Cambios en el mercado de alquiler con la nueva Ley de Vivienda

Aprobada la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, o Ley de Vivienda, se introducen modificaciones significativas en el sector del alquiler de vivienda. Esta ley tiene implicaciones tanto para los propietarios como para los inquilinos, y es especialmente relevante en áreas con mercados residenciales tensionados. No son pocos los profesionales, entre los que me incluyo, que le ven muchas dudas a la efectividad de la normativa (puedes leer la crítica a esta Ley de Alberto Martín en este mismo blog).

Implicaciones para los propietarios

La ley establece la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de viviendas, que estará vinculada a los registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, al Registro de la Propiedad y otras fuentes de información. Este sistema tiene como objetivo incrementar la información disponible para el seguimiento de las medidas y reforzar la coordinación con las comunidades autónomas en materia de intercambio de información sobre la vivienda en alquiler.

En las áreas declaradas como zonas de mercado residencial tensionado, la ley introduce un mecanismo para limitar el alquiler a la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos. Esto se aplica a las viviendas que han sido alquiladas a nuevos inquilinos. Además, en estas zonas, si el propietario es un gran tenedor, o si la vivienda no ha sido arrendada como vivienda habitual en los últimos cinco años, el precio no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

La ley también introduce incentivos fiscales para el alquiler de viviendas. En particular, se modula la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda en el IRPF. En los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50%, que podrá incrementarse hasta el 90% si se firmen nuevos contratos de alquiler en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior. Esta reducción puede alcanzar hasta el 70% en el caso de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado que se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años o que sean viviendas asequibles arrendadas a la administración pública o entidades sin fines de lucro.
Por último, la ley introduce un recargo al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para las viviendas desocupadas durante más de dos años. Este recargo puede llegar hasta el 150% de la cuota líquida del IBI en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas que sean del mismo titular.

Me temo, como explico en la siguiente entrevista en el programa Els Dematins de IB3 TV, que la norma está mal diseñada si pretende que los alquileres bajen en zonas dónde la demanda es fuerte:

Implicaciones para los inquilinos

La ley introduce una serie de protecciones para los inquilinos. En particular, se establece una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda.

Además, la ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato deben ser a cargo del arrendador, lo que puede aliviar la carga financiera inicial para los inquilinos. En las zonas de mercado residencial tensionado, el inquilino puede acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

Se elimina el IPC como índice de actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda, y se encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, menor que el coste de la vida reflejado en el IPC.

Conclusión

La Ley 12/2023 introduce cambios importantes en el mercado de alquiler de viviendas en España. Para los inquilinos, la ley ofrece protecciones adicionales y tiene como objetivo hacer que el alquiler sea más asequible, especialmente en las zonas de mercado residencial tensionado. El problema es que solo se ponen trabas a los propietarios y muy pocos incentivos para alquilar, lo que me temo acabe produciendo lo contrario que se pretende: menos oferta de propiedades para el mercado de alquiler residencial y, por tanto, precios más caros.