Si algo tiene en común la crisis económica, la separación de una pareja con una hipoteca común o la nueva fiscalidad de la vivienda a partir del año 2011 es que son situaciones malas a nivel económico y, en muchas ocasiones, a nivel emocional.
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Para poder estimar las posibilidades de que un banco nos conceda una hipoteca antes de solicitarla tenemos que conocer las bases del análisis de riesgo.
Uno de los puntos fundamentales que analiza todo director de sucursal o departamento de riesgos del banco es nuestra capacidad de reembolso: es decir, responder a la pregunta ¿nos podrá devolver este cliente el préstamo hipotecario?
Veamos qué puntúa positivamente y qué quita puntos:
- Historial crediticio: El banco mira la CIRBE, si estamos en algún registro de impagos (RAI o Asnef principalmente) y nos pedirá los últimos recibos de otros préstamos o el extracto de la tarjeta. Si tenemos otros préstamos y no tenemos dinero ahorrado, pocas posibilidades tendremos de conseguir la hipoteca. Con impagados, seguro que nos denegarán la hipoteca; primero debemos estar al día y después solicitar la financiación.
- Vida laboral: El resumen de lo que hemos cotizado a la Seguridad Social durante toda nuestra vida es una información vital para el director de sucursal. Lo que pero puntúa es tener muchos empleos diferentes temporales y largos periodos de desempleo. Determinados empleos no salen el la vida laboral, por ejemplo los militares o los funcionarios.
- Empleo actual: El contrato que más nos beneficia a la hora de contratar una hipoteca es el de funcionario y después el indefinido. Los temporales y los autónomos suelen tenerlo peor a nivel financiero. Si eres temporal en la construcción, actualmente tienes una cruz marcada en tu espalda.
Descubre si te concederán la hipoteca sin tener que esperar a la respuesta del banco
Debemos evitar comparar las hipotecas en función de la cuota inicial. Un error de principiante que puede costarnos muy caro.
En el caso de las hipotecas a tipo variable, que es el más utilizado, la TAE no es un dato demasiado fiable. Al darnos una TAE basada en una predicción de como evolucionará el euribor (u otro tipo de referencia), qué además no tiene en cuenta determinados seguros y productos asociados, este dato no es suficiente para decidir.
Hay que analizar por una parte que entidad financiera nos ofrece un menor diferencial más el euribor y por otra los productos asociados. Podría ser que una hipoteca aparentemente barata llevara tantos seguros o productos vinculados que al final fuera más cara que otra con un diferencial mayor.
Tampoco nos debemos dejar engañar por la cuota inicial. Cualquier hipoteca variable tiene un periodo en que se paga un interés fijo (entre 6 meses y un año), la cuota inicial no es lo importante, lo importante es analizar la cuota a la revisión, cuyo tipo de interés variará con el euribor más el diferencial pactado.
Analicemos brevemente dos organismos internacionales de enorme poder. Por una parte el Banco de Pagos Internacionales y por otra el Fondo Monetario Internacional.
Cuando escribí que el panorama en El Prat parecía una situación de guerra, no estaba exagerando demasiado.
Por primera vez en democracia, en Gobierno decreta el Estado de Alarma. Los controladores pasan a estar movilizados y en caso de no acudir a sus puestos de trabajo estarían incurriendo en un delito de desobediencia en base al Código Penal Militar. Concretamente dice su artículo 102:
El militar que se negare a obedecer o no cumpliere las órdenes legítimas de sus superiores relativas al servicio que le corresponde será castigado con la pena de tres meses y un día a dos años de prisión.
Si se tratare de órdenes relativas al servicio de armas, se impondrá la pena de seis meses a seis años de prisión.
Estos hechos, cometidos en tiempo de guerra, estado de sitio, frente a rebeldes o sediciosos o en situación peligrosa para la situación del buque o aeronave, serán castigados con la pena de diez a veinticinco años de prisión.
Si la desobediencia consistiera en rehusar permanentemente el cumplimiento de las obligaciones militares, se impondrá la pena de dos años y cuatro meses a seis años de prisión y la pérdida de empleo.
En principio el estado de alarma se establece por 15 días y se recoge en el Real Decreto 1673/2010, de 4 de diciembre, por el que se declara el estado de alarma para la normalización del servicio público esencial del transporte aéreo.
El artículo 19 de la Constitución española reconoce a todos los españoles el derecho a la libre circulación por todo el territorio nacional.
La declaración de estado de alarma afecta, en todo el territorio nacional, a la totalidad de las torres de control de los aeropuertos de la red y a los centros de control gestionados por AENA. No es aplicable al resto del territorio, como es lógico.
