Encontrar las mejores hipotecas del mercado es una tarea compleja, no solo por la dificultad de conseguir financiación hipotecaria a bajo coste, sino por la multitud de ofertas en el mercado y la letra pequeña de cada escritura de préstamo hipotecario particular.

Además de utilizar la información de portales de finanzas personales como Futur Finances y comparadores de hipotecas, que nos informan de las hipotecas más baratas en base a la información que las propias entidades financieras ponen a disposición del cliente vía webs y demás medios online, los intermediarios hipotecarios seleccionados por este portal son capaces de obtener hipotecas más competitivas, por su experiencia en el mercado y capacidad de negociación.

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La referencia: hipotecas para funcionarios

Las condiciones de las mejores hipotecas para funcionarios en cada momento no sirven para hacernos una idea del mercado. Como idea general, las mejores condiciones ofrecidas al colectivo de los funcionarios públicos es el límite a la baja para negociar nuestra propia financiación.

Así tenemos que algunos de los intermediarios de hipotecas de la confianza de este portal ofrecen las siguientes condiciones, sujetas siempre a la posterior aprobación de los bancos:

Si nos fijamos en las condiciones de los préstamos hipotecarios que se conceden a funcionarios, sabremos, con mucha probabilidad, las mejores condiciones a las que podremos si tenemos otro perfil menos "buscado" por los bancos, seamos indefinidos, autónomos o temporales. Tomando como referencia estos tipos, sabemos que cuanto más cerca estemos, mejor hipoteca nos ofrecen.

Rellenando el siguiente formulario un broker hipotecario seleccionado por Futur Finances te llamará y podrás saber la mejor financiación a tu alcance gestionada por estos profesionales del sector hipotecario:

Analizar las ofertas hipotecarias

Para seleccionar los mejores préstamos hipotecarios es muy importante conocer las principales características a evaluar. Hay hipotecas que parecen ser las mejores si solo nos fijamos en el tipo de interés nominal, pero que empeoran si leemos la letra pequeña (los seguros y otros productos, por ejemplo, empeoran el coste financiero o TAE) o bien no se adaptan a nuestras necesidades o posibilidades.

Hipoteca que se adapta a nuestras necesidades

El primer factor a tener en cuenta cuando buscamos una buena hipoteca es que se adapte a nuestras necesidades de financiación. Básicamente tenemos que ser capaces de diferenciar los préstamos hipotecarios según sus características, que serían:

Hipotecas según el cliente:

  1. Hipotecas para jóvenes. Normalmente dirigidas a personas de menos de 30 o 35 años.
  2. Hipotecas para no-residentes, ofertadas a personas cuya residencia fiscal está fuera de España.
  3. Hipotecas para determinados colectivos, por ejemplo para funcionarios, empleados públicos, indefinidos con determinados sueldos o autónomos.
  4. Hipotecas dirigidas al público en general.

Según garantía inmobiliaria:

  1. Hipotecas de pisos de bancos, cuando el inmueble que se financia procede de la cartera de inmuebles adjudicados por una entidad financiera.
  2. Hipotecas para VPO (viviendas de protección oficial).
  3. Hipotecas sobre bienes urbanos y sobre bienes rústicos.
  4. Financiación para suelo.
  5. Para adquisición de una primera vivienda o vivienda habitual. Si lo que necesitamos es comprar nuestra única vivienda en propiedad.
  6. Para financiar una segunda residencia, cuando el cliente ya tiene comprada su vivienda familiar.
En base a su objetivo de financiación:
  1. Para comprar un inmueble.
  2. Para reunificar deudas y préstamos.
  3. Hipoteca cambio de casa o hipoteca puente, que financia la compra de una nueva vivienda antes de vender la actual.
  4. Subrogación hipotecaria o cambio de banco.
  5. Subrogación del préstamo promotor o subrogación de parte deudora.

Puede que la mejor hipoteca que encontremos solo se oferte para cambiar de banco, mejorando condiciones de una préstamo ya concedido a cambio de cambiar la parte acreedora o entidad financiera. Si necesitamos comprar nuestra casa, por ejemplo, esta hipoteca no nos serviría, por muy buena que fuera.

Requisitos de concesión

Dependiendo de las condiciones que exija el banco para conceder la hipoteca, puede que no nos la aprueben por muy buena que sean sus condiciones. Puede que sea necesario tener dinero ahorrado, aportar avalistas solventes o nos limiten el porcentaje de tasación.

Así en estos momentos y a causa de los efectos económicos de la crisis sanitaria del Covid-19, solo los funcionarios o perfiles económicos muy solventes pueden acceder a financiación hipotecaria hasta el 100% de compraventa, y con la doble limitación de la tasación. Si, por ejemplo, somos indefinidos sin ahorros, hoy en día no podríamos acceder a una hipoteca salvo aportando avalistas con propiedades y, en muchos casos, además una doble garantía (casa a hipotecar además de la vivienda que se compra).

De nada nos sirve saber cuál es la mejor hipoteca, si no podemos acceder a ella. Necesitamos averiguar la mejor para nosotros.

Condiciones hipotecarias

Para poder analizar las diferentes ofertas del mercado es preciso comparar:

  1. El tipo de interés. La mejor es la que menor tipo de interés tiene, si bien la cosa se nos complica si hay que comparar hipotecas a tipo variable con diferentes referenciales hipotecarios (Euribor, IRPH, básicamente).
  2. Comisiones: la de apertura, estudio, cancelación anticipada o compensación por desistimiento. Lo ideal son hipotecas sin comisiones, claramente.
  3. Cláusulas hipotecarias que, en algunos casos, acaban siendo consideradas abusivas por los tribunales. Además de las cláusulas suelo, prohibidas por Ley a partir de la Ley 5/2019, existen las cláusulas en divisas, etc.
  4. Seguros u otro tipo de producto que nos "invitan" a contratar. A menor vinculación, mejor hipoteca, normalmente.

No siempre la hipoteca "más barata" (por tipo de interés nominal) es la mejor.