¿En busca de hipoteca? Siempre mejor la TAE que el TIN para conocer los costes reales

La tasa de interés nominal (TIN) y la tasa anual equivalente (TAE) son elementos fundamentales que deben comprenderse para entender el funcionamiento de una hipoteca. Aunque estos conceptos se mencionan con frecuencia, su comprensión sigue siendo compleja para los nuevos solicitantes de hipotecas.

Rafael Moral, el responsable del departamento de Análisis Hipotecario en el intermediario Hipoo, busca aclarar las diferencias entre el TIN y la TAE, y también señala en qué aspecto debe centrarse una persona que busca obtener una hipoteca. Además, destaca que “indudablemente, la TAE brinda una visión más precisa del coste real de la operación, ya que ofrece una perspectiva general de todos los productos asociados, comisiones y demás elementos que resultan útiles para el consumidor”.

¿Qué es el TIN?

Según las explicaciones de Rafael, el TIN se define como “el coste acordado para el reembolso del capital“. Es conocido como tasa de interés nominal y se expresa como un porcentaje. Este factor se acuerda con la entidad bancaria en función de la frecuencia de devolución del préstamo, que generalmente se realizará mensualmente.

¿Qué es la TAE?

La Tasa Anual Equivalente (TAE), según explica Rafael, representa “el cálculo realizado mediante una fórmula matemática estandarizada que muestra el coste económico total de la operación hipotecaria“. De esta manera, se suman al TIN de la operación la periodicidad de los pagos, las diferentes comisiones por amortización y cancelación que hubiere, los gastos relacionados con la mera operación hipotecaria (como podrían ser los seguros) y otros costes adicionales.

Trucos para saber qué referencia tomar

Rafael sugiere considerar el siguiente aspecto como uno de los consejos más útiles para determinar en qué enfocarse a la hora de la búsqueda y la comparación: “la TAE nunca puede ser menor que el TIN“. Dicho esto, la conclusión lógica a tener en cuenta es que a medida que aumenta la diferencia entre la TAE y el TIN, aumenta consecuentemente el coste de los elementos agregados al TIN, como las comisiones, los gastos asociados como las bonificaciones, etc. En algunos casos, esta diferencia puede generar que la operación no sea interesante debido a los elementos adicionales asociados al préstamo.

El experto de Hipoo determina la importancia de realizar un análisis detallado de ambas tasas, ya que “se podría decir que ambas pueden considerarse incompletas”. Por ejemplo, el TIN no incluye gastos financieros ni comisiones, y no tiene una referencia estandarizada. Solo coincide con la TAE cuando los intereses se pagan al final en el mismo período de tiempo, lo que puede dificultar la comparación de productos de naturaleza similar. Sin embargo, la TAE sí incluye gastos financieros asociados y otros adicionales.