Hola. En 2006 firmamos una hipoteca a 35 años por un capital de 255.000 euros (plena burbuja inmobiliaria)(acabaríamos en 2041). Con IRPH y amortización geométrica creciente. En definitiva una basura con la que acabamos dejando de pagar para poder novar el crédito hipotecario.
En 2016 el Crédito pasó a ser un préstamo con un tipo de interés de Euríbor +1 , con sistema de amortización francés y un capital pendiente de 252.000 euros (situación de mora y gastos de constitución). Ampliando el plazo a 40 años (acabando en 2056). En definitiva 10 años perdidos en los que el banco se ha enriquecido a nuestra costa.
Hasta día de hoy hemos sobrellevado el pago debido a que esta novación contemplaba un fijo del 0’70 durante los tres primeros años y que una vez acabados estos años fuimos pagando y hablando con el banco. En este periodo de 2019 a 2024 se nos han hecho varias bonificaciones. La última , de febrero de 2023 a febrero de 2024 constaba de una bonificación del tipo de interés de 2,42 puntos con un tipo resultante de 1,92. Y una cuota de 590 euros aproximadamente. Ahora nos están ofreciendo un tipo fijo de un 2,38 con una cuota de 690 para el resto de la duración del préstamo, pero volviendo a ampliar 40 años. Capital restante 212.000 euros. Acabaríamos de pagar la hipoteca con 84 (si la acabamos, claro) en el año 2064. Les estoy pidiendo una quita, lo cual ven inviable.
Les he dicho que la cuota fija podríamos llegar a valorarla pero que ampliar años no lo vamos a hacer , pues nos iríamos a una hipoteca de 60 años. El banco me dice que ellos sólo tienen el histórico de pagos desde 2016, pero me hierve todo por dentro con sólo pensar en la cantidad de intereses que les hemos pagado.
Actualmente el recibo de Marzo está impagado (a ver si así reaccionan) y la letra supone unos 1046 euros sino recuerdo mal. Según ellos han calculado el 20% de «esfuerzo familiar» basándose en toda la documentación que les hemos entregado. Mis amigos son del BBVA.
Mi pregunta es…. Debiendo el capital que debo, y aún sin ampliar años, sería correcto firmar un fijo de 2,38% teniendo en cuenta que para igualarlo el Euríbor tendría que bajar a 1,38 (tengo diferencial de +1)?
Tengo alguna otra alternativa? Gracias
Un saludo.
Guillermo
1 Respuesta
Apreciado Guillermo,
Si bien ya hemos hablado del tema en una consultoría hipotecaria, contestaré a tu pregunta y reflexiones también en el foro para que pueda ayudar/orientar a otras personas.
Empezando por el final, para valorar si un tipo fijo del 2,38% es caro o barato, en comparación a un préstamo hipotecario a interés variable de Euribor + 1%, el siguiente reel de Instagram creo que te será de mucha ayuda:
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Básicamente, se trata de calcular el promedio del Euribor a 12 meses mensual. En el reel hemos calculado el promedio de enero de 2000 a febrero de 2024, que arroja un valor de 1,799%.
Por otro lado y siendo aún más conservadores, hemos calculado el promedio sin tener en cuenta los valores negativos del Euribor: 2,495%.
Con esta información, podríamos sacar conclusiones, si le sumamos un 1% para compararla con tu hipoteca variable actual: una hipoteca fija entre el 2,799% y el 3,495% (según promedio del referencial que consideres hay que tomar) es la frontera para considerar un endeudamiento fijo interesante. Por debajo, estaríamos ante una hipoteca fija «barata» y por encima, ante una hipoteca a interés fijo «cara».
Por eso, suelo decir, simplificando, que un endeudamiento fijo por debajo 3% nominal, sin tener en cuenta «bonificaciones» con coste (seguros y demás), es una opción a tener muy en cuenta si se busca seguridad y pagar más o menos lo mismo que una hipoteca variable a Euríbor + 1%. En tu caso, un 2,38% nominal fijo sin tener en cuenta vinculaciones me parece una opción interesante a tener en cuenta.
Sin embargo, es una regla burda. Para tomar una decisión siempre recomiendo una consultoría hipotecaria con un profesional independiente (si te interesa contactar conmigo, info@futurfinances.com). ¿Por qué?
Porque además de estudiar el perfil del hipotecado, hay que analizar el momento en que uno se hipoteca y el plazo solicitado. Hemos usado el promedio histórico para comparar una deuda variable y una fija, pero hay que usar una simulación de cuadro de amortización si queremos afinar más.
En cuanto a la hipoteca creciente con IRPH, que decirte qué no sepas: el sistema de amortización de cuota creciente es opaco y solo tiene sentido si uno entiende perfectamente el cuadro de amortización y sabe compararlo con un cuadro «normal» de hipoteca con sistema de amortización francés (algunas fórmulas de hipoteca creciente en el artículo sobre préstamos hipotecarios Redal). Se pagan cuotas más bajas durante 10-15 años, pero se amortiza mucha menos deuda. Y pasado este plazo, las cuotas son superiores al sistema francés. Y del IRPH, ¿qué decir? es una anomalía y un abuso al consumidor que sea aceptado como referencial hipotecario válido. Lamentablemente, a día de hoy la vía judicial es muy incierta, por no decir cerrada, ante la postura del Tribunal Supremo, que interpreta de forma beneficiosa para la banca lo que dice el TJUE.
Conseguir una quita con un banco en tu caso, como comentamos, me parece casi imposible. En todo caso, ya nos dirás!
Saludos cordiales!
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