me gustaría poner mi granito de arena a la cultura financiera con mis aportaciones, que no es otro que el objetivo que persigue este blog.
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El mes de febrero en el comparador de hipotecas Bankimia nos ha dejado con un sabor amargo por las subidas de los tipos de interés en las hipotecas en general y el de los préstamos hipotecarios a tipo fijo en particular.
Las mejores hipotecas a tipo fijo de este mes que dejamos atrás se sitúan de la siguiente forma:
La Hipoteca Tipo Fijo de Caja de Ingenieros consigue salvar la primera posición a pesar de haber incrementado su tipo de interés en 0,2 puntos.
SabadellAtlántico también encareció todas sus hipotecas a tipo fijo, perdiendo tres posiciones con su hipoteca a 12 años, situándose la séptima. También ha provocado la desaparición del préstamo hipotecario a 15 años del ranking.
El resto de entidades financieras han mantenido los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo, sólo queda esperar que ocurrirá en el mes de marzo, con una tendencia al alza de los tipos de interés.
Las hipotecas de nuestra realidad no son perfectas. Es una evidencia; evidente si no sabes que nuestra realidad no es más que la proyección colectiva de los millones de mentes que pueblan la Tierra. Al menos esta es la teoría.
Analicemos cuál sería la edad ideal para solicitar un préstamo hipotecario con ciertas garantías de éxito y al mejor tipo de interés posible.
Diez empresas de Nueva Rumasa han presentado un pre-concurso de acreedores; independientemente de que la gran mayoría de pequeños (y no tan pequeños) inversores hayan sido engañados o, directamente, se hayan autoengañado sobre la solvencia de un grupo liderado por un empresario que se disfrazaba de Super-Man y le pegaba capones a Boyer, no es menos cierto que merecen toda la información posible sobre su situación.
Tal vez algunos medios de comunicación y las propias declaraciones de Nueva Rumasa confundan al ciudadano: de un pre-concurso no se sale. Tiene cuatro meses para pactar un convenio con los acreedores y presentar un concurso de acreedores. Si fuera posible presentar el concurso de acreedores con acuerdo de la mayoría de acreedores (Bancos, Seguridad Social y Hacienda, trabajadores, proveedores e inversores, entre otros), si que sería posible salir de la situación concursal, pero no antes.
Es admirable la paternalista obsesión de Ruiz-Mateos por mantener su plantilla; no seré yo quién no me quite el sombrero ante ello. Nada me agrada más de un empresario que defienda los puestos de trabajo. Lo que pasa es que cometió un error que hace que le cuestionen: ¿acaso los inversores no valen tanto como los empleados? ¿es ético emitir pagarés y ampliaciones de capital de sociedades limitadas cuando la situación de las empresas es delicada?
De momento los inversores de pagarés y de acciones deben esperar. El pre-concurso lo único que representa es que Nueva Rumasa trata de ganar tiempo, 4 meses exactamente. Esta situación jurídica se produce cuando el administrador de una sociedad teme que un acreedor pueda presentar un concurso forzoso antes que la propia empresa (y privarle de su capacidad de decisión empresarial). Por otro lado, blindan su posible responsabilidad personal por no haber presentado el concurso de acreedores a tiempo.
Un concurso de acreedores no tiene el porqué significar la liquidación de una sociedad (quiebra), si bien, por desgracia, la mayoría de concursos acaban en ello. Si se consigue llegar a un acuerdo con los acreedores y las sociedades salen de su situación concursal, los inversores podrían cobrar, si bien puede que se pacten quitas y esperas (cobrar menos de lo invertido y en un plazo mayor al pactado en su día). este, por desgracia, sería el mejor escenario posible.
Si se liquida una sociedad limitada de Nueva Rumasa
Si no se llega a un acuerdo con los acreedores, cada una de las sociedades limitadas que han presentado un concurso de acreedores pueden tener que liquidarse por orden del juez de lo mercantil que lleve el concurso; al no forman un holding y, por tanto, no consolidar sus cuentas anuales, ninguna de las sociedades anónimas responde por las deudas de la otra. Con un pero, que sería el caso de avales entre sociedades. Liquidar una sociedad es vender los activos y cancelar los pasivos que se pueda.
