Visitando el excelente blog RDMF (Revista de Derecho del Mercado Financiero), gestionado por Zunzunegui Abogados, me he topado con una referencia al informe “Crisis econ贸mica y deudores hipotecarios: actuaciones y propuestas del Defensor del Pueblo” (descargar en PDF) que vale la pena comentar.
Reza el聽informe:
“La respuesta debe ser prudente pues la protecci贸n del hipotecado puede afectar al mercado del cr茅dito y limitar el ejercicio de derechos constitucionales como la libertad de empresa o las bases de nuestro Derecho contractual, en particular si supone una limitaci贸n al principio de responsabilidad patrimonial universal (art铆culo 1911 del C贸digo Civil).
Sin embargo, hay que partir del hecho de que nos encontramos ante situaciones excepcionales que merecen respuestas excepcionales, aunque sea con car谩cter temporal hasta que remonte la coyuntura econ贸mica.“
Empezamos mal, si suponemos que las medidas de reforma del sistema hipotecario han de ser temporales y excepcionales. Muy al contrario, entiendo que han de ser estructurales y profundas, para equilibrar el poder entre acreedor y deudor hipotecario, en materia de vivienda habitual. No se trata de 聽desmontar el sistema, pero hay numerosos puntos de mejora que no han de ser aplicados de forma temporal, sino de forma definitiva. Entre otras:
- Limitar los intereses de demora.
- Ampliar el porcentaje del 60% por el que una entidad financiera puede adjudicarse el bien inmueble en subastas desiertas.
- Modificar el procedimiento de ejecuci贸n hipotecaria para que el Juez pueda paralizarlo si detecta cl谩usulas abusivas o vicios de la voluntad, entre otras聽anomal铆as.
- Modificar la Ley Concursal para que sirva a las familias hipotecadas de mecanismo de reconducci贸n de su situaci贸n.
Reformas profundas y no temporales.
Interesante reflexi贸n la siguiente:
“La crisis es un supuesto de caso fortuito, que pod铆a haber sido evitado por el profesional del cr茅dito, aunque la industria bancaria lo niegue, pero que en cualquier caso puede ser una causa de exoneraci贸n de la responsabilidad del deudor consumidor de buena fe por caso fortuito. El supuesto de caso fortuito para el deudor consumidor de buena fe lo liberar铆a de su responsabilidad seg煤n el C贸digo Civil. Sin embargo, para evitar un enriquecimiento injusto hay que considerar que para liberarse de la deuda debe entregar la vivienda a su acreedor.“
Como hemos mantenido siempre, el banco tiene mucha mayor responsabilidad que el cliente, al tener el deber de diligencia de un bonus argentarius.
En cuanto al asesoramiento en sucursal, nos dice el informe:
“Cuesti贸n distinta es si las entidades bancarias deben prestar el servicio de asesorar al cliente seleccionando en el mercado el producto m谩s adecuado a su perfil. Dicho servicio va m谩s all谩 del asesoramiento t茅cnico sobre el contenido y los riesgos de la operaci贸n. Para prestar el servicio aut贸nomo de asesoramiento financiero, los intermediarios deben realizar un estudio de las ofertas disponibles en el mercado de modo que puedan recomendar aquellas que m谩s se adecuen a las necesidades, la situaci贸n financiera y las circunstancias personales del consumidor. Seg煤n la propuesta de directiva comunitaria sobre pr茅stamo hipotecario, dicho servicio s贸lo podr谩 comercializarse como asesoramiento cuando se informe al consumidor de que se est谩 prestando ese servicio adicional y se le informe de forma transparente de la remuneraci贸n que se cobra por dicho servicio. Esta es la soluci贸n recogida en el art铆culo 10 de la Orden EHA/2899/2011, que exige suscribir un contrato y la obligaci贸n de actuar en el mejor inter茅s del cliente.”
Resumen de las medidas propuestas
El Defensor del Pueblo propone:
- Reforzar la independencia del Servicio de Reclamaciones del Banco de Espa帽a.
- Mejorar la transparencia en materia hipotecaria.
- Hacer efectivo el asesoramiento t茅cnico, tanto por parte de las entidades financieras, que tienen la obligaci贸n profesional de informar del contenido t茅cnico de los productos y servicios financieros a los clientes antes de su contrataci贸n, como por los notarios, quienes tienen encargada la transmisi贸n al cliente de la informaci贸n financiera de forma comprensible (no solo la lectura en voz alta).
- Desarrollar la obligaci贸n de concesi贸n responsable de cr茅dito. La obligaci贸n de conocer la solvencia del cliente est谩 prevista de forma general en la Ley de Econom铆a Sostenible, y en particular en la Ley del Cr茅dito al Consumo y la Orden 2899/2011, de 18 de octubre, que desarrolla el contenido de la Ley de Econom铆a sostenible, pero no establece las consecuencias para las entidades de cr茅dito cuando incumplen sus obligaciones al respecto.
