Encontrar las mejores hipotecas del mercado es una tarea compleja, no solo por la dificultad de conseguir financiación hipotecaria a bajo coste, sino por la multitud de ofertas en el mercado y la letra pequeña de cada escritura de préstamo hipotecario particular.

Además de utilizar la información de portales de finanzas personales como Futur Finances y comparadores de hipotecas, que nos informan de las hipotecas más baratas en base a la información que las propias entidades financieras ponen a disposición del cliente vía webs y demás medios online, los intermediarios hipotecarios seleccionados por este portal son capaces de obtener hipotecas más competitivas, por su experiencia en el mercado y capacidad de negociación.

La referencia: hipotecas para funcionarios

A julio de 2021 los intermediarios de crédito inmobiliario que colaboran con nuestro portal pueden ofrecer, para el colectivo de los funcionarios, las condiciones que a continuación especificaremos. Para más información sobre el cálculo de la TAE y demás condiciones específicas de las hipotecas para funcionarios, visitar el enlace anterior.

Condiciones para las hipotecas 100% de compraventa de funcionarios:

  • Hipoteca fija a partir de un nominal del 0,89% a 30 años (TAE del 1,354%).
  • Hipoteca variable a partir de Euribor + 0,75% (TAE variable del 0,885%).

Si nos fijamos en las condiciones de los préstamos hipotecarios que se conceden a funcionarios, sabremos, con mucha probabilidad, las mejores condiciones a las que podremos si tenemos otro perfil menos «buscado» por los bancos, seamos indefinidos, autónomos o temporales. Tomando como referencia estos tipos, sabemos que cuanto más cerca estemos, mejor hipoteca nos ofrecen.

Mejores hipotecas a tipo fijo (julio 2021)

Si tomamos los tipos fijos a un plazo de 25 años y asumiendo solo bonificaciones sin coste (básicamente la nómina), a julio de 2021 las mejores hipotecas a tipo fijo ofrecidas por los bancos con información online son:

  1. COINC Hipotecas (Bankinter): Tipo de interés nominal al plazo de 25 años del 1,35% (TAE del 1,58%).
  2. EVO Banco, Hipoteca Inteligente a tipo fijo: cumpliendo únicamente el requisito de domiciliar una nómina o pensión por un importe igual o superior a 600€/mes, el tipo nominal sería del 1,29% (1,49% sin bonificaciones). El interés TAE se moverá entre el 1,60% y el 1,75% según bonificaciones, calculada a 25 años. El plazo máximo, en todo caso, es de 30 años.
  3. Openbank: Tipo de interés nominal del 1,45% (1,64% TAE a 25 años), domiciliando únicamente la nómina o equivalente de al menos un importe de 900 € al mes por cada titular de la hipoteca. Sin cumplir condiciones: 1,85% nominal, TAE del 1,86%.
  4. Hipoteca Naranja de ING fija: 1,50% nominal a 25 años (TAE del 2,17%) domiciliando nómina y contratando seguro de vida y hogar.
  5. Hipoteca a tipo fijo de MyInvestor (marca de Andbank España, S.A.U.): Tipo de interés nominal fijo de 1,59% (TAE del 1,78%), tanto a un plazo de 25 o 30 años.

Mejores hipotecas variables (julio 2021)

Las ofertas hipotecarias cambian cada día, así que es importante analizar si la información que ofrecemos se corresponde con las condiciones que cada banco ofrece, en cada momento. Además de tener como referencia las condiciones que se ofrecen al colectivo de funcionarios, ya comentadas, algunas de las hipotecas competitivas en julio son:

  1. Hipoteca de Myinvestor. Euribor + 0,89%, 0,70% TAE variable hasta 30 años.
  2. Hipoteca Openbank. De Euribor + 0,95% (TAE de 2,15%) a Euribor + 1,35% (TAE de 2,37%) si no contratamos productos adicionales. Solo domiciliando nómina nos ofrecen un Euribor + 1,05%.
  3. Hipoteca Pibank, de Euribor + 0,95% a Euribor + 1,25% según bonificaciones.
  4. Hipoteca Naranja de ING Direct. Con un tipo variable de Euribor + 0,89% (2,65% TAE variable). Euribor + 1,69% nominal (TAE del 2,83% si no domiciliamos nómina ni contratamos seguros). En nuestro foro gratuito, los expertos explican cómo ha ido evolucionado esta hipoteca y hasta qué punto ING financia el 100%.
  5. Hipoteca variable de Bankinter desde Euribor + 0,99% (TAE variable de 2,63%) a Euribor + 2,29% (TAE variable de 3,6312%).
  6. Hipoteca Targobank, a Euribor + 1,61% domiciliando la nómina.