El problema, que por desgracia he vivido en mis carnes, es que liquidar y tener que vender a piezas una fábrica no vale una décima parte que su valor en funcionamiento. Lo mismo pasa con el resto de activos; por tanto, por mucho activo que recojan las cuentas de las empresas, su valor en caso de liquidación es mucho menor.
Por casa sociedad limitada el juez ordenaría a los administradores concursales que vendieran los activos al mejor postor. Con lo que obtengan se pagarán los honorarios de los administradores (u administrador, dependiendo del pasivo de la sociedad) y a los demás acreedores, con el siguiente orden de preferencia:
- Acreedores que cuenten con una garantía real, prenda o hipoteca sobre los bienes. Básicamente, van a cobrar primero las entidades financieras que dejaron préstamos hipotecarios sobre los inmuebles de las empresas.
- Trabajadores (más exactamente FOGASA, que les paga y se pone en su lugar), Hacienda y Seguridad Social.
- Bonistas y acreedores ordinarios (en este grupo de cola incluiríamos los inversores con pagarés de la sociedad de Nueva Rumasa en cuestión).
- Empresas del grupo (en cuanto a avales cruzados y demás).
- Accionistas en caso de disolución (me temo que esta posición será la de los que han comprado participaciones en la ampliación de capital).
Tendríamos que conocer los activos y pasivos de cada sociedad limitada para poder hacer un pronóstico de nuestras posibilidades de cobrar en caso de liquidación. Incluso en el esperanzador caso de que los activos sobre balance superen a los pasivos (propiedades y dinero por encima de deudas), eso no quiere decir que se cobre. Ya hemos alertado de que en caso de liquidar los bienes, éstos valen mucho menos que cuando forman parte de una empresa en funcionamiento.
Me temo que el mejor de los escenarios para los propietarios de pagarés será que se pacte una quita y/o espera razonable y cobren parte de lo invertido. En el caso de los que han comprado participaciones (acciones de sociedades limitadas, para entendernos), la cosa pinta mucho peor. Incluso si se sale del concurso del acreedores, hasta que alguien no les compre sus participaciones no recibirán nada de su dinero. Deseo lo mejor a trabajadores, acreedores e inversores.
Alea iacta est.
Para hablar de este tipo de temas, relacionados con la teoría jurídica, es mucho más útil leer a profesionales del Derecho. Ya se han dicho muchas cosas sobre el primer Auto de la Audiencia Provincial de Navarra que avalaba la posibilidad de que con la pérdida de la casa se acabará la deuda hipotecaria y sobre un segundo Auto de la misma Audiencia que lo contradice.
Lo que pretendo con este artículo, publicado anteriormente en Bankimia, es analizar el derecho bancario desde una perspectiva económica y social, ni más ni menos.
Se puede argumentar que una resolución judicial que no se ajusta a Derecho es injusta, al menos desde un punto de vista estrictamente jurídico. Por otra parte, los jueces deben interpretar las normas en base a la realidad del tiempo en que son aplicadas, sin por ello crear derecho, evidentemente.
Permitidme que me salga del ámbito estrictamente jurídico y amplié un poco el campo de visión. El derecho es una convención entre colectivos que aceptan determinadas reglas que les obligan a cambio de paz social y prosperidad económica. Esencialmente, el derecho debería ser justo, pero lo justo no tiene el porqué haber sido legislado.
Citando a un Catedrático de Derecho Mercantil hace unos 10 años, hablando de forma informal y sin que ello implique una afirmación categórica:
El Derecho Bancario es el Derecho más mafioso que existe.
Si hacemos un análisis económico del proceso de creación de las normas bancarias, no debería extrañarnos que algo de razón tuviera el eminente jurista. La normativa que regula el sector financiero no ha sido precisamente consensuada con la ciudadanía de igual a igual. Cuando un partido político con representación en las Cortes tiene que aprobar una norma que afecta al negocio bancario, los préstamos que tiene con las entidades pesan en la balanza (entre otras muchas dependencias entre el poder ejecutivo y legislativo y la banca).
El equilibrio de poder entre banca y ciudadanos está claramente escorando hacia uno de los colectivos que “negocian” la Ley. Modificando la cita del personaje principal de V de Vendetta:
El pueblo no debería temer a los bancos, los bancos deberían temer al pueblo.
