Legislación específica de la intermediación hipotecaria

Aprovechando el trabajo realizado por la abogada Cristina Borrallo y un servidor en el capítulo sobre intermediación hipotecaria publicado en la obra coordinada por el Doctor en Derecho José María López Jiménez, titulada ‘Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario‘ de la editorial Bosch, haremos un breve repaso primero a la legislación específica de la intermediación hipotecaria, para en siguientes artículos analizar la legislación general aplicable, normas que deben conocer tanto los profesionales del ramo como cualquier consumidor o cliente que quiera contratar sus servicios.

En Futur Finances seleccionamos a los intermediarios de crédito inmobiliario con criterios de profesionalidad, estricto cumplimiento de la legislación y, como no, valores éticos. La financiación hipotecaria es muchas veces la mayor inversión financiera que realiza una familia y, por ello, debe poder contratarla de la mano de los mejores expertos.

Normativa específica de la intermediación hipotecaria

Una Directiva, dos Leyes, dos Reales Decretos y una Orden Ministerial directamente regulan la actividad de la intermediación hipotecaria:

La Ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Regula la intermediación hipotecaria y los préstamos hipotecarios contratados por consumidores (personas físicas o jurídicas) con profesionales no crediticios. Es derecho supletorio de la Ley 5/2019. En su día en Rankia tuve una interesante disquisición con Echevarri sobre la mala legislación que se creó y sigue vigente.

Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y se fija el importe mínimo del seguro de responsabilidad o aval bancario para el ejercicio de estas actividades. Eligió unos registros autonómicos que han resultado servir de poco, o muy poco. En cuanto al seguro de responsabilidad civil, se ha mantenido en la posterior normtiva.

La Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Afecta a los intermediarios hipotecarios y prestamistas privados, crediticios y no crediticios, que prestan sus servicios a personas físicas cuya financiación tiene como garantía real un bien residencial. Esta norma traspone la DIRECTIVA 2014/17/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) núm. 1093/2010. Simplificando, la Directiva marca el marco legal y cada Estado miembro debe trasponerlas a su ordenamiento jurídico, pudiendo ampliar pero no limitar sus efectos jurídicos.

Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera. Regula el servicio de asesoramiento hipotecario en general y el asesoramiento independiente en particular. Si la Ley 2/2009 era mala, la 5/2019 muy mejorable, este reglamento es un desatino: para poder dar un “asesoramiento independiente” el profesional debe:

“a) Tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y presentarle al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará.

b) No percibir remuneración alguna por esos servicios de asesoramiento de uno o varios prestamistas o de cualquier tercero interesado en la operación.“

¿Alguien me quiere decir qué intermediario tiene sobre la mesa, normalmente, 3 ofertas vinculantes para presentar y explicar al cliente? Con esta exigencia, de facto elimina la existencia de asesores hipotecarios independientes en España. Al menos según la norma. También determina el seguro de responsabilidad civil o aval bancario de los intermediarios de crédito, con remisión a Reglamento Delegado (UE) No 1125/2014, de la Comisión, de 19 de septiembre de 2014, que lo cifra en 460.000 euros por siniestro y 750.000 euros por año natural para todos los siniestros.

Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Las exigencias en materia de transparencia y publicidad que han de cumplir los bancos también se imponen a intermediarios y prestamistas no crediticios. La Orden incluye “la obligación de utilizar un ejemplo representativo en la publicidad y en la información precontractual general, la exigencia de requisitos mínimos de conocimiento y competencia al personal de prestamistas e intermediarios inmobiliarios, la entrega de una ficha con advertencias estandarizadas al prestatario durante la fase precontractual y la información que el prestatario de un préstamo en moneda extranjera debe recibir durante la vigencia del contrato.”

Normativa concreta aplicable

Hemos relacionado toda la legislación específica de la intermediación hipotecaria y, sin embargo, no siempre se aplica a los servicios de intermediación hipotecaria. Veamos concretamente qué norma rige en cada caso:

• Intermediario hipotecario cuyo cliente sea una persona física consumidora:
  • Que financia un crédito o préstamo cuya garantía real sea una hipoteca sobre un inmueble de uso residencial. Actividad regulada por la Ley 5/2019. La Ley 2/2009 tiene carácter supletorio cuando no haya regulación al respecto en la Ley 5/2019.
  • Que la garantía real no sea un bien de uso residencial. Por ejemplo, una persona física que adquiere un local para usar de almacén de los bienes familiares. El intermediario hipotecario debería cumplir con la regulación de la Ley 2/2009.

•  Intermediarios o prestamistas privados de personas físicas no consumidoras:
  • Cuya garantía real sea una hipoteca sobre un bien residencial. El servicio de intermediación o préstamo privado deben cumplir con las exigencias de la Ley 5/2019. No se aplicaría de forma supletoria la Ley 2/2009. Un ejemplo de este caso sería la intermediación hipotecaria de una persona física que compra bienes residenciales para dedicarlos al alquiler.
  • Si la garantía no es un bien residencial, queda fuera del objeto de la Ley 5/2019 (por no regular la intermediación de bienes inmuebles cuyo uso no sea residencial) y tampoco se verá constreñido por la Ley 2/2009. Estaríamos en el ámbito de la contratación de los servicios de intermediación o la solicitud de crédito de un profesional (persona física) con un intermediario hipotecario o prestamista privado.

• Intermediarios hipotecarios y prestamistas privados cuyos clientes son personas jurídicas:
  • Cuando estamos antes clientes que son personas jurídicas consumidoras: si una persona jurídica solicita los servicios de un intermediario hipotecario o solicita un crédito a un prestamista privado actuando en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional, este servicio quedará condicionado por las normas de la Ley 2/2009. Un ejemplo de esta excepcional situación sería cuando una sociedad mercantil adquiere un bien inmueble residencial para dar hospedaje a sus empleados.
  • Cuando los clientes son personas jurídicas no consumidoras. Esta actividad queda fuera de la esfera de la Ley 2/2009 y de la Ley 5/2019. Tampoco sería aplicable el régimen general del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la Ley 16/2011, de 24 de junio, de Contratos de Crédito al Consumo ni la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores. Por tanto, le sería de aplicación la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad, la Ley de 23 de julio de 1908, de nulidad de los contratos de préstamos usurarios y el régimen general del Código Civil.

Esperamos que con este breve pero intenso viaje legislativo el profesional, pero también el usuario y consumidor informado, se hagan una buena composición de lugar de la legislación específica de la intermediación hipotecaria.