Analizar las ofertas hipotecarias

Para seleccionar los mejores préstamos hipotecarios es muy importante conocer las principales características a evaluar. Hay hipotecas que parecen ser las mejores si solo nos fijamos en el tipo de interés nominal, pero que empeoran si leemos la letra pequeña (los seguros y otros productos, por ejemplo, empeoran el coste financiero o TAE) o bien no se adaptan a nuestras necesidades o posibilidades.

Hipoteca que se adapta a nuestras necesidades

El primer factor a tener en cuenta cuando buscamos una buena hipoteca es que se adapte a nuestras necesidades de financiación. Básicamente tenemos que ser capaces de diferenciar los préstamos hipotecarios según sus características, que serían:

Hipotecas según el cliente:

  1. Hipotecas para jóvenes. Normalmente dirigidas a personas de menos de 30 o 35 años.
  2. Hipotecas para no-residentes, ofertadas a personas cuya residencia fiscal está fuera de España.
  3. Hipotecas para determinados colectivos, por ejemplo para funcionarios, empleados públicos, indefinidos con determinados sueldos o autónomos.
  4. Hipotecas dirigidas al público en general.

Según garantía inmobiliaria:

  1. Hipotecas de pisos de bancos, cuando el inmueble que se financia procede de la cartera de inmuebles adjudicados por una entidad financiera.
  2. Hipotecas para VPO (viviendas de protección oficial).
  3. Hipotecas sobre bienes urbanos y sobre bienes rústicos.
  4. Financiación para suelo.
  5. Para adquisición de una primera vivienda o vivienda habitual. Si lo que necesitamos es comprar nuestra única vivienda en propiedad.
  6. Para financiar una segunda residencia, cuando el cliente ya tiene comprada su vivienda familiar.
En base a su objetivo de financiación:
  1. Para comprar un inmueble.
  2. Para reunificar deudas y préstamos.
  3. Hipoteca cambio de casa o hipoteca puente, que financia la compra de una nueva vivienda antes de vender la actual.
  4. Subrogación hipotecaria o cambio de banco.
  5. Subrogación del préstamo promotor o subrogación de parte deudora.

Puede que la mejor hipoteca que encontremos solo se oferte para cambiar de banco, mejorando condiciones de una préstamo ya concedido a cambio de cambiar la parte acreedora o entidad financiera. Si necesitamos comprar nuestra casa, por ejemplo, esta hipoteca no nos serviría, por muy buena que fuera.

Requisitos de concesión

Dependiendo de las condiciones que exija el banco para conceder la hipoteca, puede que no nos la aprueben por muy buena que sean sus condiciones. Puede que sea necesario tener dinero ahorrado, aportar avalistas solventes o nos limiten el porcentaje de tasación.

Así en estos momentos y a causa de los efectos económicos de la crisis sanitaria del Covid-19, solo los funcionarios o perfiles económicos muy solventes pueden acceder a financiación hipotecaria hasta el 100% de compraventa, y con la doble limitación de la tasación. Si, por ejemplo, somos indefinidos sin ahorros, hoy en día no podríamos acceder a una hipoteca salvo aportando avalistas con propiedades y, en muchos casos, además una doble garantía (casa a hipotecar además de la vivienda que se compra).

De nada nos sirve saber cuál es la mejor hipoteca, si no podemos acceder a ella. Necesitamos averiguar la mejor para nosotros.

Condiciones hipotecarias

Para poder analizar las diferentes ofertas del mercado es preciso comparar:

  1. El tipo de interés. La mejor es la que menor tipo de interés tiene, si bien la cosa se nos complica si hay que comparar hipotecas a tipo variable con diferentes referenciales hipotecarios (Euribor, IRPH o IRS).
  2. Comisiones: la de apertura, estudio, cancelación anticipada o compensación por desistimiento. Lo ideal son hipotecas sin comisiones, claramente.
  3. Cláusulas hipotecarias que, en algunos casos, acaban siendo consideradas abusivas por los tribunales. Además de las cláusulas suelo, prohibidas por Ley a partir de la Ley 5/2019, existen las cláusulas en divisas, etc.
  4. Seguros u otro tipo de producto que nos «invitan» a contratar. A menor vinculación, mejor hipoteca, normalmente.

No siempre la hipoteca «más barata» (por tipo de interés nominal) es la mejor.

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