Ni pretendo ni deseo un alzamiento popular; las normas se establecen para ser cumplidas. Sin derecho, ni hay paz ni hay prosperidad. Lo que anhelo es que la opinión de los ciudadanos se alce con fuerza y sea oída por los que deben cambiar una ley que, a mi modo de ver, es injusta.
Formas de modificar la norma hipotecaria para evitar situaciones manifiestamente injustas hay muchas y no seré yo el que pontifique en este sentido; mi intención es señalar un problema para que los expertos propongan soluciones viables.
El problema es que a una familia le pueden quitar la vivienda habitual por no poder (que no por no querer) pagar puntualmente las cuotas del préstamo hipotecario (por una situación económica sobrevenida) y que, en el caso de que nadie puje por la casa en la subasta, se la pueda adjudicar la entidad financiera por el 50% de su valor. Y se pueda seguir exigiendo a la familia desahuciada por el resto de la supuesta deuda.
Lo justo no tiene porque pasar por la dación en pago
Particularmente no veo mal que el préstamo hipotecario sea una deuda con garantía hipotecaria (el inmueble) por la cual se responde con todos los bienes presentes y futuros. Si uno solicita un dinero para comprar una casa, es justo que se comprometa a devolverlo. La dación en pago (entregar las llaves de la casa al banco y dejar de deberle dinero), común en EE.UU. como forma de extinguir la hipoteca, es potestativa para el banco en España y usada sólo en determinadas ocasiones.
La vivienda tiene un valor, y si este precio no alcanza para cubrir la deuda hipotecaria, me parece justo que nos siga reclamando dinero. Pero llegamos a la clave de todo: el valor del inmueble que el banco lleva a subasta.
Me parece una aberración jurídica que si no hay subasteros que pujen por la casa, el banco se la pueda adjudicar por el 50% de su valor (y encima tomar el valor del momento de la subasta cuando éste es menor que la tasación original).
Y lo más escandaloso es que si en un futuro la entidad financiera revende la casa por un valor superior, la familia que ha perdido la casa no se vea beneficiada de ello (al menos reduciendo o saldando la deuda que sigue teniendo).
Desde mi punto de vista las soluciones jurídicas que debemos exigir al poder legislativo pasan por:
- Cambiar la norma que permite a un banco adjudicarse la vivienda por el 50% del valor. Debería estipularse un porcentaje del 80%, como mínimo.
- Que la tasación original sea la vinculante a la hora de adjudicarse la casa. Si una familia compró una vivienda endeudándose en base a una tasación encargada por el propio banco, cuando baja el precio de ésta el que asume el riesgo debería ser el banco, no los ciudadanos.
- Si el banco tiene un beneficio posterior por la venta de la vivienda ejecutada, la deuda pendiente que haya podido quedar al que ha perdido la vivienda sería reducida en la cuantía de la plusvalía obtenida.
- En caso de tratarse de la vivienda habitual, y acorde con el derecho a una vivienda digna que recoge la Constitución, sería lógico instrumentar un proceso particular en caso de impagos; es un tema delicado y que debe ser estudiado con detenimiento, pero tal vez un derecho de alquiler preferente de la vivienda que se ha perdido no sería descabellado.
No trato de buscar culpables, la banca o el ciudadano, cada uno tiene su papel y su importancia. Lo que pretendo es identificar un problema, el proceso de creación del derecho bancario, y proponer soluciones que deben ser exigidas a nuestros gobernantes. La red de redes nos permite informarnos y conocer la verdad sin intermediarios. Y lo más importante, unir nuestras voces.
Estamos atendiendo a momentos difíciles, esto nadie lo puede negar, y si no preguntarle a los miles que han perdido su casa, su piso, su hogar; o a otros tantos que han perdido el trabajo y además han agotado su paro, que como plazo máximo es de dos años (llevamos, de crisis, más de tres).
Lo que considero inaceptable es hacer fiel copia de lo errores que otros países ya han cometido. ¿No sirve de nada estar en un mundo tan interconectado con la tecnología actual?
Curiosamente en Actibva traté el tema del autoengaño financiero por una parte y el riesgo de los pagarés de empresa por otra. Confieso que pensaba en Nueva Rumasa.
Ya hace tiempo que muchos expertos, y un servidor también, alertábamos de la descompensación entre el tipo de interés ofrecido y el riesgo de los pagarés de Nueva Rumasa. Cada uno que haga su propio análisis de lo que ha hecho.
