Legislación general aplicable a la intermediación hipotecaria

En la anterior entrada sobre la legislación específica aplicable a la intermediación hipotecaria hemos analizado las Directivas, Leyes, reglamentos y ordenes ministeriales que afectan directamente a la actividad de intermediación en préstamos hipotecarios. En este artículo cuál es la legislación general aplicable a la intermediación hipotecaria. Recomendamos a los profesionales del ramo que se formen e informen de sus deberes como empresarios. Un buen inicio es el libro en el que he participado: ‘Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario‘. El desconocimiento de la Ley no exime de su cumplimiento y, además, acarrea riesgos legales que antes o después nos pueden estallar en la cara.

El equipo del portal de hipotecas Futur Finances hemos seleccionado a los intermediarios de crédito inmobiliario en España que más atención prestan al cumplimiento de la regulación específica y general que regula su actividad. Si necesitas que un experto analice tu solicitud de hipoteca sin compromiso, rellena nuestro formulario de contacto:

Legislación general aplicable a la intermediación hipotecaria

Gran parte de la contratación de los servicios de intermediación hipotecaria se produce entre un consumidor y un profesional o intermediario de crédito inmobiliario. Por tanto, buena parte de la legislación general aplicable a la intermediación hipotecaria tiene relación con la normativa de protección al consumidor.

Aunque parezca broma, para poder considerar un crédito como usurario hay que basarse en la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de préstamos usurarios (Ley Azcárate). El Tribunal Supremo ha especificado cómo aplicar esta norma a los préstamos y créditos actuales, si bien no fija un tipo exacto para poder saber si estamos ante intereses usurarios o aceptables. Los préstamos hipotecarios privados al 20% nominal y a saber el TAE que resultan entiendo que son abiertamente usurarios, si tenemos en cuenta que en estos momentos la media de tipos de interés de préstamos sobre vivienda de renegociaciones está al 1,82%, incluso si vamos a los tipos de préstamos al consumo de renegociaciones estamos en el 8,15% (estadística del Banco de España).

Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación. Busca distinguir las cláusulas abusivas de las condiciones generales de la contratación. Así la norma considera en su exposición de motivos que «Una cláusula es condición general cuando está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes, y no tiene por qué ser abusiva. Cláusula abusiva es la que en contra de las exigencias de la buena fe causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales y puede tener o no el carácter de condición general, ya que también puede darse en contratos particulares cuando no existe negociación individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión particulares.» Los contratos de intermediación hipotecario que se firman con los clientes deben estar limpios de cláusulas abusivas. En relación a cláusulas oscuras o interpretables, la ley establece que se interpretarán en favor del adherente (el cliente). El artículo 8 establece que «Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención«, en decir, que se considerarán por no puestas.

Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores. Establece el régimen específico que habrá de aplicarse a los contratos con consumidores de servicios financieros prestados, negociados y celebrados a distancia, sin perjuicio de la aplicación de la normativa general sobre servicios de la sociedad de la información y comercio electrónico que se contiene en la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y comercio electrónico.

Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Fundamental en la relación del intermediario hipotecario con los clientes consumidores. El consumidor y usuario, definido en la ley, es la persona física o jurídica que actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. Esto es, que interviene en las relaciones de consumo con fines privados, contratando bienes y servicios como destinatario final, sin incorporarlos, ni directa, ni indirectamente, en procesos de producción, comercialización o prestación a terceros. En cuanto a la definición de empresario que maneja la norma, es «toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión«. Además de regular el derecho de desistimiento, que también figura en la Ley 2/2009 (14 días naturales siguientes a la formalización del contrato de intermediación), importante artículos como el 61, que entre otras cosas establece que «El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato«. El artículo 83, por su parte, establece la nulidad de las cláusulas abusivas y subsistencia del contrato:

«Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas.

Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.»

Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008, relativa a los contratos de crédito al consumo y por la que se deroga la Directiva 87/102/CEE del Consejo.

Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo.

Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Legislación autonómica

Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo.

Protección de datos de personas físicas

Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales y toda la normativa que puedes consultar en la AEPD.

Prevención del blanqueo de capitales

Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.

Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.

Orden ECC/2503/2014, de 29 de diciembre, por la que se crea el fichero de datos de carácter personal denominado «Fichero de Titularidades Financieras».

Orden ECC/2314/2015, de 20 de octubre, por la que se determina la fecha de entrada en funcionamiento del Fichero de Titularidades Financieras.

Entre otra normativa Europea y nacional relacionada con la prevención del blanqueo de capitales.

Normativa sobre movimiento de capitales

Entre otra, la Ley 19/2003, de 4 de julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior y sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales.

Terrorismo

Además, hay que tener en cuenta la normativa de prevención y blanqueo de financiación del terrorismo, como la Ley 12/2003, de 21 de mayo, de bloqueo de la financiación del terrorismo y demás normativa.

Desde luego una ingente cantidad de normas específicas y generales que obligan al buen empresario de servicios de intermediación hipotecaria a desplegar una diligencia reforzada. No hay excusa en el desconocimiento a la Ley y, desde Futur Finances, ayudamos en todo lo posible a que los intermediarios seleccionados conozcan el espíritu y la letra de la legislación general aplicable a la intermediación hipotecaria y las normas específicas.

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