Hola,
Me acaban de denegar la hipoteca, porque no trabajan con fincas propiedades de tipo rustico.
El caso es que en la nota simple, aparece toda la propiedad, fina más vivienda, como un todo, con una sola referencia catastral, y de tipo rustico.
Pero esa referencia catastral no existe en el catastro actual…
Por contra, en el catastro, aparece por un lado la vivienda, de tipo urbano, y por otro el terreno, de tipo rustico, cada uno con su referencia catastral.
¿Qué puedo hacer para conseguir la hipoteca como si fuera urbano?
¿Se puede cambiar el registro de la propiedad para que coincida con el catastro? ¿Cómo? ¿Dónde?
Gracias.
2 Respuestas
Hola, Antonio y usuarios que llegan al foro a partir de 2025:
Para que tu banco trate la parte urbana de la finca como “urbana” y no la rechace por “rústico”, necesitas alinear la información del Registro de la Propiedad con la del Catastro. El proceso es el siguiente:
- Obtener el Certificado de Datos Catastrales
Solicita en la Sede Electrónica del Catastro el “certificado descriptivo y gráfico” de la finca. Ahí verás la descripción actualizada y la representación gráfica, con las referencias catastrales exactas de la vivienda (urbana) y del terreno (rústico). - Encargar la Representación Gráfica Georreferenciada (RGG)
Debe ser elaborada por un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero de edificación o ingeniero topógrafo). Conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (Ley del Catastro Inmobiliario): El profesional genera un fichero GML/CVS con la delimitación exacta de la parcela urbana; firma y visado colegial acreditan su validez. - Escritura de deslinde/segregación si procede
Si la finca figura como un único registro rústico, necesitarás una escritura notarial de deslinde y segregación, separando formalmente la parcela urbana (la vivienda) del terreno rústico. El notario reflejará las superficies exactas y las nuevas referencias catastrales. - Presentación en el Registro de la Propiedad
Con la escritura y la RGG en la mano, presenta en el Registro una solicitud de subsanación de la descripción registral. El registrador cotejará:- El certificado catastral.
- La RGG firmada por el técnico competente.
- La escritura de deslinde/segregación.
Si todo es conforme, actualizará la inscripción: creará un folio para la parcela urbana con su referencia catastral y dejará el resto como rústico.
- Nueva Nota Simple y huida del “rústico”
Una vez inscrita la corrección, solicita una nueva Nota Simple. Aparecerá la vivienda como finca urbana independiente. Con ese documento, el banco podrá tramitar tu hipoteca sin problema.
Consejos prácticos
- Acude a un arquitecto técnico o ingeniero topógrafo con experiencia en catastro y Registro para agilizar la RGG.
- Considera contratar a un abogado especializado (como el equipo de Futur Legal) que coordine la escritura de deslinde y te asesore en la redacción.
- Informa al banco de que estás en trámite de subsanación; algunos conceden un plazo condicionado para presentar la nueva Nota Simple.
- Considera gestionar este tipo de expedientes hipotecarios complejos con un intermediario de crédito inmobiliario de confianza.
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Con estos pasos alinearás catastro y Registro, y lograrás que tu finca urbana sea reconocida oficialmente como tal.
Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances
Apreciado Antonio,
Lo que cuenta es es lo que haya en el Registro de la Propiedad. Diga lo que diga el catastro, el Registro considera que la estamos ante una finca rústica. Si la vivienda no está registrada, habrá que estudiar si es registrable o no y, de serlo, realizar el proceso para ello, con la ayuda de un abogado especializado (en Futur Legal, por ejemplo, podrían ayudar al propietario en el proceso).
En todo caso, si se consigue inscribir la casa, no todos los bancos conceden hipotecas para casas legales en suelo rústico y, en todo caso, los porcentajes de financiación suelen ser menores que cuando se financia una finca urbana. Puedes solicitar información sin compromiso sobre las hipotecas para financiar la compra de este tipo de casas rellenando nuestro formulario de contacto (te llamará un intermediario de crédito inmobiliario seleccionado por nosotros).
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