Fiscalidad de la venta de una nuda propiedad de mi vivienda

Hola Enrique,

Entiendo perfectamente la situación en la que te encuentras y es totalmente normal tener dudas sobre cómo afectará fiscalmente cada una de las opciones que tienes sobre la mesa, sobre todo cuando hablamos de tu vivienda habitual a los 65 años. Desde mi posición en RN Tu solución, lo primero que quiero transmitirte es tranquilidad, ya que nuestra legislación ofrece ventajas muy interesantes para personas de tu edad que deciden optar por la venta de la nuda propiedad manteniendo el derecho de uso. Al tratarse de tu residencia principal y contar con al menos 65 años, te encuentras en un escenario privilegiado desde el punto de vista del IRPF, ya que la ganancia patrimonial que pudieras obtener por esta transmisión estaría, por norma general, exenta de tributación, siempre que cumplas con los requisitos de residencia habitual.

Cuando comparamos las dos alternativas, es fundamental desglosar cómo tributan. Si decides optar por el pago único de 250.000€, esa cantidad representa el precio de venta de la nuda propiedad y, al estar exenta la ganancia patrimonial por tu edad y por ser vivienda habitual, no tendrías que pagar IRPF por ese beneficio derivado de la venta. Es una opción que te proporciona una liquidez inmediata muy importante, pero que requiere una gestión financiera cuidadosa a largo plazo para asegurar que ese capital cubra tus necesidades durante el resto de tu vida.

Por otro lado, la opción de la renta vitalicia de 1.000€ al mes también cuenta con una fiscalidad muy atractiva. En este caso, no solo disfrutas de la exención de la ganancia patrimonial por la venta de la nuda propiedad, sino que además, el tratamiento fiscal de las mensualidades que recibes es sumamente beneficioso. Gran parte de esa renta mensual queda exenta de tributar en el IRPF, ya que la Agencia Tributaria considera que una parte importante de lo que recibes es una recuperación de capital, por lo que solo tributarás por una pequeña parte del rendimiento, lo que convierte a esta modalidad en una herramienta muy eficiente si buscas una “pensión” complementaria que te aporte estabilidad mensual sin tener que gestionar grandes sumas de dinero de golpe.

Recuerda que, independientemente de la opción elegida, no debes olvidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, comúnmente conocido como plusvalía municipal, el cual es un tributo local que sí suele aplicarse en las transmisiones inmobiliarias, por lo que sería recomendable que consultaras en tu ayuntamiento la cuantía estimada en tu caso concreto. Mi recomendación es que analices cuál de las dos formas encaja mejor con tu estilo de vida y tus necesidades de seguridad financiera a futuro, ya que, al ser una decisión de gran calado, merece la pena poner en una balanza la tranquilidad de un flujo de ingresos constante frente a la libertad de contar con un capital disponible para cualquier necesidad imprevista.

Saludos.

Hola Enrique,

Si tienes 65 años cumplidos y la vivienda es realmente tu vivienda habitual, la venta de la nuda propiedad reservándote el usufructo vitalicio tiene un tratamiento fiscal bastante favorable en IRPF.

La ganancia patrimonial que se genere por vender la nuda propiedad estaría exenta en el IRPF, siempre que se trate de tu vivienda habitual. La Agencia Tributaria admite expresamente esta exención también cuando el mayor de 65 años transmite solo la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio, tanto si cobra un capital como si cobra una renta vitalicia.

Puedes consultar la consulta vinculante V1459-25 al respecto.

Si vendes la nuda propiedad por 250.000 €, en principio no pagarías IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Eso no significa que no haya que declarar correctamente la operación en la Renta, pero la ganancia debería quedar exenta si se cumplen los requisitos.

En la opción de la renta vitalicia ocurre algo parecido al inicio: la ganancia patrimonial por transmitir la vivienda habitual también estaría exenta. La diferencia está en lo que cobres después. Si recibes 1.000 € al mes, es decir, 12.000 € al año, una parte de esa renta vitalicia tributará cada año como rendimiento del capital mobiliario. Con 65 años, el porcentaje que se integra en el IRPF es el 24 % de cada anualidad. Es decir, de 12.000 € anuales tributarían 2.880 € en la base del ahorro.

Traducido a números aproximados: si no tienes otros rendimientos relevantes en la base del ahorro, esos 2.880 € tributarían normalmente al 19 %, lo que supondría unos 547 € anuales de IRPF. No tributan los 12.000 € completos, sino solo el porcentaje legal correspondiente.

Además del IRPF, habría que revisar la plusvalía municipal, que es un impuesto distinto. La exención por ser mayor de 65 años afecta al IRPF, pero no elimina automáticamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. En una transmisión onerosa, el sujeto pasivo suele ser el vendedor, salvo que pueda acreditarse que no ha existido incremento de valor del terreno.

Fiscalmente, la opción de cobrar un precio único suele ser más limpia: cobras el capital y la ganancia queda exenta. La renta vitalicia puede tener sentido por motivos financieros o personales (asegurarte ingresos mensuales de por vida), pero no porque sea mejor fiscalmente. De hecho, fiscalmente te genera una renta anual parcialmente sujeta a IRPF.

Antes de decidir, no miraría solo los impuestos. Compararía también el valor económico de ambas ofertas: 1.000 € al mes son 12.000 € al año, por lo que necesitarías vivir más de 20 años para superar los 250.000 € brutos de la otra oferta, sin tener en cuenta inflación, fiscalidad anual, garantías de cobro y solvencia de la empresa pagadora.

Un saludo,