- El establecimiento de restricciones a la pr谩ctica generalizada de las entidades bancarias de imponer la contrataci贸n de los seguros de protecci贸n de pr茅stamos.
- Intensificar la independencia de las sociedades de tasaci贸n.
- Intento de acuerdo previo como requisito de procedibilidad en las ejecuciones hipotecarias. En muchas ocasiones los particulares se quejan de la inflexibilidad de la banca para negociar los pagos de la deuda, ya que hay personas que tienen patrimonio pero falta de liquidez, por ello ser铆a deseable que antes de acudir al procedimiento judicial elegido se establezca la obligaci贸n de intento de conciliaci贸n previa al igual que existe en otros procesos judiciales.
- Regular de forma adecuada al momento social la regulaci贸n de las hipotecas que afectan a la vivienda habitual y al local de negocio donde se ejerce la actividad que constituye el medio de vida de los particulares, del resto de su patrimonio,
- separando el r茅gimen jur铆dico de estos, cuando se dan en garant铆a del cumplimiento de un cr茅dito hipotecario.
- Regulaci贸n de un procedimiento espec铆fico para la insolvencia de las personas f铆sicas, ya sea procesal o extraprocesal, toda vez que la Ley Concursal vigente no ofrece una respuesta adecuada al problema de su endeudamiento, pudiendo quedar liberado de sus deudas tras el concurso al igual que sucede con las empresas.
- Mejorar el sistema de subastas recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ha sido muy criticado por su falta de eficacia, aunque ante una situaci贸n como la presente, en que los bienes se tasaron de forma exagerada y existe un sobreendeudamiento sobrevenido, como consecuencia del cr茅dito irresponsable y de la crisis econ贸mica, 茅sta no es la soluci贸n. La mejora en la publicidad de las subastas y el fomento de las iniciativas de subastas por Internet pueden ayudar a una mayor concurrencia y la obtenci贸n de un precio m谩s alto.
- La adopci贸n de medidas extraordinarias, que con el fin de evitar situaciones de exclusi贸n social, permitan a los deudores de buena fe, que han perdido su vivienda o local de negocio donde ejercen su actividad econ贸mica, continuar utilizando los mismos mediante un precio asumible, buscando su recuperaci贸n econ贸mica e integraci贸n social. O se busque cualquier otro tipo de f贸rmula jur铆dica (arrendamiento forzoso, leasing, derecho de habitaci贸n, retroventa, etc.) que garantice a los, deudores el derecho a una vida digna.
- Limitaci贸n de intereses moratorios. Con el fin de evitar la usura, los intereses de demora deben quedar limitados a dos veces el inter茅s legal del dinero seg煤n criterio jurisprudencial.
- Acuerdo pol铆tico asumido por el sector bancario, a trav茅s de organismos representativos, como la Asociaci贸n Espa帽ola de Bancos y la Confederaci贸n Espa帽ola de Cajas de Ahorro, incluyendo una moratoria en el pago de las hipotecas y flexibilizaci贸n de cuotas, as铆 como la posibilidad del establecimiento de un sistema de pago con carencia de amortizaci贸n de capital haciendo la cuota asumible.
- Aprobaci贸n por parte de las entidades de cr茅dito de un reglamento interno de comercializaci贸n y ejecuci贸n de pr茅stamos hipotecarios, seg煤n un modelo de c贸digo de conducta aprobado por el Gobierno.
- La Gu铆a de acceso al pr茅stamo hipotecario, que debe elaborar el Banco de Espa帽a, tambi茅n deber铆a recoger las buenas pr谩cticas en materia de ejecuci贸n hipotecaria.
- Establecimiento de un plan de pagos en los casos de concesi贸n irresponsable del pr茅stamo por parte de las entidades de cr茅dito. El Banco de Espa帽a, a trav茅s de su Servicio de Reclamaciones, tiene la autoridad y dotaci贸n adecuada para resolver sobre aquellos casos en que haya existido una incorrecta aplicaci贸n de las normas de conducta o de protecci贸n de los consumidores. En estos casos de concesi贸n irresponsable de cr茅dito, la entidad concedente del mismo debe verse obligada a pactar un plan de pago por parte del cliente y en su defecto aceptar la daci贸n en pago.
- Resolver el problema de los productos de permuta financiera de acuerdo con los pronunciamientos judiciales, que est谩n anulando los mismos ante la falta de consentimiento e informaci贸n en su contrataci贸n.
Son recomendaciones que van en la buena direcci贸n, si bien hay m谩s medidas a aplicar si queremos un sistema hipotecario moderno. En todo caso, a las alturas de la crisis que estamos, es pat茅tico que apenas se hayan aplicado este tipo de medidas y, si la presi贸n social no lo evita, que no acabemos viendo nunca esta modernizaci贸n m谩s que necesaria del sector hipotecario en Espa帽a.
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