Derecho de desistimiento: sentencia

Cristina Borrallo, socia directora del despacho de abogados y economistas Futur Legal nos ha hecho llegar una sentencia del Juzgado de 1ª Instancia núm. 63 de Madrid de abril de 2023, interpuesta por un consumidor contra un intermediario de crédito inmobiliario, que nos será muy útil para analizar una interpretación en sede judicial del derecho de desistimiento y de la obligatoriedad de las 3 ofertas vinculantes (analizada en el artículo que hemos enlazado), tras la Ley 5/2019.

Antecedentes de hecho

Un consumidor que contrató los servicios de un intermediario de crédito inmobiliario y no obtuvo las ofertas hipotecarias que deseaba, reclama ante sede judicial que el profesional le devuelva los honorarios pagados (3.000€) más otros 3.000€, más los intereses legales y costas (con carácter principal).

Alega que el broker hipotecario demandado no le consiguió las condiciones prometidas y tuvo que firmar con el banco mediante otra empresa de intermediación. Por otro lado, defiende que ejerció su derecho de desistimiento y el profesional no le devolvió el dinero abonado en concepto de honorarios de intermediación.

Derecho de desistimiento

En relación a este derecho que tiene cualquier consumidor que contrata con un intermediario de crédito inmobiliario, veamos el análisis que hace la Magistrada-Juez Doña María Eugenia Cuesta Peralta.

Regulación del derecho de desistimiento

Se define en el artículo 68.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLCU):

“El derecho de desistimiento de un contrato es la facultad del consumidor y usuario de dejar sin efecto el contrato celebrado, notificándoselo así a la otra parte contratante en el plazo establecido para el ejercicio de ese derecho, sin necesidad de justificar su decisión y sin penalización de ninguna clase.
Serán nulas de pleno de derecho las cláusulas que impongan al consumidor y usuario una penalización por el ejercicio de su derecho de desistimiento.”

No se reconoce este derecho con carácter general, solo cuando se cumplan los requisitos del artículo 68.2:

“El consumidor tendrá derecho a desistir del contrato en los supuestos previstos legal o reglamentariamente y cuando así se le reconozca en la oferta, promoción publicidad o en el propio contrato.”

Siendo el objeto del contrato de intermediación objeto de controversia una prestación de servicios regulada por la Ley 5/2019 (que no se refiere al derecho de desistimiento), hay que acudir a la Ley 2/2009 que tiene carácter supletorio. En su artículo 20.1.c)1º obliga a que se informe en el contrato de intermediación de “La existencia del derecho de desistimiento, su duración y las condiciones y modo para ejercerlo.”

En cuanto a la forma de ejercerlo, hay que acudir al artículo 70 del TRLCU:

“El ejercicio del derecho de desistimiento no estará sujeto a formalidad alguna, bastando que se acredite en cualquier forma admitida en derecho. En todo caso se considerará válidamente ejercitado mediante el envío del documento de desistimiento o mediante la devolución de los productos recibidos.”

En el artículo 72 se impone la carga de la prueba al consumidor y usuario. Las consecuencias del ejercicio de desistimiento son las previstas en el articulo 74 del TRLCU: “Ejercido el derecho de desistimiento, las partes deberán restituirse recíprocamente las prestaciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.303 y 1.308 del Código Civil.”

Finalmente, acudiendo al artículo 76 del TRLCU:

“Cuando el consumidor y usuario haya ejercido el derecho de desistimiento, el empresario estará obligado a devolver las sumas abonadas por el consumidor y usuario sin retención de gastos. La devolución de estas sumas deberá efectuarse sin demoras indebidas y, en cualquier caso, antes de que hayan transcurrido 14 días naturales desde la fecha en que haya sido informado de la decisión de desistimiento del contrato por el consumidor y usuario.
Transcurrido dicho plazo sin que el consumidor y usuario haya recuperado la suma adeudada, tendrá derecho a reclamarla duplicada, sin perjuicio de que además se le indemnicen los daños y perjuicios que se le hayan causado en lo que excedan de dicha cantidad.
Corresponde al empresario la carga de la prueba sobre el cumplimiento del plazo.”