El martes de la semana pasada tuve una vez más la ocasión de opinar en Ona Mallorca sobre el precio de la vivienda y dar mis ideas sobre el momento económico y si este año 2011 era un buen momento para comprar vivienda. La entrevista ha sido en calidad de responsable de contenidos del comparador de hipotecas y otros productos bancarios Bankimia.
A pesar de estar en catalán, confío en que se entienda lo suficiente por parte de los que no comprenden bien este idioma. Básicamente opino que este año no es, en general, un buen momento para comprar vivienda (si realmente no se necesita o se consigue una a buen precio). Seguramente los precios tocarán fondo a partir de mediados del año 2012, si aciertan algunos de los estudios que he consultado.
Este fin de semana no hay excusa para aprender algo más del mundo hipotecario. Citando a Chantal Catalá:
Como decía mi padre, el también abogado Ramón Mª Catalá Palomo, “la ley está para proteger a los débiles, no a los tontos”. El problema radica en que la Ley actual protege a los poderosos, y lamentablemente la seguirá protegiendo si no hay suficiente clamor popular (pues los políticos son deudores de los bancos que les prestan el dinero para las campañas políticas).
No podría haberlo dicho yo de una forma más clara y directa: para evitar los excesos de la banca (y demás agentes económicos con poder) primero hay que entenderlos. El mercado hipotecario tiene normas injustas, una de ellas que una entidad financiera pueda adjudicarse un hogar familiar si no se le pagan las cuotas de la hipoteca por un 50% del valor de mercado de la casa. Si esto no es enriquecimiento injusto, ya me dirán ustedes qué lo es.
En Bankimia la experta independiente y doctora en derecho Chantal Catalá comentó el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra por el cual se consideraba que el banco no podía reclamar más deuda una vez se había quedado con la casa de los deudores. Tristán el subastero, que tiene un excelente blog en Rankia, ha replicado a Chantal Català sobre las medidas propuestas por ésta para mejorar la normativa hipotecaria. Vale la pena leer el post y, además, los comentarios de los usuarios y de la propia Chantal Català. Me quedo con este excelente y clarificador comentario de ella:
Pero no parece acertado ni justo que un acreedor, normalmente el banco, pueda adjudicarse la vivienda por el 50 % del tipo de la subasta. Según la ley, el tipo de la subasta ha de coincidir con el valor de mercado. Es cierto que los bancos al conceder la hipoteca ya fijan un valor a efectos de subasta. En el momento de ejecutar esa subasta por impago del préstamo, puede ser que el valor de mercado del bien ya no sea el que se fijó en su momento, porque haya subido o haya bajado. El banco debería hacer una nueva tasación o el ejecutado discutirla y fijarse el precio REAL (aunque lo de “real” es siempre cuestionable). Que el banco se lo adjudique por el 50 % del valor real o del valor pactado en su momento, es un abuso, especialmente si va a pretender seguir cobrando la deuda no cubierta con ese 50 %. Responsable el deudor si se endeudó demasiado o le han ido mal las cosas, sí; pero que además tenga que “regalar” la mitad del valor de su casa al banco, NO.
Por otra parte durante todo este fin de semana otro experto independiente de Bankimia, Francisco López, responde a todas las dudas que tengan los visitantes de Invertia sobre ¿Cómo me afecta el auto que permite entregar el piso para saldar la hipoteca?
Os invito a preguntar y opinar a Francisco López en el consultorio de Invertia. Para centrar el debate os dejo un comentario de el abogado en cuestión:
La expresión latina “pacta sunt servanda” quiere decir que los pactos están para cumplirse y que obligan a las partes; en el otro lado del fiel encontramos la cláusula “rebus sic stantibus” es el medio de evitar el desequilibrio patrimonial que se produce por el cambio sustancial y no imputable al obligado, de las condiciones esenciales del contrato.
Entre estos dos principios discurre el tema de hoy, e independientemente de otras consideraciones legales que intentaremos puntualizar, nos gustaría saber vuestra opinión y por que lado veis la solución de todos estos problemas: por la vía del mantenimiento íntegro de los contratos y sus consecuencias (estabilidad de las entidades) o por la moderación por vía legal o jurisprudencial de las consecuencias de los contratos, excesivamente gravosas para la actual situación económica.
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