He solicitado un estudio a mi banco para una novacion que incluye amortizar dos prestamos y renegociar la hipoteca pero sin ampliar el plazo y con una rebaja del TIN del 0’4 ( del 1,89 actual al 1,85). Al hacer esta operación que incluiría nueva firma y tasación (que tendríamos que pagar nosotros) la mensualidad baja de 1600 euros actuales a 1000 euros. El tipo de interés seguiría siendo variable y revisable cada 6 meses. Aunque sè que esa cuota mensual subiría hasta final de 2024 (debido al euribor). Aún así lo vemos beneficioso y estamos intentando buscar dónde está la trampa porque ya sabemos que la banca nunca pierde. ¿Puede aconsejarnos si es, como parece, una operación beneficiosa?. Gracias
2 Respuestas
Hola CRV, actualizo la respuesta a junio de 2025.
Por lo que describes, parece que el banco os está ofreciendo una reunificación de deudas, es decir, integrar en una sola hipoteca la actual y dos préstamos personales, con una única cuota mensual resultante de 1.000 € (frente a los 1.600 € que pagáis ahora en total). Este tipo de operación es habitual cuando se busca reducir la carga mensual, aunque tenga implicaciones importantes que conviene conocer:
Ventajas principales:
- Cuota mensual más baja: al ampliar el capital y repartirlo en un plazo hipotecario, el resultado es una cuota más asequible. Esto puede ayudar a equilibrar vuestro presupuesto mensual.
- Unificación de pagos: tener una sola deuda facilita la gestión financiera.
- Interés más bajo: los préstamos personales suelen tener TIN del 6 % al 10 %, frente al 1,85 % que os proponen en la nueva hipoteca.
Inconvenientes o puntos críticos a valorar:
- Coste total mayor: aunque pagáis menos al mes, es posible que, al alargar la vida de los préstamos personales y pagar tipo hipotecario durante más años, el coste total (en intereses) sea superior.
- Gastos de formalización: la nueva operación puede conllevar tasación, notaría, registro y comisión de apertura. Conviene revisar si el banco los incluye o debéis asumirlos íntegramente.
- Seguridad con el tipo variable: el Euríbor sigue alto, y aunque podría bajar a medio plazo (previsión aquí), hay incertidumbre. En estos casos, estudiar una opción a tipo fijo también sería prudente.
- Riesgo de ejecución hipotecaria: al pasar la deuda de préstamos personales (sin garantía real) a una hipoteca, se garantiza con la vivienda. Es decir, si no se puede pagar, el banco podría iniciar una ejecución hipotecaria.
En resumen, si la operación incluye una reducción significativa de intereses y os ayuda a estabilizar las finanzas, puede tener sentido. Pero aseguraos de estudiar bien el coste total (mediante la TAE de la nueva hipoteca) y comparad con otras opciones, acudiendo a intermediarios de crédito inmobiliario especializados en reunificación de deudas como Agencia Negociadora:
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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.
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