Buenos días,
¿Saben que bancos ofrecen hipotecas a más de 2 titulares?
Se trata de un matrimonio en gananciales + una persona con unos ingresos mensuales de +5000€ entre todos.
Tenemos todos <30 años y podemos aportar el 30% del valor a financiar.
Queremos hipotecar una finca que en su interior tiene 2 viviendas, no se puede realizar una segregación de finca y de ahí, que necesitamos una única hipoteca para 3 titulares. O hay una alternativa??
El problema que nos estamos encontrando es que muchos bancos no aceptan más de dos titulares.
Gracias por vuestra ayuda
3 Respuestas
Buenos días,
Me gustaría actualizar mi respuesta dada en marzo de 2022 para futuros usuarios que visiten nuestra web con esta misma pregunta.
Entiendo perfectamente vuestra situación, me encuentro a menudo con operaciones que, por salirse del estándar de “pareja que compra piso”, los bancos suelen descartar de entrada. Lo primero que debéis saber es que, aunque la mayoría de la publicidad bancaria se centre en dos titulares, la ley no impide que haya tres o más intervinientes en una escritura. El reto es encontrar la entidad cuya política de riesgos acepte vuestro perfil específico.
Bancos que aceptan más de dos titulares
Actualmente, entidades como Banco Santander, BBVA o CaixaBank suelen tener mayor flexibilidad para admitir tres titulares, siempre que la operación tenga sentido económico. No obstante, el problema que mencionáis no suele ser el número de personas en sí, sino la finalidad de la compra y la garantía. En vuestro caso, al ser menores de 30 años y aportar un 30% de entrada (superando el estándar del 20%), vuestro perfil es excelente para conseguir una hipoteca variable o fija con condiciones preferentes.
El desafío de la finca con dos viviendas
Aquí es donde reside el verdadero “nudo gordiano” de vuestra consulta. Para el banco, el objeto de la garantía es una finca registral única. Al no poder segregarse, la tasación valorará el conjunto. El riesgo para la entidad es que, en caso de ejecución, tendrían que sacar a subasta una propiedad compleja de comercializar (dos casas en una misma parcela).
A pesar de esto, si los ingresos de los tres suman más de 5.000 € y tenéis estabilidad laboral, existen soluciones. En RN solemos gestionar estos casos como una unidad familiar ampliada. Los bancos ven con buenos ojos que los tres titulares sean también propietarios por partes indivisas, lo que refuerza la garantía.
¿Existen alternativas?
Si seguís encontrando muros, existen dos vías alternativas que yo suelo plantear:
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Titulares vs. Avalistas: Dos personas (el matrimonio) actúan como titulares y la tercera persona entra como avalista. Esto a veces suaviza la reticencia del banco a tener “demasiados nombres” en la titularidad del préstamo, aunque para vosotros lo ideal es ser copropietarios para proteger vuestra inversión.
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Hipoteca de Autoconstrucción o Reforma: Si una de las viviendas necesitara adecuación, se podría plantear bajo otro prisma, aunque al ser compraventa lo más directo es un préstamo hipotecario convencional.
Mi consejo es que no vayáis de puerta en puerta. Cada negativa que queda registrada en vuestro historial de consultas bancarias puede dificultar la siguiente. En RN realizamos un estudio de viabilidad hipotecaria previo para presentar vuestro expediente solo a aquellas entidades que sabemos, por experiencia, que aceptan fincas singulares con más de dos titulares.
En respuesta a tu pregunta , diferentes entidades financian la compra a 3 o más personas, siempre y cuando haya una explicación lógica para ello, como parece q es tu caso.
En Estas operaciones , lo ideal es ir de la mano de un intermediario experto y con solvencia contrastada que sea capaz de transmitir esa información a la entidad y que conozca el Mercado hipotecario.
Ricardo Gulias
Estimado Emanuel,
Como te han trasladado las entidades bancarias a las que has consultado lo habitual en la contratación de préstamo hipotecario para adquisición de primera vivienda es un máximo de dos titulares, pero puede haber excepciones y entiendo que vuestro caso es una de ellas.
Para que se pueda contratar un préstamo hipotecario para más de una unidad familiar, como es vuestro caso, se tienen que dar dos condiciones que aquí se cumplirían: que haya aportación de fondos de los intervinientes a la operación y buena capacidad de reembolso, y por otro lado, que la naturaleza de la finca impida que se pueda distribuir la responsabilidad hipotecaria para constituir dos préstamos hipotecarios.
Actualmente es planteable vuestro caso.
Santiago Cruz, colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.
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