Asesoramiento hipotecario tras la Ley 5/2019

La Ley 5/2019, que hemos resumido en este blog, regula el asesoramiento hipotecario en España. En este artículo explicaremos en qué consiste el servicio de asesoramiento en materia de préstamos inmobiliarios, los profesionales que pueden prestar este servicio y en qué condiciones podemos decir que contratamos un asesor hipotecario independiente. Algunos de los mejores asesores en materia de préstamos hipotecarios han sido seleccionados de los intermediarios de crédito inmobiliario que colaboran para este portal, a los que puedes pedir información sobre las hipotecas a tu alcance rellenando el siguiente formulario:

La Ley 5/2019 considera que estamos ante un servicio de asesoramiento cuando  el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado hacen una recomendación personalizada al potencial prestatario respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado. Un intermediario hipotecario puede o no prestar un servicio de asesoramiento Si se limita a gestionar nuestra documentación y negociar con los diferentes bancos y prestamistas inmobiliarios, dejando a nuestro criterio la elección del préstamo hipotecario que consideremos mejor encaja en nuestras necesidades y situación personal y económica, no prestará el servicio de asesoramiento hipotecario. Si, además, de las diferentes hipotecas nos recomienda una o varias que se adaptan a nuestro perfil, estará prestando un servicio de asesoramiento. El asesor debe actuar de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios.

En el capítulo sobre intermediarios hipotecarios que comparto con la abogada Cristina Borrallo del libro editado por Bosch ‘Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario‘, obra colectiva coordinada por el Dr. José María López Jiménez, critico abiertamente la miopía del legislador a la hora de regular el asesoramiento hipotecario. Un libro sobre la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que recomiendo leer a todos los hipotecados y potenciales endeudados que quieran conocer sus derechos y deberes en profundidad, y a los profesionales del sector que decidan ser expertos en su trabajo. La Ley 5/2019 considera el servicio de intermediación diferente al de asesoramiento. No concibo una intermediación hipotecaria de calidad sin asesoramiento, es más, un intermediario hipotecario que no asesora es más un comparador de hipotecas que un profesional del sector hipotecario.

Asesoramiento en préstamos inmobiliarios

El artículo 19 de la ley 5/2019 regula el asesoramiento relacionado con los préstamos inmobiliarios. Lo primero que hace es limitar la prestación del servicio de asesoramiento a los prestamistas inmobiliarios, a los intermediarios de crédito inmobiliario o a sus representantes designados. Lo que se supone dejaría fuera de juego a otros profesionales, fueran abogados o economistas especializados en el sector hipotecario. Añade sin embargo la norma, que podrán prestar estos servicios las personas a que se refiere el artículo 26.3 (personas que ofrecen asesoramiento hipotecario “de forma accesoria en el marco de una actividad profesional regulada por disposiciones legales o reglamentarias que no excluyan la prestación de tales actividades o servicios, y siempre que la actividad de intermediación de crédito, sin constituir su actividad principal, esté íntimamente relacionada con la prestación del contrato principal celebrado entre el profesional y el prestatario”), así como las personas que sin formar parte de las categorías ya mencionadas presten servicios de asesoramiento, siempre que hayan sido reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión de conformidad con los requisitos establecidos en esta Ley para los intermediarios de crédito inmobiliario.

El Capítulo II del Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, limita el uso de términos «asesorar», «asesor», «asesoría», «asesoramiento» o términos que en la práctica resulten análogos en la publicidad, en la información precontractual y en el contrato de préstamo inmobiliario a los sujetos que cumplen con la normativa de asesoramiento establecida.

Considera que un banco que recomienda las hipotecas de su entidad no está prestando un servicio de asesoramiento. Que los bancos no asesoran cuando recomiendan sus hipotecas llevo diciéndolo desde hace más de una década y lo plasme en mi libro ‘La banca culpable‘ publicado por la Esfera de los libros en 2013.

