Buenos días, quisiera saber qué porcentaje tiene en cuenta el banco de un ingreso por alquiler y de un futuro cobro por alquiler.
Al hacer el estudio de la hipoteca, a parte de las dos nóminas de los dos titulares, tenemos un piso alquilado y la vivienda actual la alquilaremos al irnos a vivir al piso nuevo.
Hemos leído que de los ingresos netos de las nóminas se calcula íntegramente entre el 30-40% para saber el endeudamiento máximo. Pero no sabemos cómo calcula el banco un ingreso real de alquiler y otro ingreso futuro de alquiler, al abandonar la vivienda actual al irnos a vivir a la nueva vivienda hipotecada.
Muchas gracias
Muchísimas gracias Pau,
Julio
6 Respuestas
Hola Julio,
Entiendo perfectamente las dudas que planteas, ya que es una situación muy habitual cuando una pareja decide dar el salto a una nueva vivienda y busca optimizar sus recursos financieros para conseguir la mejor financiación posible. Cuando analizamos tu capacidad de endeudamiento, es cierto que el punto de partida es la suma de los ingresos netos de vuestras nóminas, aplicando ese margen general de entre el 30% y el 40% que mencionas. Sin embargo, al incorporar ingresos procedentes de alquileres, el criterio bancario se vuelve más conservador y técnico para mitigar el riesgo. Por norma general, los bancos no computan el 100% de lo que recibes por el alquiler de un inmueble. Lo habitual es que, tras restar los gastos asociados a ese alquiler, el banco tome únicamente un porcentaje de los ingresos netos, que suele oscilar entre el 60% y el 70% de la renta mensual percibida. Este descuento se realiza porque la entidad financiera debe cubrirse ante posibles impagos, periodos de vacancia donde el piso no esté alquilado, o gastos de mantenimiento y reparaciones imprevistas que puedan surgir en la propiedad.
Respecto a vuestra vivienda actual, que planeáis alquilar al mudaros a la nueva, es importante tener en cuenta que, al tratarse de un ingreso futuro, los bancos no lo valoran con la misma seguridad que un alquiler que ya está en vigor y cuenta con un histórico de cobros. Es probable que, hasta que no tengáis un contrato de alquiler firmado y, en ocasiones, hasta que no se vea reflejado en vuestra declaración de la renta, la entidad sea muy cauta a la hora de incluir esos ingresos en el estudio de riesgos. En muchos casos, prefieren realizar el estudio de solvencia sin contar con ese futuro alquiler, y si el estudio sale positivo, genial; si no, es cuando entra en juego nuestra labor para negociar con las entidades, aportando proyecciones reales de mercado que acrediten el valor potencial de ese alquiler futuro. Es fundamental que toda la documentación esté impecable y que el perfil financiero refleje estabilidad, algo en lo que podemos profundizar a través de nuestro servicio de gestión de hipotecas para asegurar que el banco entienda perfectamente vuestra estrategia patrimonial.
Añadir un alquiler futuro a vuestro balance no es una ciencia exacta, ya que depende de la política de riesgos específica de cada banco, pero contar con un asesoramiento especializado os permitirá presentar este flujo de caja de la manera más atractiva posible ante el departamento de riesgos. No se trata solo de los números, sino de cómo se presentan esos números dentro de un plan de vida coherente. Si necesitáis ayuda para estructurar cómo presentar esta información ante los bancos y optimizar vuestra capacidad de acceso a un préstamo hipotecario, estamos a vuestra entera disposición para analizar vuestro caso concreto y trazar una estrategia ganadora que os permita abordar este cambio de vida con total seguridad financiera.
Un Saludo,
Muchas gracias Antonio,
Entiendo que entre el 25 y 75 % es para el alquiler futuro que vamos a cobrar de la vivienda que abandonamos para alquilarla, y tienen en cuenta el 100% del alquiler que ya sale declarado en renta.
Es así cierto?
Un saludo y muchas gracias de nuevo por tu tiempo.
Julio