Palabras que cuestan 10.000 euros (y que vas a firmar sin leer)

Si estás casado en gananciales y vas a vender tu piso para comprar la casa familiar, Hacienda tiene preparada una sorpresa. Se evita con una frase en la escritura. El problema es que nadie te va a avisar.

Todos sabemos que en las notarías, si bien el tiempo pasa muy despacio, al final se firma irremediablemente deprisa. Uno llega con el estómago encogido por la hipoteca, el notario lee a la velocidad de un subastador de lonja y, entre «comparecen» y «otorgan», pasa volando una fórmula que nadie escucha: que los compradores adquieren «para su sociedad de gananciales». Pues esas pocas palabras acaban de ponerse a más de 10.000 euros.

El caso de Maruxa

Maruxa tenía un piso de soltera. Suyo y sólo suyo: lo compró antes de casarse. Ahora la familia ha crecido y lo vende por 200.000 euros, con una ganancia de 100.000. Con ese dinero, íntegro, compra la casa nueva, que cuesta otros 200.000 euros.

La ley del IRPF tiene para ésto una regla que conoce todo el mundo: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra, la ganancia no tributa. Maruxa ha reinvertido hasta el último céntimo. Exención total. Cero euros.

O eso creía ella….

Como está casada en gananciales (o perdenciales, según se mire), la escritura de la vivienda nueva dice lo que dicen todas: que la compran ella y su marido «para su sociedad de gananciales». Y ahí entra Hacienda con la calculadora y oliendo sangre: si la casa es de los dos, razona, Maruxa sólo ha comprado media casa. Media casa son 100.000 euros. Luego sólo ha reinvertido la mitad de lo que cobró, y la otra mitad de la ganancia…. tributa.

Resultado: 10.380 euros de IRPF. Por el delito de casarse. Dura penitencia en vena y cartera.

Si la casa nueva hubiera, en cambio, costado 300.000 y el resto lo cubriera una hipoteca, la broma saldría por algo más de 5.000. Más barato, sí. Igual de absurdo.

Esto no es una ocurrencia de una oficina tributaria

Lo ha dicho el Tribunal Económico-Administrativo Central en su resolución 00/05896/2025/00/00 de 13 de julio de 2026, dictada además en unificación de criterio. Traducido: desde ese día, todas las oficinas de Hacienda de España están obligadas a aplicarlo por lo que me aventuro a afirmar que la próxima campaña de renta vendrá cargadita de regalos…

Por qué creo que Hacienda se equivoca

Pues básicamente:

Uno. En gananciales no hay mitades. La casa no es «50 % de ella y 50 % de él»: es de los dos, entera, sin cuotas. Las mitades solo aparecen el día en que la sociedad se liquida, por divorcio o por fallecimiento. Hacienda lo sabe, lo reconoce por escrito y, dos párrafos después, las fabrica.

Dos. Maruxa no le ha regalado nada a su marido. Cuando uno pone dinero propio para comprar algo común, el Código Civil le da derecho a recuperarlo, y el Tribunal Supremo ha dicho que ese derecho nace aunque nadie lo haya pedido. Ella ha puesto 200.000 y se le deben 200.000.

Tres. La ley pide reinvertir el dinero. No pide porcentajes de propiedad. Y Maruxa ha reinvertido todo.

Los tribunales no han dicho todavía la última palabra, y confío en que la digan. Pero mientras llega, quien paga es usted.

Qué hacer antes de firmar

1. Dígaselo al notario. Parece una obviedad y es el centro del problema. Una notaria de Madrid me lo resumía hace unos días mejor que yo: la cuestión está en que te lo cuenten. El notario no sabe de dónde sale su dinero. Si usted no abre la boca, la escritura llevará la fórmula de siempre.
2. Pida que conste de dónde viene el dinero. Que la escritura diga que el precio se paga con lo obtenido en la venta de una vivienda que era solo suya y que se acredite con papeles. Así la casa, o la parte que usted paga, queda a su nombre y la exención se salva.
3. Deje rastro convenientemente. Lleve la escritura de la venta anterior. Y que el dinero viaje directo, de su cuenta al vendedor, sin pasearlo antes por la cuenta común. El dinero, como los niños, se pierde en cuanto se mezcla con otros.
4. Sepa realmente lo que firma. Esa casa constará como suya, no como ganancial. Eso tiene consecuencias el día de mañana, en un divorcio o en una herencia. Puede que le dé igual, puede que no: háblelo en casa antes que en la notaría.
5. Ojo si compra antes de vender. Es un caso habitual: se firma la casa nueva con financiación y se vende después la antigua para cancelar el préstamo. Ahí no hay todavía dinero «suyo» que enseñar y el notario lo tendrá mucho más difícil para reflejar nada. Si es su caso, no improvise: consulte antes de firmar, no después.

¿Y si ya firmé?

No todo está perdido. A veces la escritura puede completarse después, si su cónyuge está de acuerdo y el origen del dinero se puede probar. Pero depende mucho de los papeles que conserve, así que la respuesta honrada es: enséñeselos a alguien que sepa.

¿A quién le afecta?

A los casados en gananciales, que es el régimen que se aplica por defecto en la mayor parte de España cuando uno no ha pactado otra cosa. Si está en separación de bienes, o no está casado, respire: ahí cada uno compra su porcentaje y el problema no existe. Lo cual tiene su gracia, porque significa que Hacienda ha conseguido tratar al régimen matrimonial más corriente del país peor que a todos los demás.

Para terminar

Nos pasamos meses comparando diferenciales de las hipotecas, peleando décimas del tipo fijo y discutiendo comisiones de apertura. Y luego firmamos sin leer cinco palabras que pueden costar más que todo eso junto. Como diría Hacienda (perdón, Leiva): “sabes que yo puedo ser, terriblemente cruel”.

Lea la escritura. Pregunte. Y si alguien le dice que es q eso «se pone siempre así», desconfíe: casi todo lo que sale caro se puso siempre así.

Pablo González Vázquez es abogado tributarista en Madrid y escribe en el blog fiscal Taxlandia. Contacto: pablo@pablogvazquez.com.

Pablo González Vázquez

Pablo González Vázquez es abogado tributarista en Madrid (GVA Asesores). Colabora habitualmente en Taxlandia.