La hipoteca inversa

Desde el 2013, la hipoteca inversa es un producto financiero a destacar en un momento determinado de nuestra vida, ha estado desaparecido del mercado a causa de la crisis inmobiliaria, siendo últimamente que algunas entidades han empezado a rescatarlo (antes de la sacudida del Coronavirus). Se trata de la hipoteca inversa, que se podría definir como un crédito vitalicio con garantía de un inmueble. Es decir, sobre la base de una vivienda, que suele ser la habitual, se constituye una hipoteca por la cual la entidad financiera paga una renta al dueño del inmueble hasta que éste fallece o la hipoteca es cancelada. De esta manera, se puede garantizar un complemento de la pensión de jubilación para una persona que prefirió invertir sus ahorros en una vivienda en lugar de un plan de pensiones.

A su muerte, los herederos recibirán tanto la propiedad del inmueble como la deuda generada, la cual suele estar entre un 25 y un 45% del valor de tasación, como media, y pueden hacer con la propiedad lo que como nuevos dueños deseen, como venderla, alquilarla o vivir en ella, siempre que primero liquiden la deuda generada por la hipoteca inversa.

Aunque lo normal es que el producto sea de tipo vitalicio (es decir, se percibe la renta hasta el fallecimiento del o de los beneficiarios), existe también la posibilidad de contratar una hipoteca inversa temporal o la de disposición única.

Con la hipoteca inversa temporal, el suscriptor percibe una renta, pero solo durante un periodo de tiempo pactado, tras el cual, podrá seguir usando el inmueble, pero ya no percibirá cantidad alguna. Con la hipoteca inversa de disposición única, la entidad desembolsa una única cantidad, tras lo cual, el usuario seguirá disfrutando de su hogar hasta su fallecimiento, momento en que los herederos deberán hacer frente al préstamo. Estos dos casos son más aconsejables si la edad del suscriptor es bastante elevada.

Por supuesto, como toda operación financiera, existen una serie de gastos asociados, como gestoría, impuestos, notario y registro, pero normalmente la entidad financiera adelantará estos gastos a cuenta del préstamo, siendo la tasación de la vivienda el único gasto que tendrá que afrontar directamente el suscriptor del préstamo.

Por otro lado, este producto está compuesto por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito, es decir, si sobrevive al máximo garantizado por el valor del inmueble. En este caso la aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado.

Este producto, regulado por la Ley 41/2007, tiene, para poder contratarlo, una serie de requisitos:

1. Para empezar, este producto requiere ser mayor de 65 años,aunque puede variar dependiendo de la entidad en la que se negocie y las condiciones particulares del solicitante. Además, podemos encontrar límites distintos para casos de dependencia. En este sentido, cabe destacar que se puede suscribir por más de un titular de la vivienda (un matrimonio, por ejemplo) y que no se perderá la propiedad de la misma ni su uso y disfrute.
2. Además, es necesario, obviamente, se propietario de una vivienda. Si ésta es, además, nuestra vivienda habitual, se podrá disfrutar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por lo demás, decir que percibiremos la renta resultante exenta del IRPF, aunque se trate de una segunda residencia.
3. La vivienda no ha de tener cargas pendientes (aunque puede emplearse la hipoteca para cancelar cargas anteriores). Ha de estar en un núcleo urbano y su valor de tasación no ha de ser menor de 150.000 €.

En definitiva, se trata de una alternativa financiera que tiene un componente social, ya que da la posibilidad a los jubilados de conseguir liquidez utilizando para ello su vivienda habitual. Según el texto de la normativa: «podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de los países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida».

Más información: guía de la hipoteca inversa editada por el Banco de España.