Consultoría hipotecaria online ¿para qué?

En los últimos meses, concediendo con el despegue del canal Youtube de El Hipotecante y con la incesante subida del Euribor, las solicitudes para una sesión de consultoría hipotecaria online o presencial se han disparado.

En este artículo explicaremos para qué sirve una consultoría online y otros servicios diferentes pero relacionados, como puede ser la contratación de un intermediario de crédito inmobiliario o los servicios jurídicos de un despacho de abogados.

¿Consultoría hipotecaria o asesoramiento hipotecario?

En el lenguaje común, ambos términos se usan de forma indistinta, si bien la normativa viene a crear ciertas diferencias, si bien no deja muy clara la cuestión. Puedes visitar el artículo sobre el asesoramiento hipotecario tras la Ley 5/2019 si quieres profundizar en la definición de asesoramiento.

Asesoramiento hipotecario

El artículo 19 de la Ley 5/2019 limita las personas que pueden prestar asesoramiento en materia de préstamos hipotecarios: “Los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo podrán ser prestados por prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes designados por cualquiera de los anteriores” así como las inmobiliarias en relación a las hipotecas sobre inmuebles que intermedien y otros profesionales que hayan “sido reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión de conformidad con los requisitos establecidos en esta Ley para los intermediarios de crédito inmobiliario”.

Un economista como yo que quiera dedicarse al asesoramiento hipotecario, debería tener un título de asesor en préstamos inmobiliarios y, parece señala, estar supervisado en el Banco de España. La cuestión es ambigua, ya que no existe (o no lo conozco) un procedimiento formal para ello.

En todo caso, la confusión se multiplica con la definición, a mi modo de ver equivocada, que la normativa hace del asesoramiento. Así la Ley 5/2019 define en su artículo 4 20)  «Servicios de asesoramiento»: toda recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado. El Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, circunscribe el asesoramiento independiente a una actividad concreta: “presentarle al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará.”

Si cumplimos al pie de la letra la normativa, un economista que no tiene vinculación ni con el banco, ni con un intermediario hipotecario, ni entra a gestionar ninguna de las fases de la solicitud de un préstamo hipotecario, no podría anunciar que presta un servicios de asesoramiento hipotecario independiente. Una majadería legislativa, a mi entender.

Consultoría hipotecaria

Si la normativa limita a agentes supervisados por el Banco de España y que presenten ofertas vinculantes (FEIN) al potencial prestatario el asesoramiento hipotecario, ¿cómo llamaríamos a algunos de estos servicios de asesoramiento profesional?:

1. Valorar si el préstamo hipotecario que pretendemos solicitar nos conviene, es decir, si nos estamos endeudando de forma responsable. El que crea que los bancos hacen este estudio diligentemente a coste 0 para el cliente, se olvidan de una cosa: no tienen incentivos suficientes para ser prestamistas responsables. Entre otras “locuras”, calculan el ratio de endeudamiento con el tipo de interés que consideran en cada momento, no con un Euribor al 3% o más elevado. Y después pasa lo que pasa, como el golpe a los hipotecados a tipo variable que contrataron su crédito en tiempos de intereses en negativo.
2. Conocer la oferta general de mejores hipotecas, en base a las características del cliente y a sus necesidades. Es decir, orientar inicialmente al cliente que quiere gestionar directamente la solicitud de financiación.
3. Enseñar a comparar diferentes condiciones hipotecarias; así por ejemplo, calcular si las bonificaciones por productos vinculados salen a cuenta o no.
4. Interpretar las cláusulas de un préstamo hipotecario; por ejemplo, comparando el cuadro de amortización de cuota creciente que hemos contratado, con un cuadro “normal” de hipoteca con amortización de cuota constante o sistema de amortización francés.
5. ¿Me conviene cambiar mi hipoteca variable a una a interés fijo, ahora que el Euribor amaga con superar el 4,50%? Estudiar el perfil del hipotecado, las diferentes previsiones del Euribor y hacer números en base a diferentes escenarios posibles.
6. Analizar los ahorros que tiene un cliente, su situación financiera, sus necesidades actuales y futuras, así como el tiempo que tiene para hacer gestiones y sus conocimientos financieros, para recomendarle acudir directamente a los bancos o bien contratar los servicios de un broker hipotecario.
7. Hipotecas para no residentes en España: orientar a clientes que se plantean hipotecar una vivienda en España cuando sus ingresos provienen de otro país y no tienen residencia fiscal en España.
8. Tengo ahorros y me planteo amortizar anticipadamente mi hipoteca, sea variable o fija. ¿Me conviene amortizar? ¿Reduzco plazo o cuota?
9. La cuota me ha subido mucho por el Euribor o bien mi pareja se ha quedado en paro y nos cuesta pagar. ¿Me conviene más pedir un alargamiento del plazo de la hipoteca, carencia de intereses unos años o hay otras herramientas para aligerar la mensualidad de forma temporal?
10. Analizar la forma de equilibrar el endeudamiento de una familia que tiene hipotecas y préstamos personales y le resulta complicado llegar a fin de mes. ¿Vale la pena reunificar deudas?