Comunicaciones entre ambas partes

Entre el consumidor demandante y el broker demandado hubo un intercambio de mensajes de correos que la juzgadora analiza para evaluar el posible ejercicio del derecho de desistimiento en tiempo y forma.

A los 11 días de la firma del contrato de intermediación el demandante envía un correo electrónico “requiriendo a la demandada para que le presentara la oferta vinculante a la
que se había comprometido contractualmente, haciéndoles constar la urgencia que tenía esa operación, a dicho email, la demandada no dio ninguna respuesta.”

A los 14 días el consumidor remite otro email en el que manifiesta “Solicito la devolución de los 3.000 € que os ingresé por adelantado en concepto de honorarios sujetos a la firma de la hipoteca, por no haberme presentado siquiera una oferta vinculante.” Defiende que esta comunicación es un ejercicio correcto, en tiempo y forma, del derecho de desistimiento.

Se mantienen posteriormente otras comunicaciones relacionadas.

Decisión de la juzgadora respecto al ejercicio del derecho de desistimiento

Tras analizar la normativa aplicable y las comunicaciones concretas del caso Juzgado, interesa la decisión que toma la juzgadora al respecto.

Así entiende en la sentencia:

“De la regulación mencionada se puede extraer que para que se entienda como ejercitado el derecho de desistimiento es necesario notificárselo a la otra parte contratante. El desistimiento siempre tiene que ser expreso y no puede presumirse de actos concluyentes del consumidor.

No obstante, deja al arbitrio del propio consumidor la determinación de la forma concreta en la que se lleva a cabo tal puesta en conocimiento del ejercicio de la facultad de la que es titular, sin perjuicio de la dificultad de probar que se ha ejercitado en tiempo y plazo según el medio utilizado.”

Si bien considera acreditado el envío del correo electrónico en los 14 días naturales posteriores a la firma del contrato, recayendo la carga probatoria del ejercicio del derecho de desistimiento en el consumidor demandante, a continuación concluye: “Sin embargo, en ningún caso han acreditado que en el correo se ejercitase el derecho de desistimiento, ni tampoco se desprende del resto de la documental que obra en autos.”

El análisis del intercambio de comunicaciones entre consumidor y profesional permiten concluir a la Juzgadora que “El actor no ejercita el derecho de desistimiento, sino que reclama la devolución de los honorarios por incumplimiento contractual.”

Se condena al intermediario hipotecario a devolver los honorarios (3.000€) y los intereses remuneratorios, no los 6.000€ reclamados con carácter principal y las costas. Así explica la Juzgadora:

“…lo que pretende el actor simplemente es que se le devuelvan los honorarios que previamente había abonado en cumplimiento de lo pactado, por lo expuesto procede estimar la pretensión subsidiaria y condenar a la demandada a abonar al actor la cantidad de 3.000€.”

Nuestras conclusiones

En relación a los intermediarios de crédito inmobiliario, es importante si no vital, tener un departamento jurídico, interno o externo (servicio que proporciona Futur Legal), que redacte los contratos correctamente, asesore en cuanto al ejercicio de la actividad y, como no, cumpla adecuadamente con las muchas obligaciones que tiene. Tras la Ley 5/2019 ser un broker hipotecario implica una diligencia muy elevada y asumir responsabilidades muy cualificadas.

En palabras de la abogada de Futur Legal Cristina Borrallo Fernández “de esta sentencia extraemos la conclusión de la gran importancia de entender la naturaleza de los servicios del intermediario para delimitar sus obligaciones: si es de prestación de medios o de resultado, la diferencia entre el asesoramiento y la intermediación hipotecaria y la importancia de salvaguardar los derechos del consumidor (especialmente, el desistimiento).”

En cuanto a los consumidores y usuarios de los servicios de intermediación, saber que les ampara una normativa muy protectora de sus derechos, lo que les da una seguridad jurídica excelente, siempre que sepan ejercer adecuadamente sus derechos. Y como recomendación personal del que suscribe este artículo, la mejor manera de garantizar nuestros derechos es contratar profesionales de verdad, con experiencia contrastada.