¿Por qué los alquileres son tan caros en España?

En este artículo analizamos y respondemos por qué son tan caros los alquileres en España con datos estadísticos. Pero antes, ¿cuál creéis que es la causa del encarecimiento de los alquileres? ¿Es tal vez por culpa de una gran actividad turística que atrae demanda extranjera? ¿O acaso es porqué hay propietarios avariciosos que preferirían tener su piso vacío si no pueden alquilarlo a un precio muy elevado?

Os animo a para de leer y comentar vuestra hipótesis en la sección de comentarios. También, podéis darnos vuestra opinión o puntos de vista que se nos podrían escapar si al acabar de leer encontráis algún cable suelto.

Para analizar este fenómeno hemos tomado datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre vivienda y datos demográficos desde el año 2010 hasta hoy.

¿Los alquileres son caros porqué hay pisos vacíos?

Uno de los argumentos que suenan en redes y periódicos es que hay un stock de viviendas vacías que no se ofrece a alquilar. Es decir, que el propietario prefiere tener esas casas vacías y fuera del mercado. La burocracia administrativa y la inseguridad legal ante el inquilino frente impagos o destrozos son presuntamente los motivos principales. Pero ¿es ese realmente el problema?

En pocas palabras, la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) es de competencia estatal, así que se aplica de forma universal por todo el país. Por lo tanto, deberíamos esperar una proporción de viviendas vacías muy similar a lo largo de todos los municipios de España. Pero eso, queridos amigos, no es lo que se observa en nuestro país.

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En las ciudades con los alquileres más baratos hay más viviendas vacías, y viceversa. Además, la proporción de viviendas vacías resulta ser mayor en aquellas ciudades con mayor tasa de desempleo. Ambos fenómenos son consistentes con la clásica ley del (des)equilibrio entre la oferta y la demanda.

El alquiler de una ciudad es caro (barato) porqué hay una mayor (menor) actividad económica que atrae a un mayor (menor) número de trabajadores que demandan viviendas en ese municipio.

Entonces, la primera causa del encarecimiento del alquiler en algunos municipios (y en otros no) es la desigualdad entre la densidad de población a lo largo del territorio español. ¿Qué podemos hacer? Por ejemplo, el gobierno podría facilitar el desarrollo económico e innovación fuera de los núcleos urbanos con más demanda de vivienda. Además, la descentralización de la administración pública podría mandar y crear funcionarios fuera de las típicas ciudades con mayor número de procesos administrativos.

¿Es por culpa del turismo?

Sí, pero no. Para este estudio contamos tanto con el número de pernoctaciones turísticas por municipios, el número de plazas turísticas y el número de residentes extranjeros. Es estadísticamente significativo que cuantas más plazas y pernoctaciones turísticas hay en un municipio, mayor es la población de residentes extranjeros en él.

Además, observamos que si la proporción de población nacida en el extranjero aumenta un 1%, el precio del alquiler aumenta en casi un 0,16%. Pero antes de demonizar la industria de los viajes y tacharla como cómplice del encarecimiento de los precios del alquiler, vamos a añadir algunos matices.

Una mayor actividad turística medida en número de plazas turísticas y en número de pernoctaciones turísticas genera un incremento de la proporción de población extranjera. Tras analizar los datos podemos concluir que un aumento del 1% en la proporción extranjera genera:

1. Un aumento del +0,12% en la proporción de viviendas con 1 único residente en ellas.
2. Un aumento de los alquileres en +0,16%
3. Un aumento de la renta per cápita en +0,80%

También encontramos que la cantidad de viviendas con un único residente dentro tiene efectos negativos en el precio del alquiler. Esto es lógico si pensamos que esta gente suele alquilar viviendas más pequeñas.

El por qué de los alquileres caros

El encarecimiento de la vivienda y del alquiler tiene un factor determinante muy sigiloso. Pasa desapercibido el cambio demográfico experimentado durante las últimas décadas. El número de personas ha crecido a un ritmo muchísimo mayor al que ha crecido el número de viviendas.

Además de lo anterior, hay que añadir algunos cambios sociales y culturales. Antes la sociedad estaba compuesta de familias numerosas que buscaban vivir cerca del campo que ellos mismos labraban. Ahora, las familias son cada vez más pequeñas e incluso hay más personas residiendo solas en una casa.

Concretamente en España la gente tiene más mascotas (perros y gatos) que hijos. Nuestro país se sitúa por encima de la media europea en hogares con un perro. Es decir que, en vez de tener hijos, tenemos chuchos.

Además, la gran mayoría de comunidades autónomas ha experimentado un crecimiento de la población significativo desde 1998. En especial, Baleares, Melilla, Murcia Canarias y Madrid son las 5 que más han crecido por encima del 1% cada año, y no es que los siguientes vayan mucho atrás.

El por qué de los alquileres caros tiene un componente poblacional con mucho más peso del que se conoce. El cambio cultural y demográfico implica que la demanda de vivienda ahora es de hogares pequeños, con pocos hijos, seguramente una mascota pequeña y bien comunicado con el trabajo. Por otro lado, en muchos municipios de la nación encontramos fincas y posesiones enormes con 4 y 5 habitaciones que antaño se dedicaban a la explotación agrícola de las tierras.

Estas propiedades enormes no tienen mucha demanda residencial hoy en día. Sin embargo, en algunas comunidades con mucha actividad turística, se les ha podido dar un nuevo uso a esas casas de campo. Muchas se han convertido ahora en agroturismos o casas de alquiler vacacional. La combinación de la explotación turística de la casa con la explotación agrícola de las tierras ha permitido a los propietarios y herederos conservar su patrimonio.