Si quieres solicitarme presupuesto para una sesión de consultoría online, envíame un email y especifica que me has localizado desde Futur Finances, para hacerte un precio especial.

Servicios de un abogado

Hay cuestiones que no se pueden resolver en una consultoría hipotecaria, bien por la necesidad de estudiar en profundidad un caso o una documentación, bien por la materia. Así por ejemplo, un abogado especializado en hipotecas nos será de ayuda:

1. El banco nos ha cobrado una comisión  (por ejemplo de la amortización anticipada) más alta de la que establece la Ley, o un cargo en cuenta que consideramos indebido. Un abogado puede ayudarnos a reclamar ante el servicio de reclamaciones de la entidad financiera y ante el Banco de España.
2. Negociar con el banco con el poder negociador que nos da un abogado experimentado en banca. Por ejemplo, para intentar que nos aplique el Código de Buenas Prácticas.
3. Demandar a la entidad financiera, por ejemplo si nos ha obligado a contratar un seguro de prima única financiada.

Si quieres contactar con una abogada especializada, puedes enviar un email al despacho Futur Legal.

Contratar los servicios de un broker hipotecario

El intermediario de crédito inmobiliario puede prestar dos tipos de servicios, que requieren de dos contratos diferentes:

1. La intermediación hipotecaria, definida como poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista (normalmente un banco) y, además, realizar alguna de la siguientes funciones: (i) presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo; (ii) asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo; (iii)celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.
2. El asesoramiento entendido como la explicación de las diferentes FEIN que ha conseguido en su proceso de intermediación.

Rellena el formulario de Futur Finances si quieres que un brokers seleccionado por el portal se ponga en contacto contigo, sin compromiso alguno:

Esencialmente, es un profesional para la gente que quiere comprar una vivienda y necesita financiación hipotecaria para ello y, por falta de tiempo, capacidad de negociar o escasos conocimientos financieros, prefiere que un intermediario hipotecario le consiga la hipoteca. Lo más habitual es que solo cobren si consiguen presentar una FEIN que encaje con las preferencias del cliente, con honorarios de entre 1.000 y 4.500€, como baremo de referencia.

Consultoría hipotecaria: información

En resumen, la consultoría hipotecaria versa sobre cuestiones informativas, dudas o inquietudes que tiene un potencial hipotecado o una persona ya hipotecada en relación a un préstamo hipotecario concreto, a varios o bien a cuestiones relacionadas con el mercado, como puede ser la oferta general en cada momento o la tendencia a futuro del Euribor o el IRPH de entidades.

Si bien toca temas relacionados con la intermediación hipotecaria y los servicios que presta un abogado, no hay que confundirse. Si bien no todo el mundo precisa contratar a un broker hipotecario o a un abogado, me atrevo a afirmar que cualquier persona debería resolver sus dudas antes o después de firmar un préstamo hipotecario con un consultor hipotecario.

Te invito a ver mi perfil profesional online y mi perfil en LinkedIn para valorar mejor mis conocimientos como economista y consultor hipotecario.