El Real Decreto 309/2019 limita de tal forma el asesoramiento independiente que, en la práctica, en España desaparece la posibilidad de prestar un asesoramiento hipotecario independiente cumpliendo con la legislación, a mi entender. Dice que para estar ante un asesoramiento independiente se deben cumplir los siguientes requisitos:

1. Tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y presentarle al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará.
2. No percibir remuneración alguna por esos servicios de asesoramiento de uno o varios prestamistas o de cualquier tercero interesado en la operación.

No tiene sentido que a un asesor hipotecario independiente se le exija presentar 3 ofertas vinculantes, que como ya criticamos en su día de la Ley 2/2009, casi nunca se obtienen de los bancos. No se ha instrumentado en la nueva Ley 5/2019 ningún mecanismo que obligue a la banca a entregar estas ofertas vinculantes, sin coste ni demora tras una tasación, a los asesores o intermediarios. Para evitar no poder cumplir con unas exigencias absurdas, la inmensa mayoría de asesores hipotecarios no se calificaran como “independientes”, aunque lo sean en realidad.

¿Quién puede ser asesor hipotecario?

El asesoramiento en materia de crédito inmobiliario no es una actividad libre. Solo cumpliendo las exigencias de la regulación se puede asesorar. Coincido con Fernando Zunzunegui que se permite a las inmobiliarias asesorar, acreditando formación y conocimientos, además de a los prestamistas, a los intermediarios y sus representantes designados.

La Orden ECE/482/2019, de 26 de abril regula la formación de los intermediarios de crédito inmobiliario. En el caso de profesionales que faciliten asesoramiento sobre préstamos hipotecarios, deberán acreditar que tiene los conocimientos y competencia sobre la totalidad de las materias contempladas en el art. 32 bis (fiscalidad y gastos del préstamo hipotecario, conocimientos de los riesgos de tipo de interés -hipotecas a tipo variable- y de tipo de cambio -hipotecas en divisas, tasaciones, proceso notarial, evolución de los precios inmobiliarios, competencias en materia financiera y económica, entre otras) mediante la superación de módulos de formación con un mínimo de 65 horas. (art. 32 ter. 4).

También se permite que un profesional que no se dedica a la intermediación hipotecaria preste los servicios de asesoramiento. Según Zunzunegui “… la CNMV, así como las autoridades de las comunidades autónomas competentes, están habilitadas para reconocer que quienes ya presten servicios de asesoramiento sin ser prestamistas, intermediarios o representantes registrados, puedan asesorar en crédito inmobiliario pero sometidos a la regulación y supervisión de esta actividad. Surge así la posibilidad de personas que se dedican en exclusiva a asesorar en crédito inmobiliario.”

A mi modo de ver, de momento no será fácil encontrar un asesor hipotecario independiente, dadas las limitaciones y exigencias, en ocasiones absurdas, de la Ley.

Regulación del asesoramiento hipotecario

Recomiendo el artículo del Dr. Fernando Zunzunegui, amigo de la casa y autor también del libro editado por Bosch comentado, en relación al asesoramiento en la Ley de crédito inmobiliario (leer en PDF). Su visión es que es positivo regular de forma separada el asesoramiento hipotecario, en lo que coincido, si bien lo que la Ley 5/2019 define como asesoramiento hipotecario considero no tiene sustancia para separarlo de la intermediación. En otras palabras, el asesoramiento hipotecario es mucho más que la definición legal de esta reciente norma.

Es muy útil el working paper 2/2019 del Profesor de Derecho del Mercado Financiero, Universidad Carlos III de Madrid, Fernando Zunzunegui, para situar el marco legislativo del asesoramiento en materia hipotecaria. Además de la Ley 5/2019, en su artículo 19 y el desarrollo del Capítulo II del Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, tenemos como marco legislativo del asesoramiento hipotecario:

• La Ley 2/2009 para los intermediarios hipotecarios, que es derecho supletorio de la Ley 5/2019.

Como explica Zunzunegui, “las lagunas se integran, por analogía, con las normas más detalladas que existen para el asesoramiento en materia de inversión y, subsidiariamente, por las normas del contrato de mandato del Derecho común, al tratarse de una actuación de carácter fiduciario en el mejor interés del cliente.”

• Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.