Hola, soy Enrique,
Tengo 65 años y me han llegado dos ofertas para vender la nuda propiedad de mi vivienda habitual, quedándome yo el usufructo vitalicio. Una empresa especializada en rentas vitalicias me ofrece unos 1.000€ al mes, a cambio de la nuda propiedad. Una inmobiliaria tiene un inversor que pagaría 250.000€ por la nuda propiedad.
¿Qué impuestos me tocaría pagar con ambas opciones? Gracias!
1 Respuesta
Hola Enrique,
Si tienes 65 años cumplidos y la vivienda es realmente tu vivienda habitual, la venta de la nuda propiedad reservándote el usufructo vitalicio tiene un tratamiento fiscal bastante favorable en IRPF.
La ganancia patrimonial que se genere por vender la nuda propiedad estaría exenta en el IRPF, siempre que se trate de tu vivienda habitual. La Agencia Tributaria admite expresamente esta exención también cuando el mayor de 65 años transmite solo la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio, tanto si cobra un capital como si cobra una renta vitalicia.
Puedes consultar la consulta vinculante V1459-25 al respecto.
Si vendes la nuda propiedad por 250.000 €, en principio no pagarías IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Eso no significa que no haya que declarar correctamente la operación en la Renta, pero la ganancia debería quedar exenta si se cumplen los requisitos.
En la opción de la renta vitalicia ocurre algo parecido al inicio: la ganancia patrimonial por transmitir la vivienda habitual también estaría exenta. La diferencia está en lo que cobres después. Si recibes 1.000 € al mes, es decir, 12.000 € al año, una parte de esa renta vitalicia tributará cada año como rendimiento del capital mobiliario. Con 65 años, el porcentaje que se integra en el IRPF es el 24 % de cada anualidad. Es decir, de 12.000 € anuales tributarían 2.880 € en la base del ahorro.
Traducido a números aproximados: si no tienes otros rendimientos relevantes en la base del ahorro, esos 2.880 € tributarían normalmente al 19 %, lo que supondría unos 547 € anuales de IRPF. No tributan los 12.000 € completos, sino solo el porcentaje legal correspondiente.
Además del IRPF, habría que revisar la plusvalía municipal, que es un impuesto distinto. La exención por ser mayor de 65 años afecta al IRPF, pero no elimina automáticamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. En una transmisión onerosa, el sujeto pasivo suele ser el vendedor, salvo que pueda acreditarse que no ha existido incremento de valor del terreno.
Fiscalmente, la opción de cobrar un precio único suele ser más limpia: cobras el capital y la ganancia queda exenta. La renta vitalicia puede tener sentido por motivos financieros o personales (asegurarte ingresos mensuales de por vida), pero no porque sea mejor fiscalmente. De hecho, fiscalmente te genera una renta anual parcialmente sujeta a IRPF.
Antes de decidir, no miraría solo los impuestos. Compararía también el valor económico de ambas ofertas: 1.000 € al mes son 12.000 € al año, por lo que necesitarías vivir más de 20 años para superar los 250.000 € brutos de la otra oferta, sin tener en cuenta inflación, fiscalidad anual, garantías de cobro y solvencia de la empresa pagadora.
Un saludo,
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