Cambio de solar por edificación futura ¿Qué riesgos asumo?

En esta ocasión vamos a tratar de analizar de la forma más clara posible el enrevesado contrato atípico de cambio de solar por edificación futura. Atípico para algunos autores, ya que otros lo identifican con el contrato de permuta, con la especificidad de que se intercambia un bien presente, un solar edificable, por un bien futuro, sea un chalet, adosado o piso a construir en este mismo solar.

Veremos los riesgos que aparecen al permutar un bien presente para recibir un eventual bien futuro, algunos de los efectos del incumplimiento del promotor-constructor.

Solar por edificación futura

El cambio de solar por edificación futura es una especialidad de la permuta en que ambas partes se obligan a intercambiar una cosa presente por una cosa futura, edificación a construir sobre el solar.

Sería la transferencia de un solar edificable a cambio de pisos o locales en el edificio a construir sobre éste, que pacta el dueño del solar con el promotor-constructor por varias razones: no quiere o no puede vender (en estos momentos sería un caso típico) ni tampoco edificar él mismo y después vender los pisos (al carecer de los necesarios conocimientos y organización necesaria para ejecutar la obra y realizar la comercialización de los inmuebles inmuebles).

Por tanto, podemos definir este negocio de la siguiente forma:

El cambio de solar por edificación es un contrato por el cual una parte, tradens (dueño del solar o edificación a demoler) transmite la propiedad del mismo a la otra parte, accipiens, que se compromete a entregarle, dentro del plazo pactado, la propiedad de unos inmuebles específicos en el edificio futuro que se vaya a construir.

Este tipo de contrato de permuta, dada la peculiaridad de que interviene un bien futuro, cuya existencia no está plenamente asegurada, presenta unos riesgos muy importantes que hay que conocer y prever en el clausulado del contrato:

Riesgos de la permuta de un bien futuro

El riesgo primordial es que a la firma del contrato ante notario el propietario del solar trasmite su bien y no recibe la vivienda, cuya existencia depende de que el promotor la acabe construyendo. En cambio el promotor recibe la propiedad de un bien, a cambio de asumir una obligación personal, que no real, con el tradens.

La situación patrimonial y de garantías de ambas partes es diametralmente distinta; el promotor tiene el solar en propiedad y se obliga a construir sobre éste y el que trasmite dicho bien solo tiene una garantía personal del promotor que se ha comprometido a entregarle un inmueble que debe construir. Si el promotor incumple su deber de construir, el tradens deberá exigir la devolución del solar y una compensación pactada en el contrato. Hasta aquí todo parece normal. Pero estamos hablando de un negocio de alto riesgo si no exigimos garantías adicionales.

Si el promotor no termina la obra, tendremos muchos problemas si no hemos pactados otras garantías para contingencias futuras. El caso más problemático es que la promotora se vea obligada a presentar un Concurso de Acreedores; en este caso, los acreedores con garantías reales, básicamente la entidad financiera que le ha dejado el préstamo promotor para edificar, estará antes que nosotros para cobrar. Y al tener la hipoteca sobre nuestro antiguo solar, ejecutará su garantía y nosotros nos tendremos que poner a la cola junto a los demás acreedores (subcontratas, empleados y demás).

El tradens se encontraría en la misma posición jurídica que los incautos compradores sobre planos, que pagaron importantes entradas por pisos que solo existían sobre el papel, y que no exigieron los avales bancarios correspondientes. Una situación muy triste en que espero ninguno de nuestros lectores se encuentre jamás. Y para evitar estos casos, siempre asesorarse por profesionales independientes, como abogados y economistas. Cuesta muy poco y nos evitará desgracias futuras.

Garantías adicionales a la obligación personal

En el caso del contrato de permuta de solar por obra futura, las garantías adicionales que podemos pactar con la promotora podrían ser:

1. Aval bancario por el importe en que valoramos la edificación futura.
2. Contrato de caución, en que se recoge una indemnización en caso de incumplimiento de las obligaciones legales del promotor.
3. Seguro de crédito, en el que el asegurador se obliga a indemnizar en caso de insolvencia definitiva del promotor.
4. En el caso de que firmemos con una sociedad de garantía limitada, que firmen los socios como personas físicas e involucren en la operación su patrimonio personal.
5. Otras garantías personales o reales.