Buenas!! Estamos iniciando el proceso para cambiar de vivienda y no sabemos si vamos a poder llevar a cabo dicho proceso en breve o nos queda camino de ahorro por recorrer. Como comento, lo estamos iniciando, por lo que tenemos varias ideas en mente. Intento exponerlo lo más ordenado posible:
En primer lugar, tenemos una vivienda hipotecada que estamos pagando desde el 2005 de unos 650€ mensuales y nos quedan 14 años por pagar. Ambos somos fijos cobrando unos 4500€ al mes entre los 2 y la antigüedad laboral abarca 15 y 3 años en empresa privada. Nos gustaría cambiar de vivienda por otra que está valorada en unos 290.000€
Las ideas/opciones que tenemos en mente son las siguientes:
- Vender nuestro piso, del cual creemos que podemos obtener un “beneficio” de unos 35.000€ (descontado ya gastos de inmobiliaria, plusvalía. etc). A esto, sumarle unos 20.000€ que tenemos ahorrado e ir a pedir una hipoteca con el resto.
- Alquilar nuestra vivienda por el mismo valor que pagamos ahora mismo de hipoteca e iniciar los trámites para la compra de la nueva vivienda, pero solo dispondríamos de esos 20.000€ ahorrados. Soy consciente de que no deberíamos tener la cuota superior al 35% de los ingresos.
Alguna de las 2 opciones puede ser viable o empiezo ya a bajar de la nube? Muchas gracias.
3 Respuestas
¡Hola! Gracias por compartir con tanto detalle vuestra situación, lo cual facilita mucho ofreceros una orientación realista y adaptada. Vamos por partes.
Situación actual y opciones posibles
Partís de una posición relativamente sólida: ingresos conjuntos estables de 4.500 € mensuales, ambos con contratos indefinidos, y con un préstamo hipotecario que, aunque aún con 14 años por delante, puede cubrirse con un alquiler equivalente. Además, ya contáis con un ahorro de 20.000 € y, en caso de venta, podríais obtener otros 35.000 € aproximadamente.
Vamos a analizar las dos opciones:
1. Vender el piso y aportar la ganancia a la nueva compra
Esta opción os permite financiar hasta el 90 % del precio de la nueva vivienda (unos 261.000 €), quedando dentro de los criterios habituales de concesión bancaria:
- Ingresos suficientes para asumir una cuota máxima de aproximadamente 1.575 € (35 % de 4.500 €), límite recomendado.
- Aportación mínima del 10 % del precio de compra más los gastos (aprox. 12-13 % del precio). Con 55.000 € disponibles, podríais cubrir esta aportación y parte de los gastos.
2. Alquilar la actual vivienda y financiar el 100 % de la nueva compra
Aquí surgen varias complicaciones:
- Endeudamiento: aunque el alquiler cubriera la cuota actual, seguiríais figurando con una carga hipotecaria vigente. Salvo entidades que consideren ingresos presuntos por alquiler (no siempre), vuestro endeudamiento podría superar los límites admisibles.
- Financiación 100 %: la banca suele requerir una garantía adicional libre de cargas (como un segundo inmueble) para financiar más del 80-90 %.
A fecha de junio de 2025, conseguir una hipoteca al 100 % sin aval o doble garantía sigue siendo excepcional y requiere condiciones especiales, como ser funcionario o contar con ingresos muy altos y perfil excelente (más info aquí: hipotecas 100 %).
La opción más viable sigue siendo, como bien indicaron los expertos en 2021, vender vuestra vivienda actual para afrontar la compra con una estructura financiera más sólida. Así el banco cumpliría con las exigencias de la Ley 5/2019 (LCCI), especialmente en cuanto a evaluación de solvencia.
Si queréis que un broker hipotecario os ayude a plantear la operación y valorar ofertas en base a vuestro perfil, podéis contactar con profesionales desde aquí: broker hipotecario 🏡
Un saludo,
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