El mercado de alquiler en España funciona mal

En unos momentos en que los estragos del estallido de la burbuja inmobiliaria son máximos, con familias desahuciadas cada día al no poder hacer frente a sus préstamos hipotecarios, unas entidades financieras con una reputación por los suelos y una más que previsible senda bajista del precio de la vivienda durante varios años más, lo normal sería que el mercado de alquiler creciera con fuerza.

El Eurostat  calcula que sólo el 17% de la población reside en una casa en alquiler frente al 83% que lo hace en una vivienda en propiedad, lo que nos sitúa como el país con el menor parque de viviendas en alquiler de toda la Unión Europea, mientras que existe un parque de más de tres millones de viviendas vacías que podrían dedicarse al alquiler.

Tal vez los más jóvenes decidan que comprar una casa es una mala inversión y se decidan por el alquiler, sin embargo, tengo mis dudas de que el alquiler sea una buena opción hasta que se mejore su regulación jurídica y se mejoren los incentivos fiscales y de otro tipo.

Mientras se hable del mercado de alquiler estigmatizando a una de las partes de la curva, la demanda de casas en alquiler (los arrendatarios potenciales), algo no funcionara. Esta claro que hay arrendatarios aprovechados que no pagan, pero no todos son así. Aparte de los que pagan escrupulosamente y cumplen con todas sus obligaciones, también hay otros que dejan de pagar por imposibilidad económica sobrevenida. A este colectivo el Estado debería buscarles una solución, para que el estado de penuria no lo tuviera que sufrir el arrendador particular (tal vez potenciando los alquileres en VPO y otras formulas para que, al menos tengan un techo).

Por otra parte sería imprescindible la creación de un registro estatal de morosos, para que el arrendador pudiera evaluar adecuadamente; además de una mejora fiscal para el arrendatario y un endurecimiento de determinados impuestos que aumentaran el coste de tener vacíos los inmuebles y no ponerlos en alquiler.

Básicamente, que los incentivos económicos aconsejen alquilar.

El Consejo de Ministros de hoy ha anunciado una serie de reformas legislativas para mejorar la situación de los propietarios que tienen inquilinos que no les pagan. A priori, no veo que solo con estos cambios se potencie el mercado de alquiler, entre otras cosas porque todo depende de la velocidad de los lentos juzgados.

Concretamente destacaría:

La duración del arrendamiento será la expresamente pactada por las partes sin perjuicio de que, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad, se reduce de 5 años a 3 la prórroga obligatoria y de tres a un año la duración de la prórroga tácita. A mi modo de ver, sin otras medidas adicionales, esto incide negativamente el el alquiler a largo plazo de las familias, que ven que la compra es la mejor forma de asegurarse que no tendrán que cambiar de hogar en pocos años.

La posibilidad de que el arrendador pueda recuperar su inmueble en cualquier momento: siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, pero sólo cuando se den las condiciones legalmente requeridas para ello, sin necesidad de que esta opción haya tenido que estar expresamente prevista a la firma del contrato. Tendremos que leer el BOE de mañana para ver qué tipos de condiciones legales se estipulan.

Para agilizar este procedimiento se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil de manera que, cuando se presente una demanda de desahucio por falta de pago, se requerirá al demandado para que en diez días proceda al pago o alegue las razones que justifiquen el impago. Si el demandado no comparece, no paga o no justifica el impago, el juez dictará auto terminando el juicio y procederá al desahucio para lo que será suficiente con la presencia de un funcionario del juzgado. En todo caso, el inquilino podrá justificar las causas que han provocado el impago y el juez las tomará en consideración para adoptar la decisión más adecuada a los intereses de ambas partes. La rapidez, sin embargo, depende del tiempo que tarden en la práctica los juzgados.

A falta de leer el BOE, veo que otras medidas fiscales van el el sentido de mejorar el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), y no creo que me equivoque si estos cambios, la final, van a mejorar la gestión de los inmuebles que asumirá el famoso Banco Malo (que está previsto que se regule en el próximo Consejo de Ministros).

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (octubre 1997) y en Administración y Dirección de Empresas (julio 1999) por la UIB. Master Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (enero 2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet):  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo La educación financiera desde el sector privado (Libro La prevención del sobreendeudamiento privado, Aranzadi, 2017); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); capítulo Un análisis práctico de la toma de decisiones de un consumidor medio (Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech, Wolters Kluwer, 2021); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y restos del sistema financiero, Aranzadi, 2022); Los puntos de conexión entre el reglamento sobre la resiliencia operativa digital del sector financiero y el reglamento sobre los mercados de criptoactivos, y la regulación del mercado de valores (Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión, Aferre, 2024).