Los Estados de Alarma, Excepción o Sitio están recogidos en la LO 4/1981. En cuanto al estado de alarma, la norma lo contempla en los siguientes casos:
- Catástrofes, calamidades o desgracias públicas, tales como terremotos, inundaciones, incendios urbanos y forestales o accidentes de gran magnitud.
- Crisis sanitarias, tales como epidemias y situaciones de contaminación graves.
- Paralización de servicios públicos esenciales para la comunidad, cuando no se garantice lo dispuesto en los artículos 28.2 y 37.2 de la Constitución, y concurra alguna de las demás circunstancias o situaciones contenidas en este artículo.
- Situaciones de desabastecimiento de productos de primera necesidad.
Durante el estado de alarma todas las autoridades civiles de la Administración Pública del territorio afectado por la declaración, los integrantes de los cuerpos de policía de las Comunidades Autónomas y de las corporaciones locales, y los demás funcionarios y trabajadores al servicio de las mismas, quedarán bajo las órdenes directas de la autoridad competente (en este caso el Gobierno a delegado esta autoridad al Jefe de Estado Mayor del Ejército del Aire) en cuanto sea necesario para la protección de personas, bienes y lugares, pudiendo imponerles servicios extraordinarios por su duración o por su naturaleza.
La declaración del estado de alarma podría acordar una serie de medidas que veremos a continuación:
- Limitar la circulación o permanencia de personas o vehículos en horas y lugares determinados, o condicionarlas al cumplimiento de ciertos requisitos.
- Practicar requisas temporales de todo tipo de bienes e imponer prestaciones personales obligatorias.
- Intervenir y ocupar transitoriamente industrias, fabricas, talleres, explotaciones o locales de cualquier naturaleza, con excepción de domicilios privados, dando cuenta de ello a los Ministerios interesados.
- Limitar o racionar el uso de servicios o el consumo de artículos de primera necesidad.
- Impartir las órdenes necesarias para asegurar el abastecimiento de los mercados y el funcionamiento de los servicios y de los centros de producción.
En el caso que nos compete actualmente, las medidas adoptadas se limitan a AENA y sus controladores, no hay que asustarse. Concretamente se pasa a considerar a los controladores aéreos personal militar sometidos a las órdenes del Ejército del Aire.
Medidas muy duras, en consonancia con los efectos del chantaje de un colectivo que se ha puesto la pistola en la sien; por muchas razones justas que puedan alegar, la falta de criterio y respeto de esta acción y su penosa capacidad de comunicación ha puesto a la opinión pública totalmente en su contra.
Por mucho que alguna controladora pinte su situación como de semi-esclavitud, hay que felicitar a voces serias y cualificadas como Francisco Capellá.
Las cosas jamás serán lo mismo para este colectivo de privilegiados.
Pau A. Monserrat Valentí
Responsable de contenidos de Bankimia y editor de Futur Finances.
A pesar de que me han dejado tirado en Barcelona, he tenido que dormir en una butaca del bar y me caigo de sueño, no les deseo prisión. Pero unos cuantos despidos disciplinarios, no se yo.
Lo que han hecho los controladores en España es un secuestro del espacio aéreo en toda regla. Han paralizado miles de vuelos y han dejado en tierra la ilusión de mucha gente.
Los medios comparan esta situación con la que se enfrentó Reagan, en que el chantaje de los controladores acabó con decenas de miles de estos trabajadores en la calle.
¿Se enfrentan los controladores con enfermedades imaginarias a la posibilidad de pisar la cárcel?
A las 21:30 del viernes se publica en el BOE el Real Decreto que posibilita la intervención de Defensa en la dirección del espacio aéreo.
Poco antes de las 23:00h el presidente Zapatero firma la orden para que el Ministerio de Defensa tome el control de la navegación aérea en cielo español.
Aena informa a los controladores de que su chantaje puede ser sancionado con despido disciplinario e incluso sería posible que estuviese tipificado como delito de abandono de destino según el artículo 409 del Código Penal, que dice textualmente:
A las autoridades o funcionarios públicos que promovieren, dirigieren u organizaren el abandono colectivo y manifiestamente ilegal de un servicio público, se les castigará con la pena de multa de ocho a doce meses y suspensión de empleo o cargo público por tiempo de seis meses a dos años.
Las autoridades o funcionarios públicos que meramente tomaren parte en el abandono colectivo o manifiestamente ilegal de un servicio público esencial y con grave perjuicio de éste o de la comunidad, serán castigados con la pena de multa de ocho a doce meses.
Otros medios van más allá y mencionan la posibilidad de que los controladores estén cometiendo un delito de sedición, recogido en el artículo 544 y siguientes del Código Penal:
Artículo 544.
Son reos de sedición los que, sin estar comprendidos en el delito de rebelión, se alcen pública y tumultuariamente para impedir, por la fuerza o fuera de las vías legales, la aplicación de las Leyes o a cualquier autoridad, corporación oficial o funcionario público, el legítimo ejercicio de sus funciones o el cumplimiento de sus acuerdos, o de las resoluciones administrativas o judiciales.
Artículo 545.
1. Los que hubieren inducido, sostenido o dirigido la sedición o aparecieren en ella como sus principales autores, serán castigados con la pena de prisión de ocho a diez años, y con la de diez a quince años, si fueran personas constituidas en autoridad. En ambos casos se impondrá, además, la inhabilitación absoluta por el mismo tiempo.
2. Fuera de estos casos, se impondrá la pena de cuatro a ocho años de prisión, y la de inhabilitación especial para empleo o cargo público por tiempo de cuatro a ocho años.
¿Pueden entonces ir a la cárcel?
No soy un penalista para atreverme a afirmarlo categóricamente, pero advierto a los controladores con enfermedades repentinas que la posibilidad está encima de la mesa.
Estar en estos momentos sentado en el aeropuerto de Barcelona es una situación realmente dantesca.
“Aena informa que debido al abandono masivo de su lugar de trabajo por parte de los controladores aéreos, el espacio aéreo de Barcelona ha sido cerrado”
Brama el megáfono del aeropuerto de Barcelona a las 21:18h.
La gente ha empezado a irse, quedamos los últimos de Filipinas; las tripulaciones abandonan el aeropuerto.
No estoy relatando “La Guerra de los Mundos”, no. Un colectivo de profesionales bien pagados, los controladores aéreos, ha decidido ponerse “enfermo” de forma coordinada y con premeditación y alevosía y secuestrar a miles de ciudadanos en sus ciudades de origen.
Se aprueba esta misma noche el Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo. Algunos medios ya lo han tildado de un decreto que permite militarizar el espacio aéreo.
Entre las medidas que afectan al tráfico aéreo, están la privatización de Aena por una parte y la posibilidad de que que el Ministerio de Defensa se haga cargo de la dirección del espacio aéreo en determinadas circunstancias (como las actuales con la epidemia masiva de controladores).
Concretamente dice la norma:
Se da nueva redacción al apartado 2 de la disposición adicional primera de la Ley 9/2010, de 14 de abril, por la que se regula la prestación de servicios de tránsito aéreo, se establecen las obligaciones de los proveedores civiles de dichos servicios y se fijan determinadas condiciones laborales para los controladores civiles de tránsito aéreo, que quedará redactado en los siguientes términos:
«2. La entidad pública empresarial Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea deberá facilitar la inmediata aplicación de lo previsto en el artículo 4.4.a) de la Ley 21/2003, de 7 de julio, de Seguridad Aérea, quedando sometidos los controladores de tránsito aéreo de la citada entidad a la dirección del Ministerio de Defensa quien asumirá su organización, planificación, supervisión y control. Ningún trabajador, órgano directivo u organización podrá dificultar o impedir la efectividad de dicha medida. El incumplimiento de dicha obligación será sancionado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 de la presente Ley, sin perjuicio de las demás responsabilidades civiles o penales a que haya lugar.»
Lo dicho, esto se asemeja más a “La Guerra de los Mundos” que a un país moderno. Más madera, es la guerra.
Os escribo desde el aeropuerto de Barcelona, con el vuelo a Palma cancelado sine die. Por lo visto, en base a lo que leo en El Mundo y me va informando Google y mis amigos Twitteros y Facebookeros, los controladores han cerrado gran parte del espacio aéreo español.
Los últimos posts en Bankimia de este servidor han versado sobre cómo descifrar el significado de los porcentajes de tasación que financian los bancos y cajas y entender la importancia que tiene en la elección de una hipoteca.
Las entidades financieras deberían dar ejemplo de transparencia en sus productos; no siempre es así. Por ejemplo al hablar en sus páginas web del porcentaje de de tasación que financian utilizan frases del estilo:
“Estas condiciones son para una operación con un importe de hipoteca sobre el valor de tasación y sobre el valor de compra del inmueble de hasta el 80%“
Tras esta sentencia hay verdadera ingeniería lingüística. Confieso que al leerla he dudado bastante. De hecho hemos llamado a la entidad para confirmar mis sospechas: conceden el menor valor de ambos, por lo que si o si tenemos que tener ahorrados para los gastos y el 20% restante de la compra-venta.
Por tanto la traducción es “las condiciones buenas son para gente que tenga más del 30% del valor de la casa ahorrados”.
Más frases ingeniosas y engañosas en:
“Concedemos el 100% del valor de la casa”: no es oro todo lo que reluce
Actualmente es muy difícil conseguir hipotecas por encima del 80% de tasación, salvo que se acuda a profesionales independientes. ¿Cuál es la razón de ello?
- Mayor riesgo de impago de las hipotecas 100% más gastos.
- Los préstamos hipotecarios están garantizados por el valor de tasación del inmueble.
- Poder titulizar los préstamos hipotecarios (vender las hipotecas en cartera para adquirir liquidez).
El bien inmueble hipotecado es la garantía que tiene la entidad de que si el titular no paga el préstamo hipotecario, se quedará con un bien que tiene un determinado precio de mercado (el valor de tasación). Este es el pilar teórico que sostiene todo el entramado hipotecario.
A diferencia de otros países como EE.UU., la vivienda es una garantía más, ya que el deudor hipotecario responde también con el resto de patrimonio personal presente y futuro. No olvidar que si llegan a subastarnos la casa y se la adjudica la entidad financiera, a efectos de quitarnos deuda sólo se toma el 50% del valor de tasación (lo que debamos por encima del 50% se lo tendremos que pagar igualmente).
¿Por qué los bancos no quieren conceder hipotecas por encima del 80% del valor de tasación?
¿Conoces todos los gastos implicados en la compra-venta de una vivienda con financiación hipotecaria? En Bankimia hablamos de la famosa regla del 10% y de sus limitaciones.
Lo primero que tiene que saber cualquier persona que se plantee adquirir un inmueble con financiación hipotecaria es que tiene firmará ante notario dos escrituras diferentes:
- Escritura de compra-venta de la vivienda.
- Escritura de préstamo hipotecario.
Es importante tener claro que hay dos escrituras y cuando estén debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, en un mes aproximadamente, hay que solicitar ambas a la gestoría del banco (normalmente la forma de saber que ya están listas, si no nos llaman, es ver en nuestra cuenta corriente la liquidación de la provisión de fondos).
Gastos de compra de una vivienda con financiación hipotecaria
En esta semana, aparte de un resfriado, hemos pescado para Actibva los siguientes posts:
Algo tan aparentemente simple como comparar dos préstamos personales o dos depósitos a plazo fijo, conlleva un mínimo de formación financiera si no queremos errar la decisión. ¿Verdad que un préstamo al 0% de interés resulta interesante? La respuesta es, depende. Depende que si este tipo de interés es el tipo de interés nominal (TIN) o la tasa anual equivalente (TAE).
Imaginemos que nos ofrecen un préstamo de 12.000 euros al 0% de interés nominal, a devolver en un plazo de 9 meses. Aparentemente un chollo. Nos dejan 12.000 euros y a los 9 meses devolvemos este mismo importe.
Pero nadie da dinero gratis; este préstamo tiene una comisión de apertura del 4%. Traducido, en realidad de los 12.000 euros que le debemos devolver al banco sólo nos da 11.520 euros al inicio (nos descuenta una comisión de apertura del 4%).
Si calculamos la TAE de este préstamo, resulta que incorporando la comisión y anualizando la inversión nos da una TAE del 10,35%. De 0 a 10,35% hay un buen trecho, verdad? También hay que comprender la diferencia entre el interés simple y le compuesto.
Rentabilidad, TIN y TAE: ¿qué variables utilizar para comparar inversiones?
El vishing es una vuelta de tuerca a la estafa, que combina teléfono e internet. Recibimos un SMS de que se ha efectuado una compra con tarjeta de crédito en un establecimiento de nuestra zona a nuestro nombre, por ejemplo. Alarmados, en lugar de buscar el teléfono de la sucursal o de atención al cliente de la entidad, utilizamos el número de teléfono que viene en el mensaje.
Una centralita nos pide nuestro DNI y número de tarjeta para, supuestamente, cancelar la compra efectuada fraudulentamente. Nos quedamos tranquilos y satisfechos de la eficacia de nuestro banco. Pero, en realidad, hemos dado información confidencial a unos estafadores.
La solución pasa por no hacer caso a los SMS que nos solicitan llamar o efectuar alguna otra operación ni dar datos por teléfono. Al igual que nunca hay que hacer click en un enlace que nos lleva supuestamente a la web del banco, tampoco hay que llamar a un teléfono aparentemente del servicio de atención al cliente.
Me permito una entrada personal, que hace referencia a la entrega del premio que lleva el nombre de mi padre y el eco que ha tenido en algunas instituciones de las Islas.
Espero que sea de vuestro agrado. Los enlaces os dirigirán a la versión en castellano, para los que no sepáis